5) Lovgivningen

Arealer på første sal

Med til etagearealet (BR18) tæller også første salen, nærmere bestemt den del af gulvarealet som ligger indenfor et 1,5 m plans skæring med den udvendige tagflade. Lidt teknisk, måske, men tegningsmæssigt lægger man et plan 1,5 m over gulvet på første salen. Der hvor det plan skærer den udvendige del af tagfladen projicerer man ned igen – og det areal der ligger indenfor tæller med. Trapper tæller med i begge de etager de betjener. Dobbelthøje rum (altså hvis der ikke er gulv på 1. salen og man kan kigge helt op til loft på første salen fra stueetagen) tæller kun med i den ene etage. Kvistareal tæller med ud til udvendig front af kvist (for der er jo fuld lofthøjde i kvisten). Og som nævnt tidligere, så tæller arealerne på første salen med, så længe de relativt nemt kan udnyttes, også selvom de ikke i praksis bliver udnyttet.

Grønt gulvareal tæller med når etagearealet skal opgøres i forbindelse med beregning af bebyggelsesprocenten. Gulvplanet projiceres 1,5 m op og føres ud til skæring med udvendig tagflade. Derfra projiceres lodret ned til gulvet. Areal indenfor disse linjer tæller med. Kvistgulv tæller med fuldt ud, da 1,5 m planet jo går ud i kvisten.

Summa summarum: Du tager boligarealet og tillægger evt. kælder, evt. udestue, evt. lukkede altaner og evt. restarealer fra småbygningerne, ganger med hundrede og dividerer med grundens areal (inkl. evt. vejareal i henhold til BBR), så har du den faktiske bebyggelsesprocent. Og den skal så være lavere end den maksimalt tilladelige procent. Med mindre du søger dispensation.

Det følger heraf, at hvis du har bebygget fx 25 % og må bygge 30 % og din grund er 1.000 m2, så har du 50 m2 tilbage til tilbygningens etageareal (Med mindre der gælder en lokalplan som nævt tidligere).

Få styr på dine eksisterende småbygninger

Store og små bygninger på din grund kategoriseres i relation til BR18 i forskellige grupper:

• Bolig: Opvarmede rum beregnet til helårs beboelse. Består typisk af stueetage, evt. første sal, evt. opvarmet anneks. Bad/wc i kælder tæller med som boligareal. Visse andre typer kælderrum kan også godkendes som boligareal (fx ved skrånende terræn, hvor dele af kældervæggen er frilagt facadevæg). Boligareal skal holdes 2,5 m fra naboskel (5,0 m for sommerhuse). Ved række- og dobbelthuse kan bebyggelse opføres i skel.
• Udestue: Uopvarmet rum, adskilt med væg og dør til øvrig beboelse. Areal tæller med i etagearealet og belaster dermed bebyggelsesprocenten. Kræver byggetilladelse at opføre og nedrive. Skal overholde samme afstands- og højdekrav som boligareal.

Herudover kan der være tale om disse ”småbygninger” også kaldet ”sekundær bebyggelse”:

• Carport, garage, udhus, drivhus, værksted, halvtag, brændeskur, åben pavillon.
• Integreret carport, garage eller udhus.
• Beboelsesvogne og campingvogne.

Ifølge BR18 kan du som nævnt have eller opføre i alt op til 50 m2 småbygninger, uden at søge byggetilladelse og uden at de arealer tæller med i etagearealet – når vi taler om fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret boligskel og sommerhuse (andet kan være gældende hvis din grund er omfattet af en lokalplan). For rækkehuse, kædehuse og andre delvist sammenbyggede enfamiliehuse med lodret boligskel (og tofamiliehuse med vandret boligskel) er grænsen på 20 m2.

Det er altså en form for ”bundfradrag” når bebyggelsesprocenten skal udregnes. Du må gerne bygge mere end bundfradraget, men så skal der være luft i bebyggelsesprocenten til det, og du skal søge om byggetilladelse.

Småbygninger som disse må gerne placeres tættere på naboskel end 2,5 m (også i selve skellet), men må ikke have vinduer mod naboen, og den samlede længde må maksimalt være 12 m (kun længste side tæller med). Småbygninger må ikke anvendes til beboelse (men gerne til midlertidigt ophold).

Netop i forhold til udhuse, overdækninger, drivhuse m.v. kan du ligeså godt forberede dig på, at kommunen spotter hvad du har liggende på matriklen når du søger om byggetilladelse. Satellitfotos og andre kilder afslører alle former for tage på grunden, uanset om det er et lille brændeskur eller børnenes legehus. Derfor kan du ligeså godt tjekke hvad du har liggende af alle former for tage, og holde det op imod hvad der p.t. er registeret på din BBR-meddelelse. Ofte ligger der mere og andet end der er registreret. Få målt det hele op, så du kan forholde dig til, om disse småbygningers samlede areal skaber udfordringer i forhold til bebyggelsesprocenten. Hvis det er BR18’s beregningsregler der gælder for din matrikel, vil alle arealer der ligger over bundfradraget på 50 m2 i alt tælle med som etageareal, og dermed belaste bebyggelsesprocenten (ved andre bygningsreglementer kan bundfradraget være mindre).

Hvis der er småbygninger der ikke er registreret i BBR, og som du ønsker at bevare, kan du ligeså godt få dem registreret i BBR-registeret i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Vær forberedt på, at kommunen kan kræve tegninger af selv et lille skur i baghaven, for at kunne registrere og lovliggøre det.

Integreret carport, udhus eller garage

Carporte, garager og udhuse kan være det man kalder integrerede, hvilket typisk vil sige, at de er bygget med ind under samme tag som hovedhuset. Det betyder, at de kræver byggetilladelse at opføre og nedrivningstilladelse at fjerne igen (uanset arealet) – og at de skal holdes 2,5 m fra naboskel. I forhold til bebyggelsesprocent tælles arealet af integrerede småbygninger dog stadig med i bundfradraget nævnt ovenfor.

Bemærk igen, at dette er ifølge BR18. Der kan gælde andre regler såfremt din grund er omfattet af en lokalplan eller tinglyst servitut.

Beboelsesvogne og campingvogne

Beboelsesvogne opstilles ofte som midlertidig bolig i forbindelse med et byggeprojekt. Men hvis beboelsesvogne bliver stående, eller opstilles som permanent bolig, skal arealet medregnes i bebyggelsens etageareal, afstandsregler til skel skal overholdes og der skal indhentes byggetilladelse.

Campingvogne kan normalt opstilles på en parcelhusgrund uden tilladelse og uden at skulle medregnes til etagearealet (med mindre en servitut eller lokalplan kræver andet). Der kan dog være situationer hvor en campingvogn alligevel skal medregnes i etagearealet, fx hvis den anvendes til et bygningsmæssigt formål og ikke er opstillet kortvarigt. 

Større telte der opstilles permanent kan også komme til at tælle med i etagearealet, og dermed kræve byggetilladelse.

Hvor og hvor højt må du bygge?

Generelt gælder det, at ingen helårsbebyggelse må ligge tættere på skel mod nabo, sti eller vej end 2,5 m (tagudhæng op til 0,5 m bredde må gerne overskride afstandskravet (BR18 § 457 stk. 2).  Huse må ikke være højere end 8,5 m (vandret højdegrænseplan), samt i to etager plus evt. kælder. Mange lokalplaner begrænser dog antallet af etager til en plus udnyttet tagetage, dvs halvandet plan. Desuden må ingen del af en bebyggelse være højere end 1,4 x afstanden til naboskel. Det skrå højdegrænseplan er altså en virtuel, skrå flade, som går fra foden af naboskellet og skråt opefter, ind over din grund. Tagkviste og gavltrekanter af sædvanligt omfang må gerne overskride disse skrå planer, men ellers skal alle dele af en bebyggelse holde sig nedenunder (også tagterrasser og deres rækværk). ”Gavltrekanter” på den tagform der kaldes mansardtag er ikke ”gavltrekant af sædvanligt omfang”, så derfor må den type gavle ikke overskride det skrå højdegrænseplan. Bemærk (igen), at der kan være formuleret skærpede afstandskrav i en lokalplan eller tinglyst servitut.  

Carporte, garager m.v. samt sommerhuse

Carporte, garager og halvtage må gerne ligge i skel, men ikke være længere end 12 m i alt på den længste side, og ikke højere end 2,5 m indtil 2,5 m fra nabo- og vejskel. Integrerede carporte, garager, udhuse skal dog holdes 2,5 m fra nabo- og vejskel.

Integreret carport (= under samme tag). 

For sommerhuse i sommerhusområder gælder, at bygningen maksimalt må være i en etage, ikke højere end 5 m, facadehøjde max. 3 m for mindst en facade og mindst 5 m afstand til skel mod nabo, vej eller sti (BR18 §178).  Garager, carporte og overdækkede terrasser kan dog placeres indtil 2,5 m fra naboskel eller sti hvis de overholder nogle bestemte regler (BR18 § 182 og 183). 

Hvis grunden er skrånende

Hvis dit hus ligger på en skrånende grund kan der være tvivl om hvorfra højderne skal måles. Ofte måles højder fra det naturlige terræn omkring huset, men i visse tilfælde indføres et såkaldt ”nivaeuplan” som så er derfra bygningshøjder og skrå højdegrænseplan skal måles. Niveauplanet skal tage højde for grundens og de omgivende grundes generelle beskaffenhed. Ved stærkt skrånende grunde kan mere end et nivaeuplan komme på tale. Du og din byggerådgiver kan foreslå et niveauplan overfor kommunen (som de så skal godkende) og ellers fastlægger kommunen et.  

Byggelinjer

Herudover kan der, som nævnt før, gælde nogle byggelinjer på din grund, hvilket fremgår af lokalplanen og servitutterne – fx:

• Byggelinje mod vejen som kan betyder at bebyggelse skal holdes fx 5 m fra vejskel eller 10 m fra vejmidte. Mere eksotiske formuleringer kan også forekomme, fx ”10 m fra vejmidte + 1,5 x højdeforskellen plus 1 m” (konkret formulering jeg er stødt på). Ja … kom ikke og sig at byggelovgivning ikke kan være kreativ. Begrundelsen for byggelinjer kan være hensynet til områdets karakter og udseende.
• Vejudvidelseslinje mod vejen: Lidt ligesom byggelinjen nævnt ovenfor, dog er årsagen, at arealet er reserveret til en mulig kommende udvidelse af vejen (for en gangs skyld et selvforklarende begreb).
• Byggelinjer af hensyn til afstand til skov, vandløb, fortidsminder, kulturarv.

Hvis dit hus ligger tæt på skov, strand, en kirke eller andre natur- eller kulturområder, kan der gælde særlige krav, formuleret i Lov om Naturbeskyttelse. Måske må du slet ikke udvide dit hus, hvis det fx ligger indenfor nogle af de nedennævnte beskyttelseslinjer. Og hvis dit hus ligger lige udenfor en naturbeskyttelseslinje, skal du have styr på hvor linjen præcis ligger, så tilbygningen ikke kommer til at overskride den.

Der må som hovedregel ikke bygges indenfor en afstand på (§ henviser til Naturbeskyttelsesloven):

• 150 m fra visse søer (Naturbeskyttelseslovens §16).
• 150 m fra visse vandløb registreret med en beskyttelseslinje (§16).
• 300 m fra skove (§17).
• 100 m fra fortidsminder (§18).
• 300 m fra strandbredden (dog 100 m i sommerhusområder) (§15).

Og igen: Er du i tvivl, så kontakt din kommune for at få svar på hvor der eventuelt ligger naturbeskyttelseslinjer tæt på dit hus, og hvad du skal tage højde for i forbindelse med en tilbygning.

Miljøstyrelsen om byggelinjer.

Plandata.dk: Tjek for afstande.

Naturbeskyttelsesloven.

Byggeretligt skel – flyt skellet ”kunstigt”

Såfremt du ønsker at bygge beboelse tættere på naboskel end 2,5 m (eller overskride det skrå højdegrænseplan), kan der være tre muligheder: 1) Få dispensation til det fra kommunen (typisk ret usandsynligt), 2) Køb en strimmel af naboens grund så naboskellet rykkes både formelt og i praksis, eller 3) Bliv enige med naboen om, at I tinglyser et såkaldt byggeretligt skel.

Kort fortalt vil byggeretsligt skel sige, at naboen går med til, at det officielle skel ”kunstigt” rykkes ind på vedkommendes grund, svarende til 5,0 m fra der hvor du ønsker din tilbygning placeret (2 x 2,5 m), eller i den afstand der passer med, at din tilbygning så kan overholde det skrå højdegrænseplan. Dermed indskrænkes byggemulighederne på naboens grund, hvilket nok vil koste en erstatning til naboen (formodentlig billigere end at købe det tilsvarende stykke grund af vedkommende). Der sker ingen fysiske ændringer, så hæk/plankeværk bliver stående, og de respektive haver kan bruges uændret (du får ingen brugsret til den pågældende del af naboens grund, skelændringen er rent formel).

En landinspektør og advokat kan hjælpe med det praktiske, så der kommer til at foreligge en aftale imellem jer, og en landinspektørtegning der præcis viser hvor det byggeretlige skel er placeret, og hvortil du (og naboen) så fremover må bygge. Desuden skal kommunen godkende det byggeretlige skel.

Tinglysningen sikrer, at den indskrændede byggeret også gælder for kommende ejere af naboejendommen.

Antal etager

Ifølge BR18 må bebyggelse generelt opføres i to etager (plus kælder). Mange lokalplaner begrænser dog dette til ”en etage og udnyttet tagetage”, altså det der også kaldes halvandet plan. Som regel defineres halvandet plan sådan, at facaden maksimalt må være 1 m højere end gulvet på første sal (trempelkonstruktion), derefter skal der være tagflade. Så i et halvandet plans hus vil der være skråvægge på første sal. Man kan annullere nogle af de skrå vægge ved at bygge kviste på tagfladerne, men som nævnt højst ca. halvdelen af facadens længde, ellers bliver det jo de facto et to-plans hus.

Et plans hus, to halvandet plans huse og et to-etageshus. Kælder tæller ikke med i disse etage-definitioner. 

Mansardtage tæller som to fulde etager, så hvis lokalplanen foreskriver ”en etage med udnyttet tagetage” er et mansardtag udelukket (se fx denne kendelse fra Planklagenævnet).

Mansardtag = to fulde etager.

Kan der være krav til hvordan tilbygningen må se ud?

Ja, i en lokalplan kan der være formuleret krav til fx taghældningen og til de materialer der må anvendes til facade og tag. For eksempel kan der være krav om at taghældningen skal være mindst 15 grader, og så bliver det nok svært at få byggetilladelse til en tilbygning i funkisstil med fladt tag. Der kan desuden være en mere flydende formulering om, at byggeri skal udformes så det får en – efter kommunalbestyrelsens opfattelse – god helhedsvirkning. Her er vi så igen ovre i, at kommunen har ret til at foretage et skøn om hvorvidt der er en ”god helhedsvirkning” (de ”usynlige” regler).

Hvis din eksisterende ejendom er registreret bevaringsværdig i en lokalplan, kan kommunen desuden have en holdning til, hvordan din ejendom må så ud. For ejendomme der er fredet gælder helt særlige regler.

Hvilke andre hensyn skal tilbygningen tilgodese?

Når kommunen kontrollerer din byggeansøgning skal de på den ene side tage hensyn til din byggeret, men også vurdere, om dit byggeprojekt vil genere andre, for eksempel naboer. Herunder skal de blandt andet vurdere, om naboerne i usædvanlig grad kan blive generet af skygger eller indbliksgener fra fx nye kviste eller ovenlysvinduer i en helt ny første sal. Ifølge BR18 gælder nemlig, at ”Ved fastlæggelse af afstande skal det sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde” (BR18 §192). Men hvad er en ”væsentlig” indbliksgene?

I villakvarterer med mange huse i halvandet eller to plan kan det allerede være normen, at man generelt kan kigge ned i hinandens haver, så der vil det være relativt nemmere at få lov til kviste og tagvinduer. I andre områder ligger der måske udelukkende etplanshuse, så her vil den første på vejen der søger om etablering af ny første sal sikkert møde udfordringer i forhold til vinduer og kviste i den nye tagetage. Indbliksgener er ikke konkret beskrevet i nogle generelle regler man kan læse på forhånd, men nogle kommuner har formuleret regler om det i lokalplaner – for eksempel sådan, at kviste og tagvinduer skal holdes i en afstand af 5 m fra naboskel, selvom byggeriet i sig selv gerne må ligge 2,5 m fra naboskel. Det du kan gøre er derfor (igen), at tjekke en eventuel lokalplan samt at prøve at tage en dialog med kommunen for at høre deres forhåndsvurdering – inden projektet udformes til en konkret ansøgning om byggetilladelse.

Diverse øvrige regler (uddrag fra BR18):

• Hvis du ønsker en terrasse der skal være hævet mere end 30 cm. over terræn, må den ikke ligge nærmere naboskel end 2,5 m for fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse, samt 5 m for sommerhuse (BR18 §179).
• Carport/garage må gerne ligge i naboskel. Dog ikke hvis den er integreret (under samme tag som hovedhuset), så skal den overholde 2,5 m afstand og det skrå højdegrænseplan (BR18 §180 stk.2).
• Beboelsesrum skal have en lofthøjde på min 2,3 m over mindst 3,5 m2 af gulvarealet (der anbefales dog mindst 2,5 m lofthøjde) (BR18 §205).
• ”Gulv i beboelsesrum og køkken må ikke ligge lavere end det naturlige terræn udenfor. Ved særlige terrænforhold kan der ses bort fra dette krav, hvis gulvet ligger over terræn langs mindst en vinduesvæg.” (BR18 §206). Derfor må du, som udgangspunkt, ikke have beboelsesrum i kælderen (dog undtaget bad/wc som tæller med som boligareal og gerne må ligge i kælderen).
• Gange skal være mindst 1 m brede, dog mindst 1,3 m brede hvis der er døre eller skabslåger i siderne (BR18 §209 og §210).
• Det er tilladt med en eller flere hemse med et gulvareal på højst 4,5 m2 og åben forbindelse med det øvrige rum. Større hemse tæller med som etageareal og skal overholde kravene til beboelsesrum i forhold til lofthøjde m.v. (BR18 §211 og §455).
• Alle rum med gulvafløb er ”vådrum”, og skal følge en lang række krav til fx vådrumssikring af gulve og vægge. Det gælder også bryggers og wc-rum med gulvafløb. Bryggers og wc-rum uden gulvafløb er derimod ikke vådrum (BR18 § 339).
• Kræver etablering af badeværelse i kælderen byggetilladelse? Ja, for der sker en væsentlig ændring af anvendelsen af kælderarealet. Badeværelsets areal kommer til at tælle med i boligarealet.
• Må du indrette bad/wc i en garage der ligger tættere på naboskel end 2,5 m? Nej – et bad/wc hører med til boligen og bolig skal holdes mindst 2,5 m fra skel (5,0 m ved sommerhuse).
• Midlertidig beboelsesvogn kan opstilles på matriklen uden byggetilladelse.
• En emhætte (køkken) skal have afkast til det fri (BR18 §443 stk. 3). “Emhætter med recirkulation vil normalt ikke opfylde dette krav, herunder også recirkulationsemhætter med kulfilter” (citat fra BR18 vejledningstekst). 

Hvad gælder hvis dit hus ligger i landzone?

Enhver grund i Danmark er beliggende i enten byzone, landzone eller sommerhusområde (Planlovens § 34). Byzone er områder hvor byudviklingen sikres via region-, kommune- og lokalplanlægning. Landzone er alle de områder der ikke er enten byzone eller sommerhusområde. Landzone er primært forbeholdt landbrug, skovbrug, fiskeri og særlige naturområder.

Ønsker du at bygge i landzone skal du have en landzonetilladelse udover byggetilladelsen. Bygningsreglementets regler gælder stadig. Men det kan være vanskeligt at få lov til at opføre en helt ny ejendom i landzone, for ifølge Planlovens §35 skal kommunerne forsøge at modvirke byspredning, ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Det er nok mere sandsynligt at du kan få tilladelse til at rive en eksisterende ejendom ned og opføre en ny samme sted.

Planloven

Særligt for sommerhuse

Afstands- og højderegler for tilbygninger (inkl. udestuer) til sommerhuse fremgår af BR18 § 178:

• Maksimalt en etage.
• Ikke højere tag end 5,0 m.
• Maksimal højde for ydervæg langs mindst en langside 3,0 m.
• Mindste afstand til skel mod nabo og sti er 5,0 m.

Reglerne gælder også for garager, carporte, overdækkede terrasser hvor gulvplanet er hævet op til 0,30 m over terræn, drivhuse, skure, hønsehuse, pavilloner og lignende mindre bygninger til udhusformål, samt for lagertanke for fyringsolie og lignende installationer (BR18 § 182).

Dog kan de nævnte småbygninger opføres i en afstand af 2,5 m og 5,0 m fra skel mod nabo, vej eller sti, såfremt en række bestemmelser overholdes: Højde maksimalt 2,5 m, maksimalt 12 m’s længde mod skel og ingen vinduer, døre eller lignende imod skel (BR18 §183). Bygningerne må desuden ikke være integrerede i hovedhuset.

Når bebyggelsesprocenten beregnes, kan op til 50 m2 i alt af disse småbygninger trækkes fra og belaster dermed ikke bebyggelsesprocenten. Det svarer til reglerne for fritliggende enfamiliehuse.

I ældre sommerhusområder kan man se huse opført i to eller flere etager, og højere end 5,0 m. Tilbygning hertil kan tilpasses det eksisterende hus, men det kræver kommunens accept efter en helhedsvurdering jf. BR18 § 188.

Bebyggelsesprocenten i sommerhusområder er generelt 15 %.

Men som det også er tilfældet ved helårsbebyggelse: Lokalplan og tinglysninger kan indeholde andre eller ændrede krav, så tjek det endeligt.

BR18 formulerer desuden en række mere detaljerede krav til fx varmeisolering, ventilation og lydforhold som det vil føre for vidt at komme nærmere ind på her.

Særligt for Kolonihavehuse

Kolonihavehuse er reguleret af deres egen lov, nemlig kolonihaveloven. Hver enkelt haveforening har typisk deres eget regelsæt for bebyggelse, og samtidig gælder nogle udvalgte bestemmelser i BR18, nemlig kapitel 4 om afløb, kapitel 21 om vandinstallationer samt reglerne for røgalarmering og reglerne for energiforsyningsanlæg i kapitel 21.

Hvis et kolonihavehus er tilladt i en lokalplan, byplanvedtægt eller tinglyst deklaration, der er godkendt af en offentlig myndighed, kan det opføres uden ansøgning om byggetilladelse (så længe de nævnte regler overholdes). Men ellers skal der søges om byggetilladelse inden der bygges om eller til.

Kolonihavehuse med helårsstatus skal både overholde haveforeningens regler og bygningsreglementet.

Også her gælder det, at det vil være klogt at konsultere dels haveforeningens bestyrelse, dels kommunen, inden byggetankerne kommer alt for langt.

Hvilke tilladelser skal du bruge?

Helt grundlæggende skal du have byggetilladelse fra kommunen for at opføre en tilbygning, herunder også en udestue eller integreret carport (eller småbygninger hvis de fylder mere end 50 m2 i alt). 

Dertil kan komme særlige godkendelser af fx etablering af faskine (anlæg til nedsivning af regnvand), ny overkørsel/indkørsel, godkendelse hos en grundejerforening eller landzonetilladelse. Hvis du skal nedrive selvstændig bebyggelse kan du få behov for en nedrivningstilladelse. 

Derudover vil hovedentreprenøren være forpligtet til at indhente nogle mere detaljerede tilladelser i forbindelse med sit arbejde.

Det vender vi alt sammen tilbage til senere, ikke mindst i kapitel 10.

Hvem kan hjælpe med afklaring af reglerne?

Alt dette her med arealer og højder og afstande er noget din byggerådgiver skal have styr på.

Dispensation

Hvis du ikke har nok ledige kvadratmetre i bebyggelsesprocenten kan du søge dispensation hos kommunen når du søger om byggetilladelse. Det vil være klogt at tage en tidlig dialog med kommunen om sandsynligheden for dispensationen. Hvis du ikke kan få et klart svar i en forhåndsdialog, må du overveje, om du vil tage chancen og betale for skitseforslag og tegninger til ansøgning om byggetilladelse, for at få svar på dispensationsansøgningen – med risiko for et afslag og (delvist) spildte penge på tegninger. Du kan naturligvis have en ”plan b” klar, hvor tegningerne så nedjusteres arealmæssigt til under bebyggelsesprocenten, så du stadig har nytte af det tegnede og en sandsynlig vej frem. Og ellers er eneste mulighed enten at annullere nogle af de eksisterende arealer der belaster bebyggelsesprocenten (fx rive en udestue ned), eller lokke en af naboerne til at sælge dig lidt grund. 

I forhold til højder og afstande er det min erfaring, at sandsynligheden for dispensation er noget mindre end når det gælder arealer/bebyggelsesprocent. (Se i øvrigt kapitel 10 vedrørende dispensation, byggeret og helhedsvurdering.) 

Spørg kommunen

Jeg håber ikke at have taget modet fra dig med dette kapitel. Det var i hvert fald ikke hensigten, tværtimod. Nu ved du, at der gælder en ordentlig bunke regler. Du ved lidt om hvad reglerne handler om, og du ved, at det er vigtigt at få styr på de store linjer helt fra begyndelsen. Resten af afklaringerne bør du kunne overlade til din byggerådgiver.

Desuden er det – som nævnt flere gange efterhånden – altid muligt at kontakte kommunen med spørgsmål der skal afklare eventuel usikkerhed omkring beregning af bebyggelsesprocent eller muligheden for dispensation. Mange kommuners byggesagsbehandlere er tilgængelige på både telefon, online kontaktformularer, e-mail eller via personlig henvendelse i Borgerservice.

(I kapitel 10 og 11 vender vi tilbage til byggelovgivningen)