13) Entrepriseformen

Fagentreprise eller hovedentreprise

Allerede inden udbudsmaterialet igangsættes bør du aftale med din byggerådgiver, hvilken entrepriseform projektmaterialet skal tilrettelægges efter – hovedentreprise eller fagentreprise. For der er stor forskel, både på hvordan udbudsmaterialet konkret skal udformes, og på hvordan udførelsen kommer til at forløbe.

Kort fortalt kommer din tilbygning, uanset entrepriseform, til at blive bygget af en række håndværkere med forskellig fagmæssig uddannelse: Tømrere, murere, elektrikere, malere, kloakfolk, vvs’ere osv.

Spørgsmålet om entrepriseform handler om hvorvidt du indgår aftale med alle firmaerne hver især (6-8 separate fagentreprisekontrakter med tømreren, mureren etc.), eller kun indgår aftale med en enkelt virksomhed (1 entreprisekontrakt med en hovedentreprenør), som så selv indgår aftale med de enkelte fag (andre selvstændige firmaer) som underentreprenører.

 

Hvad er en hovedentreprenør?

En hovedentreprenør er typisk et tømrer- eller murerfirma, som selv udfører deres håndværksmæssige del, og hyrer underentreprenører til resten. Men der findes også andre virksomhedsformer som løser hovedentreprise, fx firmaer med mange flere faggrupper ansat internt, eller det modsatte: Firmaer som alene har folk ansat til at lede hovedentreprisen, og som hyrer underentreprenører til hele den håndværksmæssige udførelse.

Forskellene på fag- og hovedentreprise

Ansvar for byggeledelse og koordinering

Mange husejere har – ganske forståeligt – den holdning, at de ikke ønsker at bruge tid på at styre håndværkerne. Man kan så have den forventning, at det skal byggerådgiveren gøre. Igen er ordet forventningsafstemning helt afgørende. For byggerådgiveren kan i princippet have to helt forskellige roller under udførelsen: Byggeleder eller tilsynsførende.

Arbejdet på byggepladsen skal naturligvis ledes og koordineres. Nogen skal være tovholder og sikre, at de rette folk kommer på de rette tidspunkter, at de har de rette informationer at bygge efter, og at uforudseelige forhold bliver håndteret hurtigt og kompetent. Desuden skal det sikres, at tidsplanen overholdes og at kvaliteten bliver dokumenteret i form at målinger, registreringer og fotos.

Ved hovedentreprise er byggeledelsen hovedentreprenørens opgave. Ved fagentreprise er det din opgave. Så ved fagentreprise skal du selv være byggeleder, hvilket må direkte frarådes, hvis du ikke har de rette kompetencer. Alternativt skal du hyre din byggerådgiver, eller anden fagperson, til at være byggeleder. Det er en principiel mulighed, men kan blive dyrt. Der er en del timer forbundet med byggeledelse og tilstedeværelse på byggepladsen er ofte påkrævet. Så de timer placeres nok mest rationelt hos en entreprenør som alligevel befinder sig jævnligt på byggepladsen og som har et meget detaljeret kendskab til processerne på byggepladsen. Hverken du eller din byggerådgiver bør derfor være byggeleder. Alene dette vil være et godt argument for at vælge hovedentreprise.

#1: Fagentreprise. Ansvaret for byggeledelse påhviler dig.

#2: Hovedentreprise. Ansvaret for byggeledelse påhviler hovedentreprenøren.

BH = Bygherre, Råd = Din byggerådgiver, HE = Hovedentreprenør, UE = Hovedentreprenørens underentreprenører, FE = Fagentreprenører.

 

Samarbejde mellem fagene

Byggebranchen fungerer stadig ret opdelt i fagområder som nævnt tidligere. Groft sagt kommer mureren for at lave sit murerarbejde, tømreren for at lave sin del og så videre. Fagene udviser ikke altid forståelse og respekt for hinandens arbejde, nogle gange nærmest tværtimod. Branchen praktiserer jævnligt ”the blame game” hvor skylden for en eller anden fejl konsekvent skydes på andre end en selv. Hvis alle fag bare møder op for at udføre hver deres opgave, alene med tanke på sig selv og sin egen forretning, risikerer man bøvl og besvær. Og omvendt, hvis mureren respekterer malerens arbejde og alle fag har øje for hinanden og hjælper med at få sagen til at glide, så er meget vundet. Der kan ikke siges noget kategorisk, men sandsynligheden for godt samarbejde, fagene imellem, er højere ved hovedentreprise end ved fagentreprise.

Hovedentreprenøren vælger jo selv sit hold af underentreprenører som han er vant til at arbejde sammen med og som kender hinanden indbyrdes. De ved, at hvis de arbejder godt sammen er det til alles fordel, og de får måske mange flere opgaver sammen i fremtiden. I fagentreprise vælger du måske selv hver enkelt entreprenør, så holdet vil næppe kende hinanden på forhånd, og kommer nok heller ikke til at arbejde sammen igen fremover. Så med fagentreprise risikerer du at samarbejdet fagene imellem ikke bliver så optimalt som det kunne være, og omfanget af nødvendig byggeledelse bliver større.

Risiko for ekstraregninger

Hvis du fx skal have gulvvarme i tilbygningen, skal styringen af gulvvarmen have strøm. Det skal elektrikeren vide når han giver pris. I hovedentreprise vil det være tilstrækkeligt at beskrive gulvvarmen, og så må hovedentreprenøren selv sikre sig, at hans elektriker har strøm med til styringen og at dette er inkluderet i tilbuddet. For som hovedentreprenør skal man naturligvis levere en gulvvarme der virker, inkl. styring og strøm dertil. I fagentreprise beskrives gulvvarmen under VVS-entreprenørens fagområde, men hvis strøm til styringen ikke fremgår af el-entreprenørens beskrivelse er det ikke med i prisen, og der vil komme en ekstraregning på det. Så fagentreprise stiller større krav til udbudsmaterialets præcision og øger risikoen for ekstraregninger til dækning af ting der er “faldet mellem to stole” i udbuddet.

Udbudsmaterialets strukturering

Der er stor forskel på tegninger og beskrivelser rettet mod en hovedentreprenør, i forhold til et antal fagentreprenører. Det vil naturligvis være de samme informationer (det samme byggeprojekt der beskrives/tegnes), men måden som informationerne struktureres på vil være forskellig.

Som vi så ovenfor, skal et udbudsmateriale udformet til fagentreprise være mere præcist end det skal til hovedentreprise. Og i forhold til selve disponeringen kan et materiale til en hovedentreprenør udformes som et samlet sæt tegninger og beskrivelser. Hvis de samme informationer skal rettes mod fagentreprise, skal materialet deles op, så hver enkelt fagentreprenør ved præcist hvad der forventes af vedkommende. Desuden skal generelle forhold som affaldshåndtering, stillads, skurvogne m.v. tydeligt udspecificeres i forhold til hvem har hvad med, og hvem kan forvente at bruge et stillads eller container, som en anden fagentreprenør har stillet op. Så i hovedentreprise udformes et samlet udbudsmateriale, mens der i fagentreprise udformes lige så mange (mindre) udbudsmaterialer som der er forskellige fag der ønskes tilbud fra.

Tilbudsindhentning

Det vil altid være klogt at indhente priser fra tre forskellige entreprenører. Så i hovedentreprise spørger man tre hovedentreprenører. De tre kommer på besigtigelse og afgiver deres tilbud, som man kigger igennem. Måske forhandler man lidt, og ellers skriver man en entreprisekontrakt. I fagentreprise vil samme logik kunne anbefales, men processen kan bare ganges med 6-8. For du skal jo så spørger tre tømrerfirmaer, tre murerfirmaer, tre elektrikere osv. Det kan blive et ret stort arbejde, og relativt dyrt, hvis du skal have din byggerådgiver til at gøre det.

Ansvar og risiko når der bygges

Hver enkelt fagentreprenør (murer, tømrer osv.) har naturligvis ansvaret for sit eget arbejde og bærer risikoen for hvis bliver beskadiget inden det er færdigt og afleveret til dig. Så hvis en maler kommer til at ridse et panel, må han naturligvis selv udbedre det, så panelet står som det skal ved afleveringen. Men hvis nu det ikke er maleren selv der har ridset panelet, skal han så selv bekoste reparationen? Hvis det nu er tømreren der er gået forbi med et par lægter, burde han vel betale maleren – med mindre at tømreren afviser at have gjort noget, hvem skal så? Den slags uenigheder omkring ansvar og risiko for det udførte arbejde kan blive en udfordring ved fagentreprise, hvor fejl og skader kan ende i uenighed mellem to fag. Ved hovedentreprise er problemet dig uvedkommende, for hovedentreprenøren har ansvaret for arbejdet indtil aflevering, og så må han sørger for at ridsen bliver udbedret, uden at involvere dig.

Ansvar for fejl og mangler ved og efter aflevering

Når tilbygningen er færdig skal den afleveres til dig, og i den forbindelse bliver det udførte gennemgået for fejl og mangler. Her kan opstå tilsvarende tvivl om hvilket fag der er årsag til en eller anden fejl. Det samme kan gøre sig gældende i tiden efter aflevering. Ved fagentreprise risikere du at igangsætte ”the blame game”, så du kan få svært ved at få udbedret fejlen. Ved hovedentreprise er der ikke så meget tvivl. Her vil det være hovedentreprenørens ansvar at udbedre fejl og mangler.

Vælg hovedentreprise

Entrepriseform handler altså om, hvordan de enkelte håndværksmæssige fagområder organiseres under udførelsen; det handler om hvem der har ansvaret for den daglige koordinering og ledelse af byggepladsen, og så handler det om hvem der har ansvaret for at det udførte arbejde færdiggøres i korrekt stand. De spørgsmål du bl.a. skal overveje inden du vælger entrepriseform er:

  • Har du en særlig relation til en (eller flere) bestemte håndværkere, som du ønsker skal varetage et specifikt fagområde (fx hvis din svoger er elektriker eller tilsvarende)?
  • Ønsker du selv at være med-bygger på byggepladsen?
  • Ønsker du selv (eller din byggerådgiver) at have ansvaret for den daglige ledelse og koordinering af håndværkerne på byggepladsen?

Hvis du svarer ”ja” til et eller flere af ovennævnte punkter, kan fagentreprise måske blive relevant. Svarer du derimod ”nej” til alle tre, peger pilen mod hovedentreprise – hvilket generelt må anbefales.

Med en god hovedentreprenør, et godt sæt arbejdstegninger, og en aftale med en realistisk tidsplan med fast afleveringsdato er der god sandsynlighed for et godt forløb. Læg dertil din byggerådgivers stikprøvemæssige tilsyn og din egen opmærksomhed undervejs, så er risikoen for uheldige episoder minimeret.

Lad hovedentreprenøren sætte sit eget hold

Ulempen ved hovedentreprise kan være, at du ikke selv kan bestemme, hvilke underentreprenører som hovedentreprenøren vælger at arbejde sammen med. I udbuddets tilbudsliste kan du bede hovedentreprenøren opliste firmanavnene på sine underentreprenører, så du i det mindste kan se hvem der er på banen, inden du underskriver en entreprisekontrakt. Men det bliver svært for dig at få fx en elektriker du kender til at bliver hovedentreprenørens elektriker. For det første bliver den pågældende elektriker jo nødt til at give samme pris til alle de bydende hovedentreprenører, og el-prisen er dermed ikke en konkurrencepris (= risiko for at den pris er dyrere end den behøver at være). For det andet handler hovedentreprise om, at få sat et hold at underentreprenører der er vant til at arbejde sammen og har en god indbyrdes forståelse. Så hvis man som hovedentreprenør bliver tvunget til at vælge en bestemt underentreprenør ved man ikke helt om samarbejdet vil komme til at fungere, og desuden kommer man som hovedentreprenør til at skulle stå inde for arbejdet fra et andet firma, som man måske ikke kender. Alt i alt en dårlig løsning, og mange hovedentreprenører vil nok – ganske forståeligt – sige pænt nej tak til opgaver, hvor de ikke selv kan sætte deres hold.

Læg medbyg før eller efter hovedentreprisen

Lidt samme udfordring gør sig gældende, hvis du selv ønsker at deltage i den håndværkemæssige udførelse. Hvis du vil arbejde med noget inden eller efter hovedentreprenørens samlede arbejde (fx indledende nedrivning eller malerarbejdet bagefter) er det relativt uproblematisk. Men hvis du fx selv er elektriker eller en dygtig handyman og ønsker at indgå i arbejdet undervejs, bliver det noget vanskeligere. Dels bliver du en del af tidsplanen, og hvis arbejdet forsinkes kan hovedentreprenøren (måske med rette) beskylde dig for at være årsagen. Og dels kan der opstå tvivl om hvem der har ansvaret for fejl og mangler. Hvis det nylagte trægulv fx har fået en grim ridse, er det så hovedentreprenøren eller dig der bærer ansvaret og skal betale for udskiftningen af et par brædder? Ved ”ren” hovedentreprise bærer hovedentreprenøren som nævnt ansvaret for det udførte arbejde helt frem til afleveringstidspunktet, men hvis du er med-bygger bliver det ansvar i praksis svært at placere alene hos hovedentreprenøren.

Du bør vælge hovedentreprise og lade hovedentreprenøren sætte sit eget hold

Andre (mindre relevante) entrepriseformer

Udførelsen af en tilbygning kan i princippet organiseres på andre måder end hoved- og fagentreprise. De øvrige entrepriseformer er dog ikke så relevante, og nævnes her blot til din almindelige orientering.

Totalentreprise

Forveksles ofte med hovedentreprise, men der er afgørende forskel. Totalentreprise betyder, at firmaet der står for totalentreprisen ikke alene har ansvaret for den samlede udførelse (hovedentreprisen), men også den væsentligste del af projekteringen/planlægningen (AB Forbruger §6), det vil sige (som minimum) udførelse af arbejdstegninger og -beregninger. Opførelse af typehuse kan nævnes som eksempel. Her er det samme firma der har ansvaret for både projektet (tegninger, beregninger m.v.), og den håndværksmæssige udførelse. Den slags firmaer findes der ikke mange af når det drejer sig om tilbygninger. Hvis du skal have lavet badeværelse og alene hyrer et dygtigt vvs-firma til både at vejlede dig om løsninger og udføre arbejdet, kan der være tale om totalentreprise. For så har vvs-firmaet jo ansvaret for både ”projektet” (rådgivningen og valg af løsninger) og det udførelsesmæssige ansvar. Men igen: Når det handler om hele tilbygninger er der ikke mange firmaer som både kan løse projektet og udførelsen. Ved totalentreprise er rådgiveren hyret af totalentreprenøren, og dermed ikke uvildig. Du mangler derfor din egen rådgiver i den situation (her kan tidligere nævnte bygHERRErådgiver blive aktuel). Men igen, det er sjældent en model der er relevant ved tilbygninger.

 

Totalentreprise: Entreprenøren har både ansvaret for udførelsen OG projekteringen/byggerådgivningen (tegningerne). Du vil derfor have behov for din egen, ikke-projekterende bygHERRErådgiver.  

BH = Bygherre, Råd = Byggerådgiver hyret af TE, TE = Totalentreprenør, UE = Totalentreprenørens underentreprenører, BHRåd = Bygherrerådgiver.

Storentreprise

Er en variant af fagentreprisen, hvor en enkelt entreprenør står for de fleste fagområder, mens 2-3 fagområder arbejder på egen hånd som fagentreprenører. Det betyder, at det er dig eller din byggerådgiver der skal være byggeleder, sikre fremdriften på byggepladsen og koordinere mellem storentreprenøren og fagentreprenørene. En model der sjældent kan anbefales.

Hvis arkitekten indgår aftalen med håndværkerne

Du kan måske støde på byggerådgivere som foreslår, at det er dem der indgår aftalen med håndværkerne. Altså således, at du alene laver en aftale med byggerådgiveren, som dernæst i eget regi står for at hyre håndværkere og få bygget tilbygningen. Du betaler dermed kun regninger til byggerådgiveren, både for planlægningen og for selve udførelsen. Byggerådgiveren betaler så håndværkerne.

Hvis arkitekten er direkte ansvarlig for både planlægningen og udførelsen må det betragtes som totalentreprise, og du mangler derfor din egen uvildige rådgiver til at bistå dig. Det er IKKE den metode jeg anbefaler og beskriver i denne bog og jeg tvivler på at metoden er særligt udbredt, når vi taler om tilbygninger. Byggerådgivning og udførelse bør være adskilt, således, at den der rådgiver ikke har nogen særinteresser i de råd der gives.

Køkkenleverance ligger typisk udenfor hovedentreprisen

Levering (og måske montering) af køkkeninventar er typisk en del-opgave der ligger udenfor hovedentreprisen. Det betyder, at du selv har en særlig rolle her. Det skal vi se nærmere på i kapitel 15.

Men først skal det handle om arbejdstegningerne

Pointer

  • Vælg hovedentreprise.
  • Undlad medbyg ”indeni” hovedentreprisen.
  • Køkkenleverance ligger ofte udenfor hovedentreprisen

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Hovedentreprise valgt.
  • Vejleder dig om entrepriseformer.