1) Overblikket

FORUDSÆTNINGER (kapitel 1-5)

I disse indledende kapitler skabes et overblik og processens forudsætninger klarlægges, både i forhold til boligmæssige behov, økonomi, tidsplan og lovgivning.

Hvem er du?

Udvidelse af dit enfamiliehus

Jeg forestiller mig, at du ejer et enfamiliehus i Danmark. Det kan være et fritliggende hus med have hele vejen rundt, et dobbelthus bygget sammen over skellet, eller et rækkehus. Måske ejer du et sommerhus eller et helårs haveforeningshus. Du overvejer at udvide boligarealet med en tilbygning eller ny første sal. Måske et anneks. Måske inddrage altanerne eller loftet til beboelse. Du har nok overvejet det i nogen tid, og tænker, at nu skal det snart være. Hurtigt melder spørgsmålene sig: Hvordan får du gode løsninger, både kreativt og byggeteknisk, og hvordan får du en tryg proces? Hvad skal du tænke over og huske undervejs? Hvordan bevæger du dig i grunden kompetent igennem forløbet fra idé til indflytning? Det er dig jeg har skrevet denne håndbog til.

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

 

" Med TILBYGNING.nu har jeg skrevet min
mest ambitiøse byggebog

Hvad handler håndbogen om?

Bogen guider dig igennem forløbet fra første idé til efter at håndværkerne er færdige. Den tager dig ”i hånden” og fortæller præcis hvad du skal overveje og have styr på undervejs. Hvor ligger de store fordele og hvor lurer faldgruberne? Bogens 23 kapitler følger en naturlig tidslinje, så du kan støtte dig til den, efterhånden som dit projekt skrider frem – ligesom du også kan skimme det hele fra starten af, for overblikkets skyld. Bogen giver dig overblik, sætter dig i stand til at træffe bedre beslutninger, og optimerer dit samarbejde med eksterne parter (byggerådgiver, myndigheder og håndværkere).

Informationerne i kapitel 1-6 kan du følge og udføre på egen hånd. Fra kapitel 7 og fremefter er min anbefaling, at du knytter en professionel og uvildig byggerådgiver (arkitekt, bygningskonstruktør eller ingeniør) på sagen. Så de kapitler beskriver et parløb mellem dig og din byggerådgiver, med de forskellige opgaver der skal løses undervejs. Meget mere om det senere.

Afklaring af din egen rolle undervejs

Hvis du øjer bogen igennem inden planlægningen af dit projekt går i gang, kan du afklare, hvor stor en rolle du selv ønsker at spille undervejs. Den samlede mængde af opgaver der skal udføres fra idé til indflytning fordeler sig mellem forskellige parter:

  • Håndværkerene bygger tilbygningen (naturligvis).
  • Kommunen udsteder byggetilladelse.
  • En bank sørger for finansiering og evt. sikkerhedsstillelse.
  • Et forsikringsselskab tegner allrisk-forsikring.
  • En landinspektør måler evt. skel og hus placering.
  • En geotekniker måler evt. jordens bæreevne.
  • En byggerådgiver udfører visse opgaver.
  • Du udfører selv andre opgaver (Træffer de endelige valg, vælger rådgiver, tegner allrisk forsikring, betaler regningerne m.v.)

Imellem de to sidste punkter er der visse opgaver, som både du og en byggerådgiver i princippet kan udføre. Her vil det være op til dig at beskære hvad du forventer at byggerådgiveren udfører, og hvad du selv gør. Vil du fx selv føre tilsyn med håndværkerne, fordi det har du prøvet før, eller er det et punkt du ønsker at din byggerådgiver skal varetage? Vil du selv indsende/uploade byggerådgiverens tegninger til ansøgning om byggetilladelse, eller vil du heller overlade det til byggerådgiveren? Og så videre. Brug derfor gerne TILBYGNING.nu til at afklare hvilke forventninger du vil have til din byggerådgiver, og hvilke opgaver du må forberede dig på selv at skulle varetage undervejs.

Kvaliteten af TILBYGNING.nu

Mine kvalitetskrav til bogen har været, at indholdet skal være:

  • Fagligt uangribeligt: Bogen må ikke indeholde faktuelle fejl eller væsentlige udeladelser.
  • Relevant: Intet overflødigt snik-snak.
  • Brugervenligt: Det er dig der skal kunne bruge håndbogen. Det skriver, illustrerer og strukturerer jeg indholdet efter.

For at sikre dette har jeg bl.a. brugt hundredevis af timer på at researche detaljer og nuancer, ligesom jeg har fået andre dygtige eksperter til at kvalitetssikre teksten og bidrage med deres specialviden (se mere på ”Om siden”). Alle cases der indgår i bogen er nogle jeg selv har oplevet (med mindre andet tydeligt fremgår) – men alle navne er ændret for anonymitetens skyld.

Træf bedre beslutninger

Formålet med det hele er som nævnt, at du kan træffe mere kompetente beslutninger, få en tryg proces og gode løsninger. Og gerne spare en masse penge fordi du undgår for dyre håndværkertilbud, for høje gebyrer til kommunens byggesagsbehandling og unødvendige ekstraregninger.

Jeg hævder ikke, at dette er den eneste rigtige vejledning til dig der skal bygge til. Men det har været min ambition at skrive det jeg mener er den bedste.

Skulle du have input, ris/ros eller forslag til forbedringer hører jeg meget gerne fra dig. Brug gerne feedback-formularen placeret nederst på alle siderne. Jeg ajourfører løbende bogen, når jeg mener der er relevante nye eller supplerende oplysninger.

Jeg håber virkelig, at du kan bruge det hele og at du får en forrygende oplevelse og tilbygning ud af anstrengelserne 🙂

Jan Felland, Dragør 2019.

Og nu til sagen:

Velkommen i junglen!

Hvis du ikke har erfaring med byggeri vil jeg byde dig velkommen til en verden, der både kan være fascinerende og frustrerende. Fascinerende, fordi det handler om at skabe rammerne omkring menneskers daglige liv; fordi man kan se noget vokse fra at være en idé og streger på en tegning, til faktisk at blive bygget – og fordi man kan møde masser af engagerede og dygtige rådgivere og håndværkere. Frustrerende, fordi byggebranchen kan have en tendens til at savne innovation, gentage fejl og ”gøre som vi plejer”. Efter 27 år i branchen er det mit klare indtryk, at den langt overvejende del af både rådgivere og håndværkere er både hårdtarbejdende, fagligt kompetente og velmenende, mens et mindretal af inkompetente personer en gang imellem kaster en lidt for lang skygge ud over de andre. Så fat mod! Med lidt god vilje og omhyggelighed skal det nok gå som det skal.

Lad os se på nogle af de mest overordnede forhold du bør kende til, inden du går i gang med planlægningen.

Her er ”værktøjskassen” til et godt forløb

De fleste der overvejer en tilbygning drømmer nok om, at resultatet bliver lækkert, både hvad rum, arkitektur og det byggetekniske angår. De håber nok også på, at forløbet bliver uden for meget bøvl og besvær, at tidsplanen ikke skrider og økonomien holder. Kort sagt: Et godt forløb.

” Nøglen til et godt forløb er, at der ikke er
en enkelt nøgle der løser det hele

Nøglen til et godt forløb er, at der ikke er en enkelt nøgle der løser det hele. Og nogen garanti for et godt forløb kan ingen give, dertil er byggeri simpelthen for komplekst. Men der findes en ”værktøjskasse” med ting du kan gøre, som samlet set vil øge sandsynligheden for et godt forløb ganske kraftigt.

10 redskaber til et godt forløb

  • Brug professionel byggerådgivning.
  • Brug tid på planlægning.
  • Læg et realistisk byggebudget.
  • Få lavet detaljerede arbejdstegninger.
  • Vær grundig når du vælger håndværkere.
  • Vælg hovedentreprise.
  • Indhent håndværkerpriser baseret på fast pris og tid.
  • Lav en skriftlig entreprisekontrakt baseret på AB Forbruger.
  • Betal aldrig forud for noget.
  • Før tilsyn med håndværkernes udførelse.

Punkterne uddybes i resten af kapitlet og (ikke mindst) i resten af bogen.

Brug professionel byggerådgivning

Byggeri er langt mere komplekst end de fleste forestiller sig, selv en “simpel tilbygning”. Det vil denne håndbog nok være med til at demonstrere. Og det ansvar du har som projektets ejer er faktisk ret omfattende. Jeg kan ligeså godt sige det klart med det samme: Uden kompetencer indenfor byggeri, og uden brug af professionel byggerådgivning, risikerer du:

  • Løsninger der ikke er så gode som de kunne være (både funktionelt, arkitektonisk og byggeteknisk).
  • Ulovligt byggeri, som kommunen kan kræve ombygget, eller som forringer husets værdi den dag det skal sælges.
  • Spildte penge på for dyre håndværkertilbud og unødvendige ekstraregninger.
  • Afslag på byggetilladelse, fordi din ansøgning ikke lever op til kravene.
  • Problemer med ibrugtagningstilladelse fra kommunen, fordi du ikke har den fornødne dokumentation for, at relevante regler er overholdt i projektet.
  • Økonomien skrider og du ender med at mangle penge til at færdiggøre projektet.
  • Tidsplanen skrider og byggeriet ”aldrig” bliver færdigt.
  • Bøde for at overskride reglerne om sikkerhed og sundhed på byggepladsen.
  • Bøde for at overskride reglerne om at miljøskadeligt affald (og jord) bliver håndteret korrekt ifølge Miljølovgivningen.
  • Bøde for at overskride reglerne for eventuel brug af udenlandsk arbejdskraft på byggepladsen.
  • Bøvl og besvær i samarbejdet med håndværkerne.
  • Frustration over, at det, der skulle have været realiseringen af en boligdrøm, har udviklet sig til et mareridt.

Ja, det er ikke så lidt. Alle dårligdommene rammer dog sjældent på det samme projekt, og du skal jo helst styre udenom dem alle sammen. Det kan “værktøjskassen” ovenfor hjælpe med. Det kræver desuden en koncentreret indsats fra dygtige rådgivere, håndværkere og en bygherre (dig), der er engageret og i stand til at træffe kompetente beslutninger på et oplyst grundlag. Men så skal det også nok blive godt.

Det bedste du kan gøre er, at bruge professionel byggerådgivning. Det er en klar præmis for denne håndbog, at du i et eller andet omfang støtter dig til en arkitekt, bygningskonstruktør og/eller ingeniør undervejs. Det kan betale sig, og rådgiverens honorar kan ofte tjene sig selv hjem igen. Det vil jeg fremføre argumenter for senere i bogen.

” Gode råd er (måske) dyre,
men ”ingen råd” er dyrere

Brug tid på planlægning

At gå fra idé til indflytning med succes forudsætter en proces, hvor du afklarer spørgsmålene i den rigtige rækkefølge. Det siger nok sig selv, at det første du skal afklare ikke er, hvorvidt vinduerne i den kommende tilbygning skal være børnesikrede – eller om vægmalingen skal være glans 5 eller 7. Det er detaljerede spørgsmål som først bliver relevante senere. Der er utallige store og små spørgsmål der skal afklares, og det vil være en kæmpe fordel for dig at vide, hvornår hvilke spørgsmål er vigtige. Denne bog er derfor opbygget efter en kronologisk fasemodel fra idé til indflytning. Forskellige byggerådgivere kan have opdelt forløbet lidt anderledes, men det er grundlæggende den samme substans man skal igennem, så det gør næppe den store forskel for forståelsen af indholdet.

De faser du skal igennem

  • Forudsætningerne (afklaring af behov og rammer for projektet).
  • Idéudviklingen (primært skitseforslaget).
  • Projekteringen (byggetilladelse og arbejdstegninger).
  • Udbuddet (Indhentning af håndværkerpriser og kontrakt).
  • Udførelsen (håndværkerne kommer på banen).

Igennem forløbet bliver tilbygningen tegnet og beskrevet mere og mere konkret og detaljeret, og de valg du skal træffe går fra de helt overordnede (omkring udseende, størrelse og beliggenhed) i skitsefasen, til valg af konkrete materialer (gulv, døre, el, facade, tag osv.) under udarbejdelse af arbejdstegningerne. Fra helhed til detaljer.

Processen skulle gerne sikre en nogenlunde lineær fremadskridende udvikling i projektet.

Al erfaring viser, at jo bedre planlagt et byggeri er, jo bedre bliver selve udførelsen, og jo bedre et slutprodukt kommer der ud af anstrengelserne. Det er trods alt nemmere at bruge tid på undersøgelser, udvikle løsninger og måske ombestemme sig under planlægningen – for under udførelsen venter håndværkerne på hurtig afklaring, og det halve hus skal måske bygges om, hvis du ønsker at rykke på en væg. Planlægningen handler på en måde om at udvikle og ”bygge” tilbygningen i form af tegninger og beskrivelser, før den skal bygges i virkeligheden. At gøre dig klar til at bygge.

Lad et skitseforslag afgøre om du skal bygge

Tanken om en tilbygning udspringer som regel af et uopfyldt boligbehov – ofte pladsmangel – eller drømmen om nye muligheder og oplevelser i boligen. Et aktuelt slogan fra byggemarkedet Silvan siger at ”Det skal bygges væk”, og en tilbygning kan sagtens være løsningen på de boligmæssige udfordringer og forventninger. Men det er ikke nødvendigvis det rigtige valg i alle tilfælde. De andre muligheder kan fx være følgende:

  • Indvendige ombygninger og flytning af vægge, uden udvidelse.
  • Riv ned og byg nyt.
  • Sælg og flyt.
  • Gør ingenting og lev med det.

Lad os kort se på hver enkelt mulighed.

Første alternativ til tilbygning: Indvendige ombygninger, uden udvidelse

I visse huse er pladsen dårligt udnyttet. Der kan fx være en del gangareal eller gangzoner som er ren spildplads, ligesom rum kan være for små eller for store, eller ligge forkert i forhold til hinanden, haven og solen. For eksempel er køkkenet i mange ældre huse ofte orienteret mod vejen og dermed væk fra haven. I 2019 foretrække mange familier et køkken/alrum placeret tættere på haven, for at kunne nyde udsigten og nemmere kunne gå direkte ud på terrassen. Så alene det at få flyttet køkkenet fra den ene til den anden side af huset kan skabe store forbedringer af de daglige oplevelser i hjemmet.

Hvis du føler at du mangler plads, vil indvendige ombygninger naturligvis ikke kunne give dig flere kvadratmetre, men måske følelsen af, at have fået mere plads. Det handler lidt om, at kaste et friskt blik på de nuværende rum, og se om ”brikkerne” i puslespillet kan falde på plads på en bedre måde end nu, uden at udvide huset. Vægge kan rives ned og andre bygges op. Køkkenet kan flyttes. Vinduer og døre kan tilmures eller etableres. Og ofte vil sådan en operation være billigere end en tilbygning.

Andet alternativ til tilbygning: Riv ned og byg nyt

Uanset hvor meget du bygger til og om, vil en del af det eksisterende hus stadig være det gamle. Så der er nok en grænse for hvor mange penge det kan betale sig at bruge på huset, i stedet for simpelthen at rive det ned og bygge et nyt samme sted. Det vil naturligvis have en betydning for overvejelserne, hvis det eksisterende hus har en sjæl og charme du elsker. De fleste huse har også en vis bygningsmæssig ”restværdi” som du mister hvis det hele bare fjernes. Og det mest typiske er da også, at det godt kan betale sig at bygge til. Men hvis det eksisterende hus ikke har en unik charme, og tilbygningsprojektet løber op i fx 80-90 % af hvad det vil koste at rive ned og bygge nyt, var det måske en overvejelse værd.

Et nyt hus vil ofte være langt mere energivenligt, så der er penge at spare på driften. I virkeligheden burde man i visse tilfælde lave en beregning der viser hvilket af de to scenarier der er billigst over fx en 10- eller 20-årig periode. Tilbygningen er måske billigst her og nu, men at rive ned og bygge nyt kan være billigst i længden, fordi man sparer på udgifter til energi og vedligeholdelse i årtier fremover, og måske gør en bedre forretning når huset skal sælges en dag.

Inden du beslutter dig for en tilbygning må du derfor se kritisk på det eksisterende hus, både ud fra en æstetisk, funktionel og (ikke mindst) byggeteknisk vinkel. Tilbygningen kommer til at stå helt ny, men hvad med det eksisterende hus, hvor godt er det? Skal det også renoveres, enten i forbindelse med tilbygningen eller indenfor en overskuelig årrække? Måske skal taget udskiftes om 3-5 år, vinduerne om 2-4 år, og hvad med murværket, er der revner og løse fuger? Hvor lang resterende levetid er der på fyret, på de skjulte rør og el-installationerne? I visse tilfælde kan det eksisterende hus være så nedslidt, at det ikke giver mening at poste et relativt stort beløb i en tilbygning, med mindre der også afsættes et pænt beløb til renovering af det eksisterende. Og så kan den samlede sum til sidst blive så høj, at det simpelthen er billigere at rive huset ned og få bygget et helt nyt på samme sted. Især hvis man gerne vil have et typehus, for typehusproducenternes kvadratmeterpriser er ofte langt lavere end en tilbygnings kvadratmeterpris nogensinde kan blive. Typehusproducenterne kører jo ofte med standardløsninger og får mængderabat hos materialeleverandørerne, mens en tilbygning er en individuel løsning og dermed (relativt set) dyrere.

Tredje alternativ til tilbygning: Sælg huset og find et der passer dig bedre

Hvis du ikke føler dig særligt tiltrukket – og dermed delvist bundet – af beliggenheden af det eksisterende hus, kan det også være en mulighed at sælge huset og flytte til et andet, som allerede i højere grad opfylder de boligmæssige behov. Det handler nok meget om økonomien og om tilknytningen til beliggenheden. For nogen vil beliggenheden betyde, at man kan leve med et tilbygnings-scenarie, som måske er dyrere end flytte-scenariet, alene for at kunne blive boende på adressen. For andre vil økonomien måske betyde mere, og man vil kunne leve med at adressen udskiftes. Så overvejelser i denne retning handler altså om, hvor meget beliggenheden betyder for dig, og hvordan økonomien i de to scenarier ser ud når de holdes op mod hinanden.

Som vi også så i alternativ #2, vil der ud fra et rent økonomisk argument ofte ligge et ”tipping point” hvor den samlede projektøkonomi for tilbygningen bliver så høj, at det bedre kan betale sig at sælge og flytte. Ofte vil man vurdere om tilbygningens projektsum plus markedsværdien for det eksisterende hus holder sig under den forventelige salgsværdi efter udvidelsen – altså om man kan få sine penge hjem igen ved et eventuelt hussalg. Ellers må man acceptere, at en del af projektsummen alene er en investering i god livskvalitet så længe man bor i det udvidede hus – eller overveje om der er bedre økonomi i, at sælge og flytte. Her er det dog vigtigt at huske, at der ved en sælg-og-flyt situation ofte går 100 til 150 tusind kroner ”ud af vinduet”, til ejendomsmægler, diverse rapporter, flytning m.v. Så de penge får man mere ud af ved en tilbygning.

Fjerde alternativ til tilbygning: Gør ingenting og lev med det

Scenariet kræver måske ikke den store forklaring. Det er vel næppe det mest attraktive alternativ når nu udgangspunktet er, at der er uopfyldte boligbehov og –drømme. Men livet handler jo også om andet end at gå rundt i sit hus. Så måske prioriteres andre behov bare højere, eller også må man måske erkende, at økonomien bare ikke er der til at få opfyldt de boligmæssige behov fuldt ud. Så må man, lidt kynisk betragtet, gøre ingenting og leve med det.

Sådan afgør du om en tilbygning er løsningen på dine boligmæssige behov

Den indledende del af et tilbygningsforløb vil ofte være en afklaring af, hvorvidt en tilbygning overhovedet er den bedste løsning på de boligmæssige behov. For at komme til den afklaring er det nødvendigt med nogle undersøgelser og overvejelser. Måske kan du selv aflive tanken om en tilbygning allerede ved at gennemtænke og drøfte scenarierne, eller måske skal du først bruge lidt rådgivning og sparring. En professionel byggerådgiver vil fx kunne vurdere realismen i projektet på et møde, og efterfølgende komme med skitseforslag til mulige løsninger. Det burde sætte dig i stand til at træffe valget. Der vil nemlig typisk være to tidspunkter i det samlede forløb hvor du skal træffe afgørende beslutninger:

  • Når du går videre efter skitseforslaget: Når du med et skitseforslag i hånden vælger at gå videre i planlægningen begynder rådgiverhonoraret at vokse, og der kommer væsentligt større udgifter til at få udformet tegninger til ansøgning om byggetilladelse, arbejdstegninger og også til indhentning af håndværkerpriser. Desuden kommer du også selv til at bruge yderligere tid på projektet. Så hvis du går videre efter skitseforslaget skal det være fordi du mener det alvorligt, og ser skitseforslaget som en attraktiv og realistisk løsning. Det er faktisk her du træffer din principielle beslutning om at gennemføre projektet og altså på dette (stadig relativt tidlige) tidspunkt du afgør, at en tilbygning ER løsningen.
  • Når du underskriver hovedentreprisekontrakten: Her fanger bordet ultimativt, for så går byggeriet i gang. Naturligvis kan det hænde, at håndværkerpriserne viser sig at være så dyre (eller at du bare ombestemmer dig), at projektet går i stå lige inden underskrivelse af entreprisekontrakten. Men det vil jo være super ærgerligt, for så har du brugt en del penge på rådgivere, uden rigtigt at få andet ud af det, end viden om, at det pågældende projekt er for dyrt til dit budget. På en måde kan man sige, at den endelige beslutning om, hvorvidt en tilbygning er løsningen først træffes når hovedentreprisekontrakten underskrives. Men den beslutning bør i langt de fleste tilfælde være formalia, for hvis du og din byggerådgiver ellers har udført en realistisk økonomisk prognose over håndværkerudgifterne allerede i forbindelse med skitseforslaget, bør sagen kunne rulle uhindret derfra.

Så din godkendelse af skitseforslaget er altså et meget afgørende tidspunkt, og netop skitseforslaget er derfor det der (ofte) skal til, for at du kan afgøre, om en tilbygning er den bedste løsning på dine boligmæssige behov.

Tre vigtige spørgsmål

De tre spørgsmål du skal finde svaret på, for at afgøre om du skal bygge til, er altså:

1) Hvad er dine/jeres boligmæssige behov og drømme?

Tal det godt igennem, ud fra de emner vi skal se på senere.

2) Findes der en god løsning til dit hus?

Få en byggerådgivers vurdering og forslag til det (arbejdsmøde og skitseforslag).

3) Giver det mening rent økonomisk?

Om det giver økonomisk mening at udvide huset er ofte meget subjektivt. Til skitseforslaget bør byggerådgiveren levere et estimeret budget, så du kan holde din investering op imod den herlighedsværdi og øget markedsværdi af huset du opnår.

” Med et skitseforslag og økonomisk estimat
kan du afgøre, om en tilbygning er den bedste løsning for dig

Balancen mellem begrænsninger og muligheder

At gennemføre en tilbygning vil være en slags linedans mellem alt det du ikke må, kan eller vil på den ene side, og det du gerne må, kan og vil på den anden side. Begrænsninger og muligheder.

De forhold der kan begrænse dine udfoldelser (primært under planlægningen) kan være følgende:

Love og regler

Godt nok har alle ejendomsejere i Danmark en byggeret, men der må kun bygges indenfor en lang række love og regler, der kan sætte grænser for højder, arealer, tagets hældning og materialevalg.

Økonomi

Det meste kan jo købes for penge, men det er ikke alt der giver mening. Så økonomien sætter ofte en begrænsning for projektets størrelse og udformning.

Tidsplanen

Skal det nye være færdigt på et bestemt tidspunkt, så kan det sætte rammen for hvad man kan nå at få bygget.

Manglende idéer

At udvikle en god løsning til en tilbygning kræver kreativitet og erfaring med idéudvikling indenfor området. Uden idéer (og tid brugt på idéudvikling) får du ingen god løsning.

Ubeslutsomhed

Jo mere du er uafklaret og ikke rigtigt kan formulere dine boligmæssige behov (eller vælge mellem byggerådgiverens løsningsforslag), jo sværere bliver det at beslutte hvilken løsning der er bedst for dig. Omtanke er vigtig, men det er beslutsomhed også.

Vanskelige eksisterende forhold

Der kan være en kloak eller gasmåler i vejen, jordbunden kan være blød og kræve omfattende ekstrafundering eller det eksisterende hus kan være bygget på en måde der gør en tilbygning eller ny første sal meget udfordrende, rent byggeteknisk. Alt dette kan løses. Men det bliver måske for dyrt at løse, og så er vi tilbage ved den økonomiske begrænsning.

Det var begrænsningerne, der er jo også mulighederne

De forhold der på den anden side kan udfolde dine muligheder vil typisk være det stik modsatte af begrænsningerne, nemlig:

  • Kendskab til love og regler.
  • Realistisk forventning til økonomien.
  • God tid.
  • Idérigdom når tilbygningen skal formes.
  • Beslutsomhed.
  • Tidlig afklaring af eventuelle begrænsninger i eksisterende hus og undergrund.

Et par fagudtryk du bør kende

Byggebranchen er en verden af fagudtryk. Her er et par forklaringer og definitioner der er vigtige for den videre læsning.

  • Enfamiliehus: Enten fritliggende enfamiliehus, fritliggende helårs haveforeningshus eller sammenbyggede enfamiliehuse (dobbelt- eller rækkehuse) med lodret boligskel. Tofamiliehuse med vandret boligskel er i virkeligheden ”etageboligbyggeri” og falder udenfor rammerne for denne håndbog.

Fritliggende enfamiliehus.                              Dobbelthus (sammenbyggede enfamiliehuse).

Rækkehuse                                                             Tofamiliehus

(sammenbyggede enfamiliehuse).                     (Vandret boligskel = “etageboligbyggeri” = udenfor denne bog).

 

  • Sommerhus: Sommer-/fritidshuse beliggende i sommerhusområder reguleret af bl.a. planloven (Planlovens kapitel 8). Loven fastsætter, at man ikke må overnatte i huset mellem 1. oktober og 31. marts, bortset fra kortvarige ferieophold og ophold af pensionister der har ejet ejendommen i mindst et år.
  • Kolonihavehus/haveforeningshus: Særlig boligform beliggende i særlige områder, reguleret af planloven og af sin egen lov: Kolonihaveloven. Bebyggelse kan desuden være reguleret af haveforeningens egne regler, en eventuel lokalplan og bygningsreglementet. I visse kolonihaver er der tilladelse til almindelig helårsbeboelse, og husene er dermed at sidestille med fritliggende enfamiliehuse – dog ofte med et særligt sæt byggeregler formuleret i af haveforeningerne selv.
  • Tilbygning (i denne bogs betydning): Udvidelse af boligarealet. Kan være en tilbygning i stueetage, tilføjelse af ny første sal, inddragelse af altaner til beboelse, anneks i baghaven, inddragelse af loftrum eller tilføjelse af kvist på taget, så længe der er tale om en udvidelse af boligens opvarmede areal.
  • Udestue/havestue/orangeri: Aflukket opholdsareal uden fast varmekilde. Er i princippet også en tilbygning (men ikke boligareal), da opførelse af udestue kræver byggetilladelse og arealet tæller med i bebyggelsesprocenten. Men der er lempeligere krav til flere tekniske forhold.
  • Småbygninger: Garager, carporte, halvtage, udhuse, drivhuse, legehuse osv.
  • Kælder: Gulv i beboelsesrum og køkken må ikke ligge under terrænniveau. Så hvis gulvet i et rum ligger under terræn er det et kælderrum (der kan være særlige situationer ved skrånende eller sænket terræn).
  • Bygherre: Den person der betaler for et byggeris udførelse, så det er dig der er bygherre!
  • Entreprenør: Bare en anden betegnelse for håndværker. ”Hovedentreprenør” = en entreprenør som har ansvaret for hele udførelsen, dvs. alle byggefag inkl. byggeledelsen, på en byggeopgave. ”Fagentreprenør” = tømrer, murer, elektriker osv. I håndbogen bruger jeg betegnelserne entreprenør, håndværker og byggefirma lidt i flæng og som udtryk for det samme.

Flere byggeudtryk forklaret af Dansk Arkitektur Center.

 Illustreret byggeordbog på Altomhus.dk.

På det personlige plan

At gennemføre en tilbygning fra idé til indflytning handler ikke alene om at få afklaret en masse spørgsmål og gennemføre sagen rationelt. Det handler i høj grad også om dig og dine nærmeste. Sagen vil i større eller mindre grad komme til at kræve tid og omtanke, og vil påvirke jer følelsesmæssigt. Vanskelige overvejelser, store beslutninger, eventuelle interne uenigheder og forstyrrelse af dagligdagen (når håndværkerne går i gang) kan være stressende. Det vil være godt at få talt dette igennem i familien, så I er forberedt på, at jeres reaktionsmønstre kan blive ændret mens sagen står på.

Hvis projektet griber meget ind i jeres nuværende bolig, så fx køkken og/eller bad/wc i en periode ikke kan bruges, bør I tidligt i forløbet overveje, hvordan I kan klare jer igennem den periode. Kan I få etableret midlertidige funktioner i fx kælderen, eller kan I bo midlertidigt hos venner/familie eller i et lejet sommerhus – eventuelt i kombination med afholdelse af ferie? Eller skal I måske leje en beboelsesvogn til opstilling i forhaven? 

Ligeledes vil det være en fordel at I internt drøfter hvem der skal have den primære kontakt til byggerådgiver og hovedentreprenør – blot så I ikke kommer i den situation, at den ene part om morgenen har sagt noget til hovedentreprenøren, mens den anden så om eftermiddagen siger noget andet. 

Enjoy the ride

Der er noget urkraft over det at forme sine allernærmeste, fysiske omgivelser. Noget ”redebygning”. Man bruger så meget tid i sit hjem, og det betyder ofte meget hvordan hjemmet fungerer og ser ud. At omforme og udvide og nyindrette er derfor ofte noget som mange, helt naturligt, finder meget spændende. Du og dine nærmeste vil undervejs få anledning til en masse gode samtaler og overvejelser omkring rum, arkitektur, lysindfald og materialevalg. Alt sammen noget der forudsætter indlevelse i hvordan det fremtidige liv i huset vil kunne udfolde sig bedst muligt, både til hverdag og fest. Det handler om drømme, visioner, glæde og begejstring, ligesom det naturligvis også handler om funktionel indretning, lovgivning, økonomi og meget andet. At se ens drømme og forestillinger om det nye blive konkretiseret og bygget kan være en virkelig spændende proces. Og naturligvis skal det nye meget gerne løse nogle udfordringer, realisere nogle boligdrømme og på den måde være noget at glæde sig meget til. Så selvom vejen derhen kan være bøvlet og kompleks, så husk at nyd turen. Du kommer næppe til at bygge igen lige med det samme.

God fornøjelse…

Pointer

  • Brug professionel byggerådgivning
  • Brug tid på planlægning
  • Lad et skitseforslag afgøre om du skal bygge

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Forhold dig til byggebranchens kompleksitet
  • Ikke på banen endnu

Vær med til at gøre siden endnu bedre...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Tag det første rigtige skridt på rejsen mod din tilbygning, når dine boligmæssige behov skal afklares.