22) Under udførelsen

Gang i byggepladsen

Så er det blevet tid til at håndværkerne møder op, klargør byggepladsen og går i gang.

At opleve en byggeproces på tæt hold – måske for første gang – kan i visse tilfælde være stressende. Mange byggepladser ser kaotiske ud og lige pludselig går der måske to dage hvor håndværkerne ikke er på byggepladsen. Er det noget du skal reagere over? Næppe. Håndværkerne er jo forpligtet af den overordnede tidsplan, og der kan være gode grunde til, at de ikke lige er på byggepladsen. Måske er de ude og købe nye materialer, eller måske er der nystøbt beton der skal tørre før de kan komme videre. Det kan også være, at de har andre byggepladser der skal passes. Det behøver ikke være noget problem, så længe de arbejder kontinuerligt på din sag og holder den overordnede tidsplan.

Hvis du bliver bekymret, så tal direkte med entreprenøren. Som regel er der gode forklaringer. I det hele taget vil det være godt for processen, hvis du respekterer håndværkernes arbejde og rutiner (Indtil en vis grænse, naturligvis. Hvis der er forhold du er utilfreds med, er det fair at tage en snak med hovedentreprenøren om det – det er jo trods alt dig der betaler gildet).

Husk også, at der jo er et projektmateriale som definerer en lang række forhold, ikke alene omkring den byggetekniske udførelse, men også omkring alt det der er ”udenom”, dvs det aftalemæssige, byggepladsen m.v. Endvidere er der AB Forbruger, som kan bruges til at afklare eventuelle spørgsmål om fx tidsfristforlængelse m.v.

 

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

” Kontrol af det udførte arbejde er vigtigt, både fra entreprenøren selv og fra dig

Det er således et ret omfattende kildearkiv (og praksis) der ligger til grund for bedømmelse af korrekt udført håndværk. Og alligevel kan der opstå situationer der ikke umiddelbart kan afgøres. For eksempel kan du stå og se på dørhåndtagene til de nye, indvendige døre og tænke, at dem kan du ikke lide, så de skal erstattes af nogle andre. Men hvis projektmaterialet ikke udspecificerer hvilke håndtag der ønskes, og dørhåndtagene er standard hos dørproducenten, er der næppe noget af klandre håndværkeren for.

Det kunne naturligvis være fin service fra håndværkerens side, hvis vedkommende spurgte dig om valg af dørhåndtag inden de blev bestilt, men det er næppe noget der giver dig ret til at få udskiftet dørhåndtagene omkostningsfrit bagefter. Så derfor bør valg af dørhåndtag indgå i projektmaterialet. Det samme gælder i øvrigt spørgsmål om dørene skal kunne aflåses, om der skal være dørtrin eller ej osv. Der bliver forventet meget af håndværkere, men ikke at de er synske. Så hvis en håndværker har valgt en løsning der ikke strider imod nogle af de ovennævnte kilder, bliver det svært at kalde det en fejl – uanset at du ikke kan lide løsningen. Selvfølgelig vil fx dørhåndtagene sikkert kunne udskiftes, men du kommer nok til at betale ekstra for det.

Byggetilsynets ansvar

Dit tilsyn (udført af dig eller din byggerådgiver) rykker ikke ved ansvarsfordelingen, og det er stadig op til entreprenøren at levere det stykke arbejde der er aftalt. Så hovedentreprenøren kan altså ikke undskylde eventuelle fejl med, at der ikke er blevet ført tilsyn. Men for din byggerådgiver vil det naturligvis være ansvarspådragende såfremt vedkommende på et tilsyn overser noget han eller hun burde have set og gjort dig opmærksom på. Der er ingen “gratis omgang” for professionelle parter.

Tag en masse fotos

Om ikke andet, så vil det være en fordel for sagen, hvis du selv følger med i arbejdets fremadskriden, taler med håndværkerne og tager billeder dagligt. Fotos af de skjulte konstruktioner kan være guld værd hvis der senere opstår uenighed om noget man så ikke længere kan se.

Tag en masse fotos undervejs. De kan være både sjove og nyttige at have bagefter (Foto: Arkinaut ApS).

 

Reklamationer

Hvis du eller din byggerådgiver opdager noget I ikke mener er korrekt udført eller på anden måde fejl- eller mangelbehæftet, skal du straks gøre hovedentreprenøren opmærksom på det. Du kan nemlig kun påberåbe dig mangler såfremt du meddeler dem til entreprenøren inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde have været opdaget af dig (AB Forbruger §42).

Se senere i kapitlet vedrørende uenigheder med entreprenøren. 

Mer- og mindrearbejde

Selv det bedste projektmateriale kan ikke forudse alt der kan dukke op af nye forhold, når man begynder at bryde hul på et ældre hus. Så man risikerer næsten altid, at der dukker forhold op, som ingen havde kunnet forudse. Det kan fx være skjulte bjælker der viser sig at være rådne, manglende isolering, dårlig dampepærre eller ulovlige el-installationer. Disse forhold er dermed ikke beskrevet i projektmaterialet. De er derfor heller ikke prissat af entreprenøren. Og hvis forholdene skal udbedres, vil entreprenøren (retmæssigt) bede om ekstrabetaling.

Der kan også ske det, at du får nye ønsker til andre måder at realisere projektet på. Det kan medføre, at der skal udføres mere eller mindre arbejde, end aftalt.

Situationer som disse betyder, at du og entreprenøren skal lave en lille (skriftlig) tillægsaftale. Entreprenøren har både ret og pligt til at udføre det pågældende mer-/mindrearbejde. Du må derfor høre entreprenøren, hvilken tillægs- eller fradragspris der kan tilbydes for arbejdet, samt om mer-/mindrearbejdet har betydning for henholdsvis afleveringsdatoen og/eller din sikkerhedsstillelses størrelse. Det indgår I så en tillægsaftale om, og arbejdet kan fortsætte.

Vær opmærksom på projektændringer

Vær i øvrigt opmærksom på, at det kan blive en både dyr og bøvlet oplevelse, hvis du begynder at ændre for meget i projektets udformning under arbejdets udførelse – fx hvis du ønsker at vægplaceringer skal være anderledes end i projektet eller tilsvarende.

Dels vil ændringer og ekstraarbejde ofte være relativt dyrere, idet håndværkerne afgiver deres tillægspriser til dig i en situation hvor de ikke er i priskonkurrence med andre. Dels vil ændringer ofte have en konsekvens for tidsplanen. Og endelig risikerer du, at de byggetekniske løsninger bliver ringere, hvis du på byggepladsen ændrer på noget der har været nøje planlagt i projektet.

Uden det fornødne (ajourførte/nye) tegningsmateriale til ændringerne mangler du desuden den nødvendige dokumentation for de byggede løsninger. Endelig skal du jo også være sikker på, at projektet stadig overholder alle love og regler, selv med de ønskede ændringer. Så ud over en vis bagatelgrænse skal ændringsarbejder behandles med den sædvanlige grundighed, både hvad løsningerne og dokumentationen angår.

Bemærk i øvrigt også, at såfremt projektet ændrer sig væsentligt, skal du orientere dit forsikringsselskab i forhold til all-risk forsikringens dækningsomfang – ligesom du kan få behov for at få fornyet byggetilladelsen hos kommunen. 

Kan du få en anden entreprenør til at udføre ekstraarbejdet?

I forhold til ekstraarbejde tænker du måske, at det kunne være fristende at få et alternativt tilbud ind som kontrol af entreprenørens tilbud på ekstraarbejdet. Hvis du fx ønsker at udvide projektet med spots i loftet på de to nye værelser i tilbygningen, vil hovedentreprenøren sende et tilbud på ekstraarbejdet. Og hvis den pris virker høj, kan fristelsen til at høre en anden elektriker om arbejdet dukke op.

Men det er sådan, at en hovedentreprenør (og dennes underentreprenører) har ret til at udføre det ekstraarbejde som ligger i naturlig forlængelse af det arbejde de allerede udfører (jf. AB Forbruger). Så med mindre at ekstraregningen er helt urimelig høj er der ikke så meget du kan gøre end at acceptere den, hvis ekstraarbejdet altså er nødvendigt for arbejdets færdiggørelse.

Loftspots kan du jo eventuelt godt vælge at takke nej til. Og hvis ekstraarbejdet kan udføres uafhængigt af entreprisens øvrige færdiggørelse, er der ingen der forhindrer dig i, at afvente hovedentreprisens færdiggørelse og derefter hyre helt andre håndværkere til det ønskede ekstraarbejde. Det kan fx være tilfældet hvis ekstraarbejde drejer sig om ekstra gulvslibning i eksisterende rum, om ekstra malerarbejde i eksisterende rum, eller om andre arbejder der ikke har noget med selve tilbygningens færdiggørelse at gøre.

Intern problemstilling mellem hovedentreprenør og underentreprenør

Underentreprenørerne arbejder som nævnt for hovedentreprenøren, som så arbejder for dig. Aftalen mellem hovedentreprenøren og underentreprenøren vedrører som udgangspunkt ikke dig. Men der kan opstå den situation, at fx elektrikeren hævder, at der er et eller andet der skal udføres som han ikke har med i sit tilbud til hovedentreprenøren. Hvis ellers man med rimelighed kan forvente at det pågældende stykke arbejde er inkluderet i hovedentreprenørens tilbud til dig, er elektrikerens ønske dig uvedkommende. Så skal elektrikeren udføre arbejdet og må så drøfte afregningen af det internt med hovedentreprenøren.

Ekstraarbejde som tag-selv-bord?

Eftersom prisen på ekstraarbejdet afgives på et tidspunkt hvor entreprenøren IKKE er i priskonkurrence med andre, kan visse entreprenører føle sig fristet af, at skrue priserne op. På den ene side kan et stykke ekstraarbejde rent faktisk godt være dyrere når det skal udføres ”akut” og ikke har kunnet planlægges på forhånd. Men nogle gange ser man ekstraregninger der er overraskende dyre. Du bør naturligvis vurdere beløbets størrelse og klage hvis du mener det er for højt. Du kan også undlade at godkende ekstraregningen, men hvis det er arbejde der er nødvendigt for sagens færdiggørelse, skal det jo udføres. Men du har principielt set mulighed for at gøre indsigelse mod ekstraregningens størrelse og fx kræve, at en uvildig person vurdere rimeligheden af regningens størrelse.

Ekstraarbejdets tidsmæssige konsekvenser?

Ved ekstraarbejde bliver omkostningen aftalt, men man glemmer ofte at forholde sig til, om ekstraarbejdet også koster tid. Så sker der ofte det, at et par uger før aflevering finder entreprenøren ud af, at han ikke kan nå at blive færdig til aflevering, og at det skyldes omfanget af ekstraarbejde. Det kan jo være reelt nok, men bøvlet for dig, hvis du gik og troede, at arbejdet snart var færdigt. Derfor er det vigtigt, at du og entreprenøren ved hver eneste ekstraregning får aftalt, om ekstraarbejdet koster ekstra tid – altså om afleveringsdatoen skal rykkes med fx en dag eller to eller mere. Der skal altid være styr på hvad den til enhver tid gældende afleveringsdato er, og datoen skal passe med det arbejde der mangler at blive udført, inkl. ekstraarbejdet.

Husk også at få forlænget allriskforsikringens og din sikkerhedsstillelses dækningsperiode hvis byggeriet forsinkes. Måske skal entreprenørens sikkerhedsstillelsesperiode også forlænges.

 
CASE

Det kan ske, at entreprenøren fremsender en ekstraregning der er direkte forkert. Fejlagtige ekstraregninger kan skyldes almindelige menneskelige fejl i en kompleks hverdag, eller spekulation i at få tjent så mange penge som muligt. Uanset hvad, er det vigtigt at du har styr på din egen projektøkonomi, hvad du allerede har betalt for og hvad der allerede er med i tilbuddet og der derfor ikke skal betales ekstra for.

Lad os se et par eksempler:

Gulvtæppe fjernes: Af beskrivelsen fremgik det, at gulvbelægninger på første salen skulle fjernes, og der var endda et foto med billedteksten ”Gulvtæppe fjernes”. Alligevel sendte entreprenøren en ekstraregning på at fjerne tæpper på første salen. Den blev naturligvis afvist.

Bredden på terrassebrædderne: Entreprenøren havde selv til mig oplyst hvilken præcis bræddedimension de havde med i tilbuddet på terrassen. Så jeg havde derefter tegnet byggetegninger til terrassen ud fra den oplyste bræddedimension. En halvanden måned senere varslede entreprenøren så en ekstraregning på den specielle bræddedimension, som de hævdede at jeg havde valgt. Det blev naturligvis også afvist.

Affald: En entreprenør fremsender ekstraregninger på bortskaffelse af affald, selvom det tydeligt fremgik af udbudsmasterialet, at hans tilbud skulle være inklusiv affaldshåndtering. Ekstraregningen blev afvist.

Afdækning af gulve: Entreprenør sender ekstraregning på afdækning af de nye gulve som beskyttelse indtil afleveringstidspunktet – blev afvist, for ifølge AB Forbruger er det entreprenørens ansvar at beskytte det byggede så det står fejlfrit ved aflevering.

 

Ekstraarbejde udført uden din forudgående godkendelse

Det kan ske, at en entreprenør udfører ekstraarbejde uden først at have fået din godkendelse. Hvis årsagen er, at der skete noget på byggepladsen, som gjorde ekstraarbejdet helt nødvendigt og akut, så er entreprenøren berettiget til betaling for ekstraarbejdet. Men hvis entreprenøren havde haft mulighed for at spørge dig først, er det mere tvivlsomt. Af dit udbudsmateriale fremgår det jo klart, at intet ekstraarbejde må igangsættes uden forudgående godkendelse af bygherren. På opstartmødet har du også indskærpet dette overfor entreprenøren. Så hvis han alligevel udfører ekstraarbejde, er du i princippet ikke forpligtet til at betale. Men der er sjældent udspekulerede hensigter bag. Måske har entreprenørens folk bare i bedste mening forsøgt at lave den lille smule ekstraarbejde, som holdt sagen kørende på byggepladsen den dag.

Så når du bagefter bliver præsenteret for ekstraregningen bør du vurdere, om regningens størrelse er rimelig, om du har fået værdi for beløbet, og om du ville have accepteret den på forhånd, hvis du havde fået muligheden for det. I den situation bør du betale regningen alligevel. Og så bør du naturligvis benytte lejligheden til at minde entreprenøren om, at den altså ikke nødvendigvis går hver gang.

Ekstraarbejde som følge af huller i projektmaterialet

En speciel type ekstraarbejde kan skyldes, at byggerådgiveren har glemt noget i udbudsmaterialet. Måske har byggerådgiveren og dig under planlægningen aftalt, at der skal to ovenlys i taget på det eksisterende hus, men ovenlysene fremgår ikke på hverken tegninger eller beskrivelse. Så har entreprenøren jo ikke haft nogen chance for at vide, at de skulle medregnes, og ovenlysene er med sikkerhed ikke en del af hovedentrepriseaftalen. Så hvis du fortsat ønsker ovenlysene kommer der en ekstraregning på dem. Det er ikke en ekstraregning du kan sende videre til byggerådgiveren, for rådgiveren er kun erstatningspligtig hvis du oplever et tab. Og du får jo værdi for ekstraregningen, nemlig ovenlysene, så det er desværre dig selv der må til lommerne. Men det er naturligvis ærgerligt og vil gnave af din buffer til uforudseelige udgifter.

Har byggerådgiveren derimod begået en fejl som medfører et økonomisk tab for dig, kan byggerådgiveren være erstatningspligtig. 

Tre typer ekstraarbejde

Man kan altså tale om tre forskellige årsager til ekstraarbejde og dermed ekstraregninger:

  • Regulære overraskelser: Arbejde som ikke kunne have været forudset.
  • Huller i projektmaterialet.
  • Nye ønsker (eller projektændringer) fra din side. 

Denne sondring kan være nyttig at have i tankerne, hvis du på et tidspunkt sidder og kigger på summen af ekstraregninger. 

Gråzonen: Hvad skal entreprenøren medregne selvom det ikke fremgår af udbudsmaterialet?

Ekstraarbejde er en evig kilde til uenigheder mellem håndværkere og bygherrer. Ud over de problemstillinger vi allerede har været inde på, findes også den klassiske diskussion om, hvornår du som kunde kan forvente, at entreprenøren har medregnet noget i sit tilbud, selvom det ikke udtrykkeligt fremgår af udbudsmaterialet. Et udbudsmateriale nævner naturligvis ikke alle materialer 100%. Det vil være urealistisk, hvis fx søm og skruer skal defineres i byggerådgiverens beskrivelse, med mindre der er tale om en særlig situation med særlige krav til søm og skruer. Ifølge AB Forbruger §16 skal entreprenøren “… levere alle materialer til brug for arbejdet, medmindre det aftales, at forbrugeren leverer disse.” Så med mindre at det klart fremgår af udbudsmaterialet, at der er noget du leverer (fx køkkenet), så skal entreprenøren levere det (og have det med i sit tilbud). Af AB Forbruger §17 fremgår det endvidere, at “Entreprenøren skal præstere alle fornødne biydelser til arbejdets færdiggørelse …”. Så hvis et stykke arbejder er nødvendigt at udføre for at kunne færdiggøre det samlede arbejde, skal entreprenøren udføre det som del af sit tilbud – også selvom det ikke er beskrevet i udbudsmaterialet. Det er altså ikke ekstraarbejde som berettiger til ekstrabetaling. 

Men dette er fortsat en gråzone, og det kan i visse tilfælde være vanskeligt at afgøre om et stykke arbejde er noget man med rimelighed må forvente, at entreprenøren burde have forudset og indregnet i sit tilbud som en naturlig del af arbejdets fulde færdiggørelse. At byde på en opgave skal jo heller ikke være nogen gættekonkurrence for entreprenøren, som på det tidspunkt er i priskonkurrence med andre entreprenører. Og AB Forbrugers formuleringer kan ikke i alle tilfælde kompensere for et uklart aftalegrundlag. Men udgangspunktet jf. AB Forbruger er altså, at entreprenøren skal levere alle materialer og biydelser til arbejdets færdiggørelse. Men hvad er en “biydelse”? Det kan næppe afgøres generelt, og må bero på en vurdering i hvert enkelt tilfælde. Forhold som entreprenøren ikke har haft mulighed for at forudse (via sin erfaring, projektmaterialet og besigtigelse på stedet) bør i de fleste tilfælde berettige til ekstrabetaling. Men omvendt må entreprenøren også leve med forpligtigelsen til at levere alle (forudseligt) nødvendige materialer og biydelser, også selvom de ikke er præcist udspecificerede i udbudsmaterialet.

Fradrag hvis projektet reduceres

Ligesom nye opgaver og ydelser kan komme til under udførelsen, kan det også ske, at du og entreprenøren bliver enige om, at der er dele af projektet som ikke skal udføres alligevel. Det kan være at du kun ønsker to ovenlys i stedet for tre, nogle andre (billigere) døre, eller selv ønsker at færdigmale væggene. Dermed vil du være berettiget til en fradragspris. 

Allerførst skal du dog lige – sammen med entreprenøren – finde ud af, om ændringen har nogle uønskede konsekvenser. Fx kan det være, at gulvleverandøren ikke giver pengene fuldt ud tilbage, hvis det nye gulv er leveret på byggepladsen og ønskes returneret og ændret til et andet gulv (også selvom det ikke har været pakket ud). På den måde kan det være, at der ikke er nogen besparelse alligevel. Det kan også være, at projektreduceringen medfører at nogle tegninger skal ændres (= ekstraomkostning til byggerådgiveren), eller at entreprenøren skal ændre sin tidsplan. 

Men bortset fra det, bør du tage en dialog med entreprenøren om hvilket prisnedslag du kan få, såfremt det pågældende stykke arbejde, som var en del af udbuddet, ikke skal udføres alligevel.  

Prøv ikke at være for nøjeregnende, med mindre at entreprenøren også er det. Mange entreprenører er ret servicemindede og kræver måske ikke ekstrabetaling for en enkelt stikkontakt mere, og så bør du naturligvis heller ikke kræver prisnedslag fordi en anden lille ting udgår af projektet. Men det er svært at sige noget generelt om, og den slags løbende “prisforhandling” vil altid være op til ens situationsfornemmelse. Ved større projektreduceringer bør du dog få aftalt et konkret prisnedslag.  

Fornyet byggetilladelse

I forhold til eventuelle projektændringer undervejs skal du som nævnt også være opmærksom på, om ændringerne har betydning for den byggetilladelse du har fået. Hvis du fx får lyst til lige at ændre på facadernes placering så huset bliver lidt større, er det ikke noget du må gøre, før du har fået kommunens (fornyede) tilladelse til det (BR18 §37 stk. 2). Sådan en ændring vil jo i øvrigt medføre behov for en justering af varmetabsrammen og beregning af bebyggelsesprocenten. Så alle ændringer der har betydning for størrelsen af det kommende boligareal bør du virkelig overveje nøje – og i givet fald få godkendt hos kommunen, inden de udføres (hvilket så vil forsinke og måske helt standse byggeriet i en periode, indtil det nye er godkendt).

Det samme kan gøre sig gældende, såfremt fx en lokalplan foreskriver bestemt taghældning eller tagmaterialer – og du så undervejs får lyst til at ændre på det i forhold til byggetilladelsen. Også her kan du blive nødt til at indhente kommunens fornyede tilladelse til den reviderede udformning. Ændringer i denne størrelsesorden er ikke alene bøvlede i forhold til byggetilladelse, men vil også ofte medføre øget risiko for byggeskader, fordi de oprindelige tegninger nu ikke længere kan følges helt af håndværkerne på byggepladsen.

Så ved større ændringer bør du få din byggerådgiver til at revidere tegningerne, hvilket også koster både tid og penge. Derfor bør alle løsninger være drøftet grundigt igennem allerede på tegnebordet mens projektet bliver planlagt, så du undgår større projektændringer under udførelsen.

Hold styr på økonomien

Da du har indgået en aftale om “fast pris” vil den endelig slutregning fra entreprenøren jo skulle lyde på præcis det aftalte beløb. Med mindre andet aftales undervejs, i form af mer- eller mindrearbejde. Sørg derfor for, at du løbende holder styr på de beløb der knytter sig til alle nye delaftaler om mer- eller mindrearbejde, så økonomien ikke skrider. 

Mange entreprenører vil skrive både mer- og mindreydelser på de regninger de fremsender, for på den måde at holde styr på det. Men du bør naturligvis føre dit eget regnskab løbende, så du er i stand til at kontrollere beløbene på de fremsendte regninger. Der kan jo ske fejl i en regning. 

Undgå større projektændringer undervejs

Entreprenørens regninger

Når entreprenøren fremsender regninger, skal det naturligvis kontrolleres om beløbet passer med entreprisekontraktens betalingsplan og om det – endnu vigtigere – modsvarer det arbejder der er udført på det pågældende tidspunkt. Du skal jo ikke komme i en situation, hvor du har betalt forud for noget. Det der kan tælle med som udført arbejde, er naturligvis reelt udført arbejde på byggepladsen, materialer og bygningsdele der er leveret på pladsen, samt evt. bestilte varer der ikke er leveret endnu (fx vinduer) så længe du kan få dokumentation for, at de er bestilt i dit navn (og dermed tilhører dig hvis entreprenøren går konkurs).

Hvis vurderingen er, at der er udført arbejde der svarer til 25% af entreprisesummen, kan du betale entreprenøren det tilsvarende beløb. Har entreprenøren fremsendt regning på et højere beløb, så tag en snak med ham. Måske passer beløbet med projektets stade om få dage, og så kan du jo vente med at betale til det tidspunkt. Uanset hvad, skal du altid sørge for at betale den del af beløbet som du er enig i. Også selvom I måtte være uenige om den resterende del af beløbet.

I visse tilfælde vil din bank kræve at de selv sender en rådgiver ud for at kontrollere arbejdets stade inden betaling, eller at din rådgiver siger god for regningen. Tal gerne med din bank om det.

Og hvis du og entreprenøren har aftalt tilbageholdelse i stedet for sikkerhedsstillelse skal de fremsendte regninger jo være korrigeret for det.

Det er naturligvis vigtigt, at du hele tiden har 100% styr på, hvad den gældende entreprisesum er. Som udgangspunkt er det den sum der står i entreprisekontrakten, med de ekstra- og fradragspriser der måtte være aftalt efterfølgende. Før dit eget regnskab så du har styr på alle aftalte beløb og betalte regninger. Så kan du fx opdage hvis entreprenøren ved en fejl kommer til at sende samme ekstraregning to gange (det er set før). 

Uenigheder med entreprenøren

Skulle der opstå uenigheder mellem dig og entreprenøren, løses det som regel bedst i en konstruktiv dialog. Vær saglig og tal om fakta. Vis forståelse, men hold på din ret. Undgå at blive personlig. 

Uenigheder under en byggesag bliver hurtigt meget komplekse, så det er vigtigt at udrede præcis hvad uenigheden egentlig handler om. Hvis det fx handler om økonomi, så find først ud af hvilke beløb du og entreprenøren er enige om, inden I så drøfter det beløb I ikke ser ens på. Det samme hvis I er uenige om tidsplanen eller andet: Skær alle irrelevante forhold væk og kom ind til sagens kerne.  

Hvis din egen dialog direkte med entreprenøren ikke virker som du ønsker, kan du “optrappe” alvoren på forskellig vis:

  • Bring din byggerådgiver på banen. Vedkommende kan med sin faglighed ofte udrede problemstillingen og foreslå løsninger alle kan acceptere, så I hurtigt kan komme videre med sagen.
  • Få en helt anden part ind over som ”mediator” – en part som både du og entreprenøren respekterer som uvildig i sagen. Fx en anden byggerådgiver som I vælger i fællesskab, og som entreprenøren dermed ikke ser som “din rådgiver”. Fx tilbyder Voldgiftsnævnet mediation og mægling i byggekonflikter.
  • Kontakt en advokat og drøft dine muligheder (evt. allerede inden ovennævnte “mediator”).

Overvej nøje sagen, inden du begynder at nævne ordet advokat overfor entreprenøren. Det vil ofte blive tolket som en klar optrapning af uenigheden. Breve fra advokater er en yderligere optrapning.

Kun i alvorlige tilfælde bør det overvejes at drage ankenævn (se kapitel 17), voldgiftsnævnet eller civile søgsmål i spil. Tag de eventuelle uenigheder i opløbet og find konstruktive løsninger inden det kommer for vidt. Det vil ofte være i alle parters interesse. Omvendt skal du naturligvis stå på din ret til at få leveret den ydelse du betaler for, i rette tid og kvalitet.

Løs uenigheder i en god og saglig tone

I henhold til AB Forbruger (kapitel J) kan du (eller hovedentreprenøren) i visse tilfælde bruge Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed i forbindelse med uenigheder. Voldgiftnævnet kan udpege en sagkyndig person til at træffe beslutning om udbetaling af sikkerhedsstillelse, om berettigelsen af at holde betalinger tilbage, eller foretage modregning i tilfælde af parternes uenighed om en faktura (AB Forbruger §62).

Derudover vil uenigheder mellem dig og hovedentreprenøren skulle finde sin afklaring ved at du indbringer sagen for et ankenævn eller de almindelige domstole.

Udbetaling fra sikkerhedsstillelsen?

Såfremt du ønsker at gøre brug af din ret til at få udbetalt penge fra entreprenørens sikkerhedsstillelse, skal du følge nogle procedurer formuleret i AB Forbruger §10 stk. 6 og 7. Kort fortalt skal du give skriftlig meddelelse til entreprenøren og til den, som har stillet sikkerheden (fx pengeinstitut). Du skal anføre årsagen og det beløb du ønsker udbetalt. 20 arbejdsdage senere udbetales pengene, med mindre entreprenøren har anmodet om, at en sagkyndig vurderer om dit krav er berettiget. Så bliver der udmeldt en sagkyndig person fra Voldgiftsnævnet til at afgøre din anmodning.

Hvis aftalen med hovedentreprenøren skal ophæves

Det sker nok relativt sjældent, men det kan jo komme så vidt, at du ønsker at ophæve aftalen med hovedentreprenøren, eller omvendt. Her vil jeg bestemt anbefale dig at kontakte en advokat, inden du foretager dig noget drastisk. Godt nok indeholder AB Forbruger også her en række regler og anvisninger (AB Forbruger kapitel H om “Ophævelse”), men at hæve en aftale er en delikat affære, hvor du risikerer at blive erstatningpligtig overfor entreprenørens tab. Så tag fat i en advokat hvis der er grund til at overveje en ophævelse af hovedentreprisekontrakten – og også før du overvejer ankenævn/sagsanlæg.  

Hav styr på afleveringsdatoen 

Af entreprisekontrakten fremgår det, hvornår udførelsen skal være færdig. Hvis der ikke støder noget udforudseligt eller ekstra til projektet undervejs, skal entreprenøren være færdig på det aftalte tidspunkt. Ellers kan du med rimelighed varsle dagbøder jævnfør aftalen. Det sker dog jævnligt, at når arbejdet nærmer sig sin afslutning, begynder det at knibe med at have tid nok for håndværkerne. Måske bliver arbejdet en uge forsinket. Her kommer mange håndværkere så i tanke om, at de jo fx lige lavede mere el-arbejde end oprindeligt aftalt og også lige sleb og efterbehandlede gulvene i det eksisterende hus – alt sammen som ekstraarbejde I aftalte undervejs. Prisen for ekstraarbejdet blev også aftalt, men ekstraarbejdets indflydelse på tidsplanen var der ingen der tænkte på – før en uge før aflevering.

En realistisk tidsplan, fast afleveringsdato og dagbøder er første skridt på vejen til at et byggeprojekt bliver færdigt til tiden. Andet skridt er at have styr på afleveringsdatoen undervejs, altså løbende aftale, såfremt entreprenøren er berettiget til tidsfristforlængelse på grund af ekstraarbejde eller usædvanligt vejrlig.

Hvis ikke entreprenøren bringer det på banen, bør du spørge ind til det, og minde entreprenøren om at han skal gøre opmærksom på, hvis han mener sig berettiget til at få udsat afleveringsdatoen i forbindelse med aftalt ekstraarbejde.

Tidsfristforlængelse som følge af vejret

Naturligvis vil dårligt vejr kunne forsinke en byggeproces, fx i form af nedbør, lav temperatur eller stærk vind.Ifølge AB Forbruger §29 stk. 4 har entreprenøren imidlertid kun ret til at få udsat tidsplanen på grund af vejret, såfremt det dårlige vejr forekommer i ”væsentligt større omfang, end det er sædvanligt for den pågældende årstid og egn.” (AB Forbruger). Så en entreprenør kan altså ikke per automatik forvente tidsfristforlængelse, blot fordi det regner om efteråret eller bliver frostvejr om vinteren.

Til gengæld bør de overordnede start- og slutdatoer du definerer i dit udbudsmateriale, og får indskrevet i entreprisekontrakten, tage højde for hvilken årstid der skal bygges på, og hvilket vejr det plejer at være. Den indledende tidsplan der aftales bør være realistisk, også i forhold til det forventelige vejr, så der er ”luft” i planen til det sædvanlige regnvejr og frost.

Dagbøder

I udbudsmaterialet og kontrakten skulle der gerne indgå formuleringer omkring dagbøder – altså være aftalt konkret at dagbøder vil være gældende, fra hvilken dato (den gældende afleveringsdato), om det er kalenderdage eller arbejdsdage der tæller, samt dagbodens størrelse per dag. Undervejs kan det være en fordel for dig, at holde lidt øje med om arbejdet på byggepladsen skrider planmæssigt frem, hvilket du jo også kan spørge entreprenøren selv om.

Når afleveringsdagen nærmer sig (fx 2-3 uger før), bør dit fokus på tidsplanen stige, og du bør igen forhøre dig hos entreprenøren, om tidsplanen bliver overholdt. I den forbindelse kan du minde entreprenøren om, at overskridelse af den aftalte afleveringsdato vil medføre dagbøder i henhold til jeres aftale. Krav om dagbod skal (ifølge AB Forbruger) fremsættes inden rimelig tid efter, at du kan konstatere, at entreprenøren bliver forsinket (AB Forbruger §31).

Bygherreleverancer skal du have styr på

Hvis der er materialer du selv skal levere eller få leveret af andre end hovedentreprenøren (fx køkkenleverancen), er det nu du skal være opmærksom. Som udgangspunkt er det dig der har ansvaret for, at de pågældende materialer bliver leveret på byggepladsen når det passer ind i hovedentreprenørens tidsplan. Så det skal du få koordineret mellem fx hovedentreprenøren og køkkenleverandøren. Med mindre at du har en klar aftale om, at det er hovedentreprenøren der tager den direkte koordinering med køkkenleverandøren angående leveringstidspunkt. 

Tilsvarende gælder hvis det er dig selv der har ønsket at levere badekarret, fliserne eller de højtalere der skal indbygges i loftet. Formår du ikke at få leveret delene i rette tid, vil det sandsynligvis betyde, at den samlede tidsplan må forlænges og afleveringsdatoen rykkes til en ny dato.

Tyveri af byggematerialer fra din grund

Det hænder, at materialer der er blevet leveret til en byggeplads pludselig er væk – stjålet. Det kan være vinduer, radiatorer, brædder eller hvad som helst andet. I den situation gælder AB Forbruger §22 stk. 1, hvilket betyder, at det er hovedentreprenørens ansvar at sørge for nye materialer for egen regning – og det gælder også de materialer du eventuelt selv har købt og leveret (bygherreleverance).

Entrepriseforsikringen

Hovedentreprenøren bærer risikoen for det der bygges, helt frem til afleveringstidspunktet. Så de fleste ting der kan ske undervejs vil være entreprenørens ansvar at erstatte. Men der kan være tvivlstilfælde, fx i tilfælde af vandskade. Det koster jo ikke noget at kontakte dit forsikringsselskab for at høre dem hvordan du skal forholde dig i situationer hvor du (og måske hovedentreprenøren) er i tvivl om hvem der skal betale for en opstået skade eller andet.

Rejsegilde

Ved nybyggeri er der tradition for, at bygherren afholder et lille arrangement når spærene er rejst. Hovedentreprenøren sørger for en krans der sættes op i toppen af spærene, og bygherren bekoster til gengæld et lille traktement for håndværkere og teknikere. Typisk bestående af frikadeller, pølser eller andet der ikke kræver det store service. Jeg har ikke noget statistik på det, men der er nok stor forskel på, hvorvidt der bliver holdt rejsegilde på tilbygninger eller ej. Så det kan du jo lige overveje, og eventuelt drøfte med hovedentreprenøren.

Hvis hovedentreprenøren går konkurs

Hvis en af hovedentreprenørens underentreprenører går konkurs er det naturligvis ærgerligt for det pågældende firma, men det vedrører som sådan ikke dig. Hovedentreprenøren er forpligtet til straks at finde en anden samarbejdspartner og færdiggøre arbejdet.

Hvis hovedentreprenøren selv går konkurs er det en helt anden – og mere besværlig – sag. Mange konkurser kommer som et chok når man ser det udefra. Så det er svært at forudse og forberede sig på. Heldigvis er du relativt godt sikret når AB Forbruger ligger til grund for hovedentrepriseaftalen. Det betyder bl.a. at byggematerialer der allerede er leveret på byggepladsen tilhører dig, og ingen må fjerne dem igen, hverken underentreprenører eller repræsentanter for konkursboet.

Underentreprenører kan være fristet af at hente materialer de har leveret, men endnu ikke fået betaling for at hovedentreprenøren, for ellers mister de sandsynligvis den værdi som materialerne repræsenteret. Det er nok en meget menneskelig reaktion, men ikke lovlig.

Det er tidligere set, at et parti gulvbrædder alligevel bliver hentet af en underentreprenør, med forklaringen om, at det ikke var den korrekte dimension, så det var en fejlleverance de alligevel skulle have afhentet. Svært at bevise det modsatte, med mindre du har taget billeder af bræddernes dimension da de blev leveret på byggepladsen.

Du har ret til at beholde det udførte arbejde, så ingen kan gøre udlæg i materialer hos dig, uanset om de er indbygget eller blot ligger i forhaven. Så et godt råd hvis din hovedentreprenør går konkurs: Skynd dig at tage en masse billeder af byggepladsen, ikke mindst materialerne der er leveret, men endnu ikke indbygget.

Kontakt en advokat

I forhold til færdiggørelse af din tilbygning bør du forhøre dig hos konkursboet og også kontakte din egen advokat. Konkursboet kan vælge at færdiggøre din opgave, men det sker nok kun sjældent. Typisk vil du blive løst fra entreprisekontrakten, og du skal så ud og finde en anden hovedentreprenør der vil overtage opgaven og færdiggøre den. Det er noget virkelig bøvl, for at sige det mildt. Dels vil opgaven blive forsinket, og sandsynligvis dyrere. Der vi også kunne opstå tvivl om ansvaret for senere opdagede fejl og mangler. Men der er desværre ikke så meget andet at gøre i den situation.

På den ene side vil du nok være forpligtet til at betale konkursboet det du måtte skylde hovedentreprenøren for udført arbejde. Men på den anden side kan du have et krav mod konkursboet for de eventuelle merudgifter du vil opleve, som følge af konkursen. Sammen med en advokat bør du klarlægge din position og muligheder.

I forhold til fejl og mangler udført af en hovedentreprenør der er gået konkurs, indeholder AB Forbruger en formulering om, at du kan gøre dit krav gældende direkte mod underentreprenørene og leverandører, såfremt disse har udført det mangelfulde arbejde eller leveret mangelfulde materialer (AB Forbruger §47).

Pointer

  • Hav styr på ekstraarbejdet og afleveringsdatoen.
  • Undgå for mange projektændringer
  • Betal aldrig forud.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Aftal omfanget af tilsyn med byggerådgiveren.
  • Tag stilling til diverse små spørgsmål fra håndværkerne (fx endelig placering af el).
  • Godkend og betal håndværkernes regninger.
  • Tag stilling til uforudseelige forhold og eventuelle ekstraregninger fra håndværkerne.
  • Mind hovedentreprenøren om, at der hele tiden skal være styr på afleveringsdatoen og at datoen måske skal rykkes hvis ekstraarbejde kræver mere tid end oprindeligt planlagt.
  • Få varslet dagbøder jf. kontrakten overfor hovedentreprenøren så snart du bliver bekymret for om tidsplanen kan overholdes.
  • Tag løbende fotos af arbejdet.
  • Vær sikker på, at allriskforsikringens slutdato udsættes hvis byggeriet forsinkes.
  • Udfører det I har aftalt, fx tilsynsbesøg, vurdering af håndværkernes regninger og besvarelse af løbende spørgsmål.

Vær med til at gøre siden endnu bedre...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Når arbejdet er færdigt skal det afleveres til dig.