5) Lovgivningen

Et komplekst og vigtigt område

At arbejde med boligdrømme, indretning, materialer og arkitektur kan være sjovt og også vigtigt, men der er to emner, som kan bringe dit projekt til et komplet stop, hvis der ikke er styr på dem. Det ene er økonomi, som vi har set på tidligere, og det andet er lovgivning, som vi skal se på nu. Den samlede byggelovgivning er et ret omfattende og komplekst system. Reglerne er mange, de er spredt og de kan variere fra kommune til kommune, fra kvarter til kvarter og faktisk fra matrikel til matrikel (på grund af lokalplaner og tinglyste servitutter). Spændvidden i reglerne går fra de ”store linjer” (fx hvor meget du må bygge på din grund), til de meget detaljerede regler (fx hvor mange millimeters højdeforskel der skal være fra gulvafløbet i et badeværelse til overkant gulv i tilstødende rum). Hvis nu alle reglerne stod samlet i en kæmpe lov ville det måske være let at få overblik over. Men det gør de ikke (og det er heller ikke realistisk). Reglerne er formuleret i en lang række forskellige love, reglementer, bekendtgørelser, lokalplaner, servitutter, normer og anvisninger.
 

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

” Nogle byggeregler er ”usynlige”, fordi de beror på kommunens skøn

Byggeri kan nemlig formgives på så mange forskellige måder, at det ikke er muligt at forudse og regulere alle tænkelige udformninger i et samlet sæt af klare regler. Hvornår er en første sal fx en fuld etage og hvornår er det en udnyttet tagetage? Det findes der ikke nogen 100% sikker definition på. Men det er en vigtig sondring, hvis en lokalplan foreskriver “en etage med udnyttet tagetage” og man ønsker at presse så meget volumen og hovedhøjde som muligt ind på første salen, uden at det dermed bliver (ulovlige) to fulde etager. Man kommer næppe udenom en vis grad af kommunalt skøn på visse områder.

Til gengæld er der en ting der står klart: Ansvaret for at reglerne bliver overholdt påhviler dig som husejer. God fornøjelse, fristes man til at skrive 🙂 

Heldigvis er der to forhold som kan trøste.

Alle regler er ikke relevante med det samme

For det første vil de mange regler ikke være relevante lige med det samme. Reglerne kommer på banen undervejs i planlægningen og udførelsen, så man kan tage det i mindre bidder. Først de regler der begrænser byggeriets overordnede placering og størrelse. Senere de detaljerede regler.

De professionelle parter du hyrer vil få styr på reglerne for dig

Og for det andet kan du naturligvis godt forvente, at både din byggerådgiver og håndværkerne har styr på (langt de fleste af) reglerne på dine vegne. Som professionel byggerådgiver skal man sikre sig, at alle relevante regler bliver overholdt i projektmaterialet. Så din byggerådgiver vil håndtere en stor del af lovgivningen for dig.

Og tilsvarende vil håndværkerne også have deres del af ansvaret for, at overholde de regler der gælder for selve udførelsen af de respektive fag. Elektrikeren skal fx overholde Stærkstrømsbekendtgørelsen og tilsvarende for øvrige fagområder, selvom det i sidste ende er dig der indestår for byggeriets fulde lovlighed. 

Så du behøver sådan set ikke undersøge (alle) reglerne selv. Men hvis du gerne vil vide lidt mere om hvad du skal forvente af rådgiveren, eller alligevel selv vil undersøge nogle af reglerne, får du her et lille overblik.

Formålet med dette kapitel er:

  • At give dig en introduktion til byggelovgivningen generelt.
  • At formidle de vigtigste regler for arealer, højder og afstande.
  • At beskrive, hvordan du kan håndtere dit ansvar for, at alle regler bliver overholdt.

Vi skal derfor se på følgende emner:

  1. Hvor står byggereglerne?
  2. Hvor mange kvadratmetre må du bygge?
  3. Hvor og hvor højt må du bygge?
  4. Kan der være krav til hvordan tilbygningen må se ud?
  5. Hvilke andre hensyn skal tilbygningen underlægge sig, overordnet set?

Herefter vil vi se på særlige forhold hvis dit byggeri ligger i landzone, eller hvis det er et sommerhus eller helårs haveforeningshus. Slutteligt skal vi se på hvilke tilladelser du skal bruge og hvem der kan hjælpe med afklaring af reglerne. Så lad os bare komme i gang:

Hvor står byggereglerne?

Til og med ansøgning om byggetilladelse vil det vigtigste være de overordnede regler som dit projekt skal overholde, for at ligge indenfor det der kaldes ”byggeretten” jf. bygningsreglementets kapitel 8. Det vil sige reglerne for hvor mange kvadratmetre du må bygge (bebyggelsesprocent), antal etager, afstand til skel og højder. Overholder dit projekt disse regler, kan kommunen ikke nægte at udstede byggetilladelse. Med mindre andet fremgår af en lokalplan, kommuneplan eller servitut – eller projektet indebærer en usædvanlig risiko for indbliksgener eller skygge hos naboen. Det vender vi tilbage til.

Her er nogle af de væsentligste kilder med love og regler for tilbygningers overordnede udformning:

a) Tinglyste servitutter og deklarationer.

b) Grundejerforeningens regler.

c) Lokalplan/byplanvedtægt.

d) Kommuneplan.

e) Byggeloven.

f) Bygningsreglementet.

g) Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger.

h) Naturbeskyttelsesloven.

i) De “usynlige” regler.

Kilderne er her grupperet efter hvilke geografiske områder de omfatter. Servitutter kan gælde for din matrikel alene. Grundejerforenings regler og lokalplan gælder for et mindre område af en by. Kommuneplanen gælder for hele kommunen. Og så er der byggeloven, bygningsreglementet etc. som gælder for hele landet. Den generelle logik er, at det der står i en servitut overtrumfer det der står i en lokalplan, som til gengæld overtrumfer det der står i bygningsreglementet. Så når de konkrete regler for netop dit projekt skal kortlægges vil det være oplagt, at gennemgå kilderne i den rækkefølge de står her.

Lad os kort se nærmere på dem en ad gangen.

a) Tinglyste servitutter og deklarationer

Lad os begynde med de regler som kun gælder for netop din matrikel. De fleste matrikler har en eller flere tinglyste servitutter, som kan indeholde meget der er irrelevant for din byggesag, men som også godt kan indeholde bestemmelser du skal overholde. Der kan fx være en tingslyst servitut om, at du ikke må opføre første sal på din ejendom, eller hvor meget der må bygges på din grund. Nogle servitutter kan gælde for flere matrikler. Servitutter skal være tinglyste på din matrikel for at være gældende, og vil derfor fremgå af Tingbogen på Tinglysning.dk. Tinglyste servitutter gælder som nævnt forud for andre regler, så det skal tjekkes først. Hvis du ikke selv gennemlæser servitutterne kan du eventuelt få din byggerådgiver til det, eller bestille et landinspektørfirma til at udrede plangrundlaget for tilbygningen, det vil sige tjekke servitutter, lokalplan og byplanvedtægter for byggelinjer og andre bebyggelsesregulerende forhold.

Tjek din matrikels tinglyste servitutter på Tinglysning.dk.

Vejledning til Tinglysning.dk.

b) Grundejerforeningens regler

Mange husejere er medlem af en grundejerforening. På nogle matrikler er det en tinglyst pligt at være medlem. Hvis du ikke har sådan en tinglyst pligt, står det dig naturligvis frit at være medlem eller ej. Visse grundejerforeninger kan i deres vedtægter have formuleret regler med betydning for dit byggeprojekt. Det er nok mest udbredt i områder med ensartet og bevaringsværdig bebyggelse, for netop at fastholde det harmoniske helhedsindtryk i kvarteret.

Visse kolonihaveområder har skiftet karakter til områder med lovlig helårsbeboelse, og her vil de respektive haveforeninger ofte have relativt detaljerede regelsæt med krav til maksimal bebyggelse, afstande til naboer, brandvægge osv. Her kan kommunen have den holdning, at haveforeningens regler skal overholdes og foreningens bestyrelse godkende en tilbygning – før kommunen vil udstede byggetilladelse. Tjek i givet fald hos din haveforenings bestyrelse og kommunen hvordan de parter forholder sig til dit kommende byggeprojekt.

I andre tilfælde kan kommunen også vælge at høre grundejerforeningen om deres holdning til et projekt, såfremt det er nyt for området eller bryder stilmæssigt med områdets karakter. Det er lidt af en gråzone, så pointen må være, at du får tjekket om grundejerforeningen har formelle regler der påvirker dit projekt.

c) Lokalplan eller byplanvedtægt

En lokalplan gælder for et mindre område af en kommune, typisk en vej eller et villakvarter. Ikke alle områder har en lokalplan, og ikke alle lokalplaner indeholder noget af betydning for en tilbygning. Lokalplaner kan fx indeholde regler om bebyggelsesprocent, facade- og tagmaterialer, tagform, eller skærpede afstandskrav til nabo- og vejskel (byggelinjer og vejudvidelseslinjer). Lokalplaner kan desuden identificere specifikke ejendomme (og træer) som bevaringsværdige (se senere). Lokalplaner hed tidligere byplanvedtægter og ældre byplanvedtægter kan stadig være gældende flere steder. 

 
FAKTA: Byggelinjer

Byggelinje: En linje som definerer hvor tæt der må bygges på fx vejen, som skærpelse af den gerelle afstandsregel. En byggelinje kan fx forbyde bebyggelse tættere på vejskel end 5 m, selvom den generelle regel er 2,5 m. Byggelinjer kan være defineret i en lokalplan eller servitut.

Vejudvidelseslinje: En slags byggelinje begrundet med, at arealet er reserveret til en mulig kommende vejudvidelse. Nogle gange kan man få lov til at opføre en carport der overskrider vejudvidelseslinjen, så længe man lover at rive den ned igen hvis vejen skal gøres bredere.

Arealberegning og disse linjer: Når arealet af en grund skal beregnes som led i beregning af bebyggelsesprocent, udnyttelsesgrad eller bebyggelsesgrad, kan arealet mellem disse linjer og skel mod vej skulle tælles med på forskellig vis, ligesom en del af vejens areal i visse tilfælde må lægges til grundens areal (se senere).

d) Kommuneplanen

Som nævnt er ikke alle områder i landet reguleret af lokalplaner, men alle områder er omfattet af en kommuneplan. Kommuneplanen tegner de overordnede rammer for bl.a. kommunens bebyggelsesmæssige udvikling. En kommuneplan er ikke direkte bindende for dig som husejer, så du er ikke umiddelbart forpligtet til at overholde planen. En kommune skal dog virke for kommuneplanens gennemførelse, og kan derfor blokere for byggeri der måtte stride imod kommuneplanens formuleringer (Planlovens § 12, stk. 3). Eksempel: Hvis en lokalplan (eller servitut) ikke indeholder andre regler, må du umiddelbart bygge dit hus i to fulde etager, altså uden skråvægge på første salen. Men i en kommuneplan kan der godt være krav om maksimalt halvandet plans huse for området. Det krav er i princippet ikke direkte gældende for dig, men det kan det så blive alligevel, fordi kommunen har hjemmel til at håndhæve kravet baseret på kommuneplanen. Så uden en lokalplan for dit område er du nødt til at tjekke om kommuneplanen indeholder formuleringer med relevans for dit projekt. Mange kommuneplaner er ret omfattende (ofte på mange hundrede sider), men typisk struktureret ret overskueligt, så det er muligt på relativ kort tid at finde frem til de relevante formuleringer. 

Tjek om din matrikel er omfattet af en lokalplan her: Bygogmiljø.dk.

Oversigt over lokalplaner i DK: https://www.dingeo.dk/kort/plan/

Du kan også finder lokal- og kommuneplaner her: Planinfo.dk.

Kommuneplaners retsvirkning.

 
FAKTA: Lokalplaner

Ikke alle har en: Nogle områder har en lokalplan, andre ikke.

Gælder forud for andre regler: En lokalplan gælder forud for formuleringer i bygningsreglementet. Selvom du fx i forhold til bygningsreglementet må bebygge din matrikel med 30%, kan det være strammet til 25% eller 20% i en lokalplan.

Kommuneplan: Alle områder er til gengæld omfattet af en kommuneplan, men dens formuleringer er ikke direkte gældende for de enkelte borgere.

Byplanvedtægt er det tidligere udtryk for lokalplan.

 

e) Byggeloven 

Efter at have set på de lokale regler kommer vi til de nationale love og regler. Byggeloven er den overordnede lov der udstikker rammerne for afledte reglementer. Byggeloven indeholder ikke så mange konkrete regler med relevans for en tilbygning, men danner udgangspunkt for det langt mere detaljerede regelsæt Bygningsreglementet.  

f) Bygningsreglementet 

Det dominerende regelsæt indenfor byggebranchen er bygningsreglementet, der i praksis har samme gyldighed som en lov og derfor skal overholdes. Bygningsreglementet gælder for hele landet og alle former for byggeri, fra et nyt supersygehus til en lille carport. Reglementet indeholder regler for bl.a. afstand til skel, højder, maksimalt boligareal (bebyggelsesprocenten) og meget andet. Det opdateres jævnligt, og forkortes ofte ”BR” efterfulgt af årstallet for den pågældende udgave. Den seneste og dermed gældende version trådte i kraft i 2018 og hedder derfor BR18. Tilsvarende findes tidligere udgaver benævnt fx BR10 og BR08. I en periode var bygningsreglementet opdelt i to: et for ”småhuse” (som fx enfamiliehuse og sommerhuse) og et andet for alle andre større byggerier. Derfor fik det bygningsreglement der omhandlede enfamiliehuse et ”S” (for Småhuse) tilføjet, så det blev forkortet BRS-85 og senere BRS-98. Men i 2008 blev begge reglementer slået sammen igen, og p.t. gælder altså BR18.

BR18 og tidligere versioner kan læses her: Bygningsreglementet.dk

Byggeloven.

 
FAKTA: Bygningsreglementet igennem tiderne

Det første (næsten) landsdækkende bygningsreglement kom i 1961: ”Bygningsreglement for købstæderne og landet”. Frederiksberg Kommune kom med i 1972 og Københavns Kommune i 1977. Tidligere havde de to kommuner haft deres egne byggelove.

Revisioner: Bygningsreglementet blev efterfølgende revideret i 1966, 1972, 1977, 1982, 1985*, 1995 (kun erhvervs- og etagebyggeri), 1998*, 2008, 2010, 2015 og senest i 2018.

* betyder, at i perioden 1985 til 2008 var bygningsreglementet opdelt i to reglementer, et for ”småhuse” (herunder enfamiliehuse) og et for større byggerier. Det betyder, at i den periode var det BR-S85 og BR-S98 der var gældende for enfamiliehuse. BR95 har således ingen formuleringer om enfamiliehuse, og BR82 blev for enfamiliehuses vedkommende ophævet ved udgivelsen af BRS-85. I 2008 smeltede begge reglementer så sammen igen til et fælles bygningsreglement.

 

g) Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger

”Fredet” og ”bevaringsværdig” er to meget forskellige betegnelser for en ejendom. Som ejer af en fredet ejendom ved man at ejendommen er fredet, for der følger en del restriktioner, pligter og skattefordele med. Blandt andet må ingen bygningsændringer gennemføres, uden tilladelse fra Kulturministeriet, hverken ude eller inde. Så hvis du ønsker at udvide en fredet ejendom er det en helt særlig situation, og du bør kontakte kommunen og kulturministeriet og forhøre dig om muligheder og begrænsninger.

Men når det handler om bevaringsværdige bygninger er sagen ofte en helt anden. Mange ejere af bevaringsværdige bygninger aner ikke at deres ejendom har en officiel bevaringsklassifikation, eller hvilke konsekvenser det kan have i forbindelse med en byggesag.

Det er kommunerne der står for at vurdere klassifikationen af bevaringsværdige bygninger på en skala fra 1-9, hvor 1 er højest:

  • Klasse 1: Ofte fredede bygninger eller kirker. Bygninger kan godt have værdien 1 uden at være fredede.
  • Klasse 2-4: Fremtrædende eksempler indenfor hustypen (arkitektonisk, kulturhistorisk, håndværksmæssigt).
  • Klasse 5-6: Jævne, pæne bygninger, hvor ombygninger måske trækker ned.
  • Klasse 7-9: Bygninger uden arkitektonisk udtryk eller historisk betydning.

På kulturarv.dk/fbb kan du slå din adresse op, og se om dit hus er registreret som bevaringsværdigt. Men husets bevaringsværdi skal være registreret i en kommuneplan eller lokalplan før det kan have nogen retsmæssig konsekvens for dig. Bevaringsværdigheden handler alene om husets udvendige udseende, og i lokalplanen kan kommunen formulere de krav der stilles til de bevaringsværdige huse. Typisk vil det være huse med bevaringsværdi 4 eller højere.

Det kan fx være, at husenes arkitektur og håndværksmæssige detaljering skal respekteres ved om- og tilbygning – for eksempel sådan, at en tilbygning skal udføres i stil med det eksisterende hus, eller at murstenene ikke må pudses over. Der kan også være særlige krav til udformning af vinduer, døre, kviste og tag, samt særlige farver eller malingstyper.

Alt dette kan være noget som kommunen via formuleringer i lokalplanen har sikret sig ret til at godkende eller afvise. At eje et bevaringsværdigt hus i klasse 4 eller højere, og ønske en tilbygning, stiller altså lidt større krav til dig og din rådgiver. Først og fremmest vil det være klogt, at tage en tidlig dialog med kommunen om hvordan I nærmere skal forholde jer.

Bygningsændringer på bevaringsværdige huse er nogle gange noget der kan søges økonomisk støtte til. Forhør dig om mulighederne hos kommunen.

Og nu vi taler om fredning og bevaringsværdi, så vær opmærksom på, at visse ældre træer også kan være registreret som bevaringsværdige, hvilket betyder, at du ikke må fælde dem eller beskære dem for kraftigt. Tjek om en lokalplan indeholder noget om bevaringsværdige træer.

Kulturarv.dk/fbb: Tjek om dit hus bevaringsværdigt. (Dog skal det også være registreret i en lokalplan for at have nogen konsekvens – lokalplaner finder du på Bygogmiljø.dk).

Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.

Kulturarv.dk: Mere om bevaringsværdige bygninger.

Historiskehuse.dk: Forening for ejere af fredede og bevaringsværdige huse, med nyttig info om husene.

Byggeguide.dk: For ejere af fredede eller bevaringsværdige bygninger.

h) Naturbeskyttelsesloven 

Naturbeskyttelsesloven definerer et sæt mindsteafstande (beskyttelseslinjer) til strande, skove, kirker og fortidsminder. Så hvis du fx bor tæt på en skov kan det have betydning for, hvor på din grund du må placere en tilbygning (kommer vi nærmere ind på senere).

Plandata.dk: Tjek naturbeskyttelseslinjer m.v.

Tjek naturbyggelinjer og plangrundlag i København: Københavnerkortet.

 

i) De “usynlige” regler

Ovennævnte regler skal tjekkes relativt tidligt i forløbet, hvis du vil undgå at komme for langt med en urealistisk projektidé. For man kan ikke tegne et realiserbart skitseforslag, uden at have undersøgt de bestemmelser der kan have betydning for en tilbygnings placering, areal og højde.

Som nævnt findes der desuden områder indenfor byggelovgivningen, hvor de præcise regler ikke er nedskrevet noget sted, og hvor det derfor er op til den lokale kommune at fortolke og vurdere fra sag til sag. Det kan fx dreje sig om disse situationer:

  • “God helhedsvirkning”: I en lokalplan kan der stå, at eventuelle bygningsændringer skal udformes, så der opstår en ”efter kommunalbestyrelsens vurdering skøn helhedsvirkning”. I de tilfælde kan kommunen i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse tillade sig at have en holdning til æstetik, arkitektur og materialevalg i en tilbygning der ansøges om. Uden at nogen på forhånd kan se, ud fra hvilken metode kommunen vurderer hvad der måtte være en ”skøn helhedsvirkning” eller ej.
  • Halvanden eller to etager: Visse lokalplaner foreskriver bebyggelse i maksimalt ”en etage plus udnyttet tagetage”, eller det der også kaldes halvandet plan. Det betyder, at man ikke må bygge i to fulde etager – der skal være skråvægge på første salen. Men så kan man jo etablere kviste og finde på mange andre finurlige bygningsformer, for at få så lidt skråvæg som muligt, og så meget volumen, lofthøjde og dermed brugsværdi som muligt. Så hvor går grænsen mellem de udformninger der stadig kan godkendes som halvandet plan kontra to plans hus? Bygningsreglementet indeholder intet konkret om det. I Håndbog for bygningsmyndigheder er der en lang række eksempler, men oversigten er ikke (og kan ikke være) udtømmende, så man kan sagtens forestille sig situationer, hvor det vil være op til kommunen at se på den konkrete byggeansøgning og vurdere, hvorvidt de skønner at huset er halvandet plan eller to plan (se fx case i kapitel 19).
  • Bevaringsværdigt hus: Hvis dit hus er registreret bevaringsværdigt i en lokalplan betyder det, at kommunen vurderer eventuelle udvendige ændringer i facaden som du måtte ønske i forbindelse med en tilbygning (eller renovering, fx udskiftning af vinduer eller facadeisolering). Dermed vil kommunen skulle godkende fx de typen af vinduer du agter at sætte i huset, altså om der er sprodser og i givet fald hvor mange og hvordan de mener at vinduerne passer til dit hus. Igen er vi ude i et kommunalt skøn som ingen på forhånd kan læse noget konkret om nogen steder. I øvrigt er det jo også et skøn i hvor høj grad huset er bevaringsværdigt.
  • Indbliksgener: Mange projekter kan indeholde vinduer hvorfra man kan kigge over til naboen. Det kan være vinduer i en tilbygning eller ny første sal. Der kan også være tale om indbliksgener fra den tagterrasse eller altan du ønsker. Forskellige kommuner har forskellige holdninger til, hvorvidt de skal vurdere indbliksgener når de sagsbehandler. Det viser en lille rundspørge jeg foretog til en lang række kommuner (18 svarede) i forbindelse med researchen til denne bog. Nogle kommuner vil vurdere indbliksgener, andre ikke. Nogle kommuner henviser til, at holdningen hos ombudsmanden (!) og Nævnenes Hus (klagemyndigheden) er, at indbliksgener skal vurderes. Så hvis projektet er usædvanligt stort eller med usædvanligt store vinduespartier, kan kommunen altså godt finde det nødvendigt at partshøre naboen. Men det er et skøn fra kommunen, hvornår der er tale om en ”usædvanlig” situation – og som nævnt forskelligt fra kommune til kommune.
  • Skygge på terrassen: Præcis som tilfældet er med risikoen for indbliksgener hos naboerne, kan en kommune også vurdere en byggeansøgning i forhold til andre mulige gener hos naboerne, fx hvorvidt naboen får lagt hele sin terrasse i skygge på grund af din nye første sal. Men igen skal der være tale om en ”usædvanlig” situation, efter kommunens vurdering.
  • Kommuneplan: En kommuneplans indhold er ikke direkte bindende for dig, men alligevel skal en kommune administrere efter formuleringer i den. Såøh … I det tilfælde gælder kommuneplanen jo så alligevel overfor dig, måske indirekte, men konsekvensen er jo den samme.
  • Tagterrasse: En stor tagterrasse beregnet til ophold kan i visse tilfælde blive betragtet som en ”etage”. Et etplans hus med en relativt stor tagterrasse kan altså blive vurderet som et to-etages hus. Og hvis ikke to etager er lovligt i området, så er tagterrassen ulovlig. Hvis den altså er stor. Men hvor stor skal en tagterrasse egentlig være, før den tæller med som en etage? Det er vist op til kommunen at vurdere.
  • Altaner i gavlen på typiske halvandetplans huse fra 70’erne: Hvor dybe må den slags altaner være, før en del af arealet skal tælle med i etagearealet? Det fremgår alene af vejledningen i Håndbog for bygningsmyndigheder (svaret er: Typisk 2 m dybe), men selv der erkendes, at det må komme an på en konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Igen et eksempel på, at ikke alle situationer kan beskrives i konkrete love og regler (forståeligt nok).
  • Små baldakiner – i almindelighed beskedne lætage over indgangsdøre – skal, hvis beregningsreglerne skal tages helt efter bogstaven, medregnes i etagearealet. Det er dog almindelig praksis, at disse overdækninger ikke medregnes i etagearealet.” (Citat fra Håndbog for bygningsmyndigheder). Så et lille halvtag over indgangsdøren skal på den ene side tælles med, men i praksis alligevel ikke…

Til at støtte sig i fortolkningerne bruger kommuner (og byggerådgivere) som nævnt “Håndbog for bygningsmyndigheder”, hvori der bl.a. findes en lang række meget konkrete illustrationer af fx kælder i relation til skrånende terræn, eller halvandet plans hus/toplans hus problematikken. Håndbogen indeholder også en lang række kendelser fra klagenævnet, som definerer retspraksis.

Stadigvæk er byggelovgivningen ikke altid helt præcis. Det kan den ikke være, når nu bygninger kan udformes på så mange forskellige måder. Visse emner vil være overlagt til kommunens skøn. Det kan efterlade dig og din byggerådgiver med en principiel usikkerhed om kommunens faglige vurdering af byggeansøgningen, især hvis projektet ligger indenfor nogle af de ovennævnte gråzoner for fortolkning. Hvis det er tilfældet kan I forsøge at få kommunens forhåndsudtalelse tidligt i forløbet (fx før eller under skitsefasen). Og ellers må du indsende en ansøgning om byggetilladelse og afvente kommunens formelle sagsbehandling.

De detaljerede regler kommer senere

Som nævnt gælder der en lang række yderligere og ret detaljerede krav til alt muligt indenfor byggeri, både direkte krav, men også vejledninger i hvordan kravene kan opfyldes rent byggeteknisk. Kravene og de korrekte udførelsesmetoder kan være formuleret i fx normer fra Dansk Ingeniørforening, anvisninger fra Statens Byggeforskningsinstitut, Byg-Erfa og mange andre kilder. Senere i bogen – når vi skal se på hvordan man kontrollerer håndværkernes arbejde – kommer vi ind på mange af disse ret detaljerede kilder. Men på nuværende tidspunkt vil vi som nævnt koncentrere os om de regler der kan have betydning for de store linjer i tilbygningen, nemlig areal, højder og afstande til skel.

Hvor mange kvadratmetre må du bygge?

Der skal være styr på arealerne, både de nuværende og ønskværdige. For hvis dine arealmæssige forventninger overstiger det der kan godkendes, må du enten justere drømmene, udvide din grund ved at købe jord fra naboen, eller søge dispensation hos kommunen.

Byggebranchen er så herligt indrettet, at selv et så simpelt spørgsmål som ”Hvor meget må jeg bygge på min grund” faktisk kan være ret kompliceret at finde ud af. Svaret findes måske i et 30 år gammelt bygningsreglement.

” Svaret på hvor meget du må bygge findes måske i et 30 år gammelt bygningsreglement

Forskellige metoder til beregningen

Hvor meget du må bygge handler naturligvis om at se på, hvor meget bebyggelse der er (eller bliver) på din grund, i forhold til hvor stor grunden er. Forholdet mellem bebyggelse og grund kan udtrykkes ved et procenttal og det aktuelle begreb er ”bebyggelsesprocent”. BR18 definerer en bestemt tilladelig bebyggelsesprocent til forskellige bygningstyper, og anviser desuden en metode til beregning af både grundens areal og bebyggelsens areal (etagearealet). So far so good. Men hvis en lokalplan eller deklaration for området siger noget om hvor meget du må bygge, bliver det hurtigt ret kompliceret.

For det første bliver tidligere tiders begreber ”udnyttelsesgrad” og ”bebyggelsesgrad” stadig anvendt (i lokalplaner og servitutter), og de beregnes på andre måder end bebyggelsesprocenten. Begreberne ”bebyggelse” og ”grundens areal” er heller ikke entydige udtryk. Yes, det skal ikke være nemt.

Kort fortalt kan man sige, at der er følgende forskellige scenarier:

Lokalplan med bestemmelser for bebyggelsens areal

Hvis din matrikel er omfattet af en lokalplan med regler for omfanget af bebyggelse på din grund:

  1. Omfanget af bebyggelse og grundens areal skal udregnes efter de beregningsregler der var gældende på det tidspunkt hvor lokalplanen blev vedtaget. Du kan altså IKKE bruge det nuværende bygningsreglements (BR18) beregningsmetoder (BR18 gælder for dit projekt på alle andre områder). Det vil sige, at hvis en lokalplan er vedtaget i fx 1986 skal du finde det bygningsreglement der var gældende på det tidspunkt (BRS-85) og bruge de regler for opgørelse af arealer og beregning af bebyggelsesprocent.
  2. I stedet for at måtte bebygge 30% af din grund ved fritliggende enfamiliehuse (ifølge BR18) må du kun bebygge fx 25% eller 20%, afhængigt af hvad lokalplanen foreskriver.
  3. Hvor du ifølge BR18 må have op til 50 m2 i alt af garager, carporte, udhuse og andre ”småbygninger”, uden at det skal tælles med i bebyggelsesprocenten (ved fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse), var det ”arealmæssige bundfradrag” tidligere fx 35 m2 for carporte/garager, mens udhuse i nogle tilfælde skulle tælles med uanset hvad. Så hvis du fx har 49 m2 småbygninger skal 14 af disse kvadratmetre (49-35) pludselig tælles med til etagearealet og belaster dermed din bebyggelsesprocent = du kan bygge 14 m2 færre nye boligkvadratmetre. Den nærmere beregning afhænger helt af hvornår din lokalplan er fra, og hvilke beregningsregler der var gældende dengang.

Pointen her er, at hvis en lokalplan foreskriver hvor meget der må bygges bliver svaret sværere at finde.

Tinglyst servitut med bestemmelser for bebyggelsens areal

Hvis din matrikel er omfattet af en tinglyst servitut med regler for omfanget af bebyggelse, skal du først og fremmest følge den. I en servitut kan der fx stå at ”bebyggelsesgraden må ikke overstige 1/6 af grundens areal”. En servitut gælder typisk forud for eventuel lokalplan og forud for bygningsreglementets regler. Og her gælder samme princip om, at arealerne skal udregnes efter de metoder der var gældende på tidspunktet for servituttens tinglysning.

I øvrigt: Hvis der i en eventuel lokalplan eller tinglyst servitut anvendes begreber som ”udnyttelsesgrad” eller ”bebyggelsesgrad” skal du vide, at det som nævnt ikke er det samme som ”bebyggelsesprocent” (se senere).

Uden lokalplan eller servitut med formuleringer om bebyggelsens arealer: Brug BR18

Skulle du være så heldig, at der ikke gælder hverken lokalplan eller tinglyste servitutter med regler om de bebyggede arealer, så kan du bruge BR18 og de regler der står der. Det gør beregningen noget nemmere (se senere i kapitlet).

Historisk betinget

Ja … tankevækkende kompleksitet. Årsagerne er historisk betingede. Forskellige tiders byggelovgivere har haft forskellige syn på hvordan arealer skulle opgøres. Og hvis politikerne i en lokalplan fra fx 1972 tog stilling til hvor meget udnyttelsesgraden måtte være, var det jo i forhold til datidens beregningsregler. Så hvis man pludselig brugte nutidens beregningsregler på datidens vurdering af udnyttelsesgrad ville det give en anden bebyggelse end hensigten med lokalplanen var. Så på den måde er det logisk nok, at man skal gå tilbage i tiden og genfinde fortidens beregningsmetoder. Alligevel er det tankevækkende, at det skal være så kompliceret at finde svaret på et så relativt simpelt spørgsmål som ”hvor meget må jeg bygge på min grund”. 

”Tænk at det skal være så kompliceret at finde svaret på et så simpelt spørgsmål som ”hvor meget må jeg bygge på min grund?”

 
FAKTA om arealer

Boligareal: Det areal der er godkendt til beboelse (surprise!). Det vil typisk være din stueetage og eventuel første sal. Dertil måske et bad/wc i kælderen. Eventuelt øvrig del af kælder der måtte være godkendt til beboelse.

Etageareal: Ikke det samme som boligareal. Etagearealet bruges til beregning af bebyggelsesprocenten (og udnyttelses-/bebyggelsesgraden) og består af boligarealet med tillæg for bla. udestue, høj kælder og rest af småbygningers areal der overstiger ”bundfradraget” (på enten 35 m2 eller 50 m2 ved fritliggende enfamiliehuse). Etagearealet har været opgjort lidt forskelligt fra 1977 til i dag.

Bebyggelsesprocent: Nuværende udtryk for hvor meget etagearealet må fylde i forhold til grundens areal, inklusiv evt. vejareal opgjort i BBR-registeret.

Udnyttelsesgrad: Udtryk som blev indført i 1939 og erstattet igen af begrebet ”bebyggelsesprocent” i 1977.” Udnyttelsesgrad” optræder dog stadig i en række ældre byplanvedtægter. Udnyttelsesgraden beskriver etagearealets andel af grundens areal. Til grundens areal medregnes det vejareal der ligger ud for grunden indtil vejens midte, dog max 10 m fra grundens grænse og max 25% af grundens eget areal. Etagearealet har været opgjort lidt forskelligt fra 1961 til 1977.

Bebyggelsesgrad: Har været anvendt siden 1800-tallet, og kan stadig forekomme i ældre – stadig gældende – byplanvedtægter eller deklarationer. Bebyggelsesgraden angiver forholdet mellem det bebyggede areal og grundens areal. Det bebyggede areal er samtlige bygningers samlede ”fodaftryk” på grunden, dvs også småbygninger, men ikke første sal eller kælder. Grundens areal opgøres uden vejareal. Eksempelvis kan man i Herlev Kommunen stadig støde på matrikler med en bebyggelsesgrad på 1/6 af grundens areal, svarende til 16,6%. Da det er muligt at bygge i to etager uden at første salen tæller med, kan en bebyggelsesprocent dermed lovligt komme op på 33,2 %.

BBR-registeret: Bygnings- og Boligregisteret indeholder oplysninger om ejendomme og bygninger i Danmark. Informationerne anvendes blandt andet i forbindelse med ejendomsbeskatning, hushandler og byggesager. Blev oprettet i slutningen af halvfjerdserne. Enhver matrikel har en såkaldt BBR-meddelelse, indeholdende de data der er registreret på matriklen.

Se definitioner på BBR-arealer

Tjek de arealer der p.t. er registreret på din matrikel her: OIS.dk eller BBR.dk.

 

Sådan får du styr på arealerne

Allerførst bør du kontrollere hvilke arealer du allerede har på grunden (BBR kan være misvisende, især i forhold til udhuse m.v.) Derudover kan du gøre følgende:

  • Find ud af om der knytter sig tinglyste servitutter til din matrikel, og om der i givet fald står noget om bebyggede arealer der (Tinglysning.dk). Hvis der gør, må du forholde dig til de regler der nævnes der.
  • Tjek for en sikkerheds skyld om grundejerforeningen har regler om arealer.
  • Find ud af om der gælder en lokalplan med regler for arealer på din matrikel (=> Bygogmiljø.dk). I givet fald er det de regler der skal følges (med mindre der gælder en servitut som nævnt ovenfor). Og så skal du have fat i beregningsreglerne der var gældende på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse (Se reglerne i denne bonusartikel). 
  • Og ellers følges de regler der er formuleret i BR18.

Punkt 1 og 3 er dog fortsat så komplekse, at der kan være vigtige nuanceforskelle i hvordan de enkelte kommuner fortolker reglerne i praksis. For eksempel kan der være forskel på, om kommunen vil tælle udhuse med til etagearealet eller ej (også selvom det fremgår af beregningsreglerne i fx BR77) – så hvis du har fx 15 m2 udhus kan der altså være forskel på, om du må bygge 15 m2 flere eller færre nye bolig-m2.

Hvis din byggesag falder ind under punkt 1 eller 3 ovenfor er det bedste generelle råd i virkeligheden nok dette:

” Skriv til din lokale kommune og bed dem svare konkret på, hvor mange nye bolig-m2 der må bygges på din matrikel

CASE:

En husejer ønskede en tilbygning til sit enfamiliehus. Matriklen var omfattet af en lokalplan fra 1978. Derfor skulle beregningsreglerne fra BR77 anvendes. For at være sikker skrev jeg til kommunen og fik bekræftet dette. Ifølge BR77 kunne man have op til 35 m2 carport uden at det ville tælle med i etagearealet, så den konkrete carport på 17 m2 var ikke noget problem. Men til gengæld fremgår det klart af BR77 at udhuse tælles med i etagearealet – og der lå to små udhuse på matriklen, som dermed ville begrænse omfanget af nye bolig-m2 til udvidelsen . Efter første møde med husejerne skrev jeg til kommunen igen og bad om et præcist svar på, hvor mange nye bolig-m2 der måtte bygges på grunden. Her svarede kommunen, at de ville mene at de to udhuse  på 6 og 7 m2 skulle tælles med som ”carport”, og lægges til de 17 m2, så ”carporten” nåede op på 30 m2. Dermed talte de to udhuse pludselig IKKE med i etagearealet, og husejeren kunne bygge sin tilbygning 13 m2 større end vi havde regnet med. Eksemplet viser hvor svært det kan være at forsøge at regne ud hvordan kommunerne fortolker reglerne.

 

Bebyggelsesprocent i forhold til det gældende bygningsreglement BR18

Først og fremmest er det vigtigt at vide, at ”boligareal” (som det fx fremgår i BBR-registeret eller i salgsopstillinger når huse handles) ikke er det samme som ”etageareal” når der skal beregnes bebyggelsesprocent. Etagearealet er boligarealet plus en række andre arealer. De præcise regler fremgår af BR18 §455. Til etagearealet medregnes bl.a.:

  • Boligarealet (alle etager).
  • Udestue.
  • Den del af en kælder hvor afstand mellem loft og omgivende terræn er større end 1,25 m.
  • Udnyttelige tagetager. Det vil sige, at hvis du har en tagetage der ret let kunne udnyttes til bolig (fx fordi der er hanebåndsspær) tæller det areal med, også selvom du i praksis ikke har udnyttet det til bolig. Hvis tagrummet har såkaldte gitterspær som umuliggør udnyttelsen af tagrummet tæller det ikke med.
  • Den del af det samlede areal af matriklens ”småbygninger” (carport, garage, overdækket terrasse, halvtage, overdækninger, udhus, drivhus etc.) som overstiger bundfradraget.

Det bundfradrag for småbygninger der ikke tæller med ved beregning af etagearealet udgør:

  • 50 m2 ved fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse (lodret boligskel) og sommerhuse (Med mindre at andet fremgår som følge af en lokalplan).
  • 20 m2 ved rækkehuse, kædehus og andre former for sammenbyggede enfamiliehuse.

Så hvis du fx har 55 m2 småbygninger, tæller de 5 m2 ”restareal” med i etagearealet, og belaster dermed bebyggelsesprocenten. Men det betyder så også, at hvis du har luft i bebyggelsesprocenten til de arealer der ligger over bundfradraget, kan dit samlede areal af småbygninger sådan set godt være både 60 og 70 m2. (Husk igen, at dette er hvis BR18’s beregningsregler gælder. En lokalplan kan indeholde andre beregningsregler.)

Ifølge BR18 må etagearealet fylde en vis procentdel af grunden areal, inkl. vejareal, nemlig:

  • 30 % ved fritliggende enfamiliehuse.
  • 40 % ved dobbelthuse og rækkehuse.
  • 15 % for sommerhuse i sommerhusområder.

Procenterne kan som nævnt være skærpede (eller lempede) hvis der gælder en lokalplan, byplanvedtægt eller servitut.  

Boligarealet, arealer af kælder, udestue, carporte mv samt grundens areal fremgår af BBR-meddelelsen for din ejendom, som du kan se på OIS.dk eller BBR.dk. Vær opmærksom på, at din matrikel kan indeholde småbygninger der ikke er registreret i BBR.

Vær også opmærksom på, at arealerne i BBR oprindeligt er blevet indrapporteret af husejerne selv. Så hvis du lige står og mangler et par kvadratmeter “luft” i bebyggelsesprocenten, kan du jo foretage en kontrolopmåling af det eksisterende hus for at se, om det skulle være registreret lidt for stort. 

Til etagearealet medregnes IKKE udvendig efterisolering på maksimalt 25 cm. for enfamiliehuse, rækkehuse, dobbelthuse og sommerhuse (BR18 §455 stk. 3, pkt. 9) . Det betyder, at selvom du har opbrugt din bebyggelsesprocent 100%, kan du stadig få lov til at efterisolere udvendigt, selvom huset dermed bliver større i udvendigt mål. Men hvis din facade ligger 2,5 m fra skel vil efterisoleringen betyde, at du overskrider den tilladelige afstand til skel, hvilket du så skal søge dispensation for.

Beregningsreglerne fra BR18: Se §455.

Høj kælder

Hvis der på BBR-meddelelsen står, at du fx har 75 m2 kælder, og ”heraf 0 m2 med loft mindre end 1,25 m over terræn” betyder det, at din kælder er registreret som ”høj”, og så tæller hele kælderarealet faktisk med i beregningen af bebyggelsesprocenten. Det kan blive en kæmpe udfordring. Men det er et punkt, hvor der meget ofte er fejl i BBR-registeret. Du kan derfor måle efter og få rettet BBR, såfremt din kælder ikke er høj alligevel. Og selvom din kælder rent faktisk ER ”høj” vil nogle kommuner måske vælge at se bort fra det areal alligevel, fordi det ikke er boligareal. Du kan jo altid kontakte kommunen og forhøre dig om mulighederne for dispensation, hvis din kælder er høj. Det afgørende for hvorvidt en kælder regnes for høj eller ej, er den lodrette afstand mellem underside kælderloft og det omgivende terræn. Hvis det mål er mere end 1,25 m er din kælder ”høj” og tæller med som etageareal (ikke = boligareal).

Ret evt. din kælders registrering i BBR-registeret her: BBR.dk

Hvis afstanden mellem underside kælderloft og omgivende terræn overstiger 1,25 m tæller kælderarealet med i etagearealet når bebyggelsesprocenten skal beregnes.

Og nej, du kan som udgangspunkt ikke bare fylde lidt jord på omkring kældervæggen for at kommer under de 1,25 m, idet afstanden måles fra det “naturlige terræn” omkring bygningen. 

Hvis du har en kælder hvor den ene facade er frilagt/frigravet, eller en kælder bygget ind i skrånende terræn, gælder særlige regler for arealberegning, som det vil føre for vidt at komme ind på her.

 
Case:

En husejer ønskede to kviste på taget af sit hus. Kælderen var imidlertid ”høj”, altså med loft mere end 1,25 m over terræn. Dermed skulle kælderen tælles med fuldt ud i beregning af bebyggelsesprocenten, og så var bebyggelsesprocenten opbrugt. Da en ny kvist som regel medfører en udvidelse af boligarealet på 1-2 m2 var det potentielt blokerende for etablering af kvistene. Da husejeren kontaktede kommunen svarede de, at ”sådan en kælder skulle da ikke blokere for et par nye kviste”, så det ville han godt kunne få lov til. Igen et eksempel der viser, at man ikke altid bare kan slå op et eller andet sted og finde et 100% sikkert svar på spørgsmålet om, hvor meget man må udvide sit hus. Spørg hellere kommunen for en sikkerheds skyld.

 

Arealer på første sal

Med til etagearealet (BR18) tæller også første salen, nærmere bestemt den del af gulvarealet som ligger indenfor et 1,5 m plans skæring med den udvendige tagflade. Lidt teknisk, måske, men tegningsmæssigt lægger man et plan 1,5 m over gulvet på første salen. Der hvor det plan skærer den udvendige del af tagfladen projicerer man ned igen – og det areal der ligger indenfor tæller med. Trapper tæller med i begge de etager de betjener. Dobbelthøje rum (altså hvis der ikke er gulv på 1. salen og man kan kigge helt op til loft på første salen fra stueetagen) tæller kun med i den ene etage. Kvistareal tæller med ud til udvendig front af kvist (for der er jo fuld lofthøjde i kvisten). Og som nævnt tidligere, så tæller arealerne på første salen med, så længe de relativt nemt kan udnyttes, også selvom de ikke i praksis bliver udnyttet.

Grønt gulvareal tæller med når etagearealet skal opgøres i forbindelse med beregning af bebyggelsesprocenten. Gulvplanet projiceres 1,5 m op og føres ud til skæring med udvendig tagflade. Derfra projiceres lodret ned til gulvet. Areal indenfor disse linjer tæller med. Kvistgulv tæller med fuldt ud, da 1,5 m planet jo går ud i kvisten.

 

Summa summarum: Du tager boligarealet og tillægger evt. kælder, evt. udestue, evt. lukkede altaner og evt. restarealer fra småbygningerne, ganger med hundrede og dividerer med grundens areal (inkl. evt. vejareal i henhold til BBR), så har du den faktiske bebyggelsesprocent. Og den skal så være lavere end den maksimalt tilladelige procent. Med mindre du søger dispensation.

Det følger heraf, at hvis du har bebygget fx 25 % og må bygge 30 % og din grund er 1.000 m2, så har du 50 m2 tilbage til tilbygningens etageareal (Med mindre der gælder en lokalplan som nævt tidligere).

Få styr på dine eksisterende småbygninger

Store og små bygninger på din grund kategoriseres i relation til BR18 i forskellige grupper:

  • Bolig: Opvarmede rum beregnet til helårs beboelse. Består typisk af stueetage, evt. første sal, evt. opvarmet anneks. Bad/wc i kælder tæller med som boligareal. Visse andre typer kælderrum kan også godkendes som boligareal (fx ved skrånende terræn, hvor dele af kældervæggen er frilagt facadevæg). Boligareal skal holdes 2,5 m fra skel (5,0 m for sommerhuse). Ved række- og dobbelthuse kan bebyggelse opføres i skel.
  • Udestue: Uopvarmet rum, adskilt med væg og dør til øvrig beboelse. Areal tæller med i etagearealet og belaster dermed bebyggelsesprocenten. Kræver byggetilladelse at opføre og nedrive. Skal overholde samme afstands- og højdekrav som boligareal.

Herudover kan der være tale om disse ”småbygninger” også kaldet ”sekundær bebyggelse”:

  • Carport, garage, udhus, drivhus, værksted, halvtag, brændeskur, åben pavillon.
  • Integreret carport, garage eller udhus.
  • Beboelsesvogne og campingvogne.

Ifølge BR18 kan du som nævnt have eller opføre i alt op til 50 m2 småbygninger, uden at søge byggetilladelse og uden at de arealer tæller med i etagearealet – når vi taler om fritliggende enfamiliehuse, dobbelthuse med lodret boligskel og sommerhuse (andet kan være gældende hvis din grund er omfattet af en lokalplan). For rækkehuse, kædehuse og andre delvist sammenbyggede enfamiliehuse med lodret boligskel (og tofamiliehuse med vandret boligskel) er grænsen på 20 m2.

Det er altså en form for ”bundfradrag” når bebyggelsesprocenten skal udregnes. Du må gerne bygge mere end bundfradraget, men så skal der være luft i bebyggelsesprocenten til det, og du skal søge om byggetilladelse.

Småbygninger som disse må gerne placeres tættere på skel end 2,5 m (også i selve skellet), men må ikke have vinduer mod naboen, og den samlede længde må maksimalt være 12 m (kun længste side tæller med). Småbygninger må ikke anvendes til beboelse (men gerne til midlertidigt ophold).

Netop i forhold til udhuse, overdækninger, drivhuse m.v. kan du ligeså godt forberede dig på, at kommunen spotter hvad du har liggende på matriklen når du søger om byggetilladelse. Satellitfotos og andre kilder afslører alle former for tage på grunden, uanset om det er et lille brændeskur eller børnenes legehus. Derfor kan du ligeså godt tjekke hvad du har liggende af alle former for tage, og holde det op imod hvad der p.t. er registeret på din BBR-meddelelse. Ofte ligger der mere og andet end der er registreret. Få målt det hele op, så du kan forholde dig til, om disse småbygningers samlede areal skaber udfordringer i forhold til bebyggelsesprocenten. Hvis det er BR18’s beregningsregler der gælder for din matrikel, vil alle arealer der ligger over bundfradraget på 50 m2 i alt tælle med som etageareal, og dermed belaste bebyggelsesprocenten (ved andre bygningsreglementer kan bundfradraget være mindre).

Hvis der er småbygninger der ikke er registreret i BBR, og som du ønsker at bevare, kan du ligeså godt få dem registreret i BBR-registeret i forbindelse med ansøgning om byggetilladelse. Vær forberedt på, at kommunen kan kræve tegninger af selv et lille skur i baghaven, for at kunne registrere og lovliggøre det.

Integreret carport, udhus eller garage

Carporte, garager og udhuse kan være det man kalder integrerede, hvilket typisk vil sige, at de er bygget med ind under samme tag som hovedhuset. Det betyder, at de kræver byggetilladelse at opføre og nedrivningstilladelse at fjerne igen (uanset arealet). I forhold til bebyggelsesprocent tælles arealet af integrerede småbygninger dog stadig med i bundfradraget nævnt ovenfor.

Bemærk igen, at dette er ifølge BR18. Der kan gælde andre regler såfremt din grund er omfattet af en lokalplan eller tinglyst servitut.

Beboelsesvogne og campingvogne

Beboelsesvogne opstilles ofte som midlertidig bolig i forbindelse med et byggeprojekt. Men hvis beboelsesvogne bliver stående, eller opstilles som permanent bolig, skal arealet medregnes i bebyggelsens etageareal, afstandsregler til skel skal overholdes og der skal indhentes byggetilladelse.

Campingvogne kan normalt opstilles på en parcelhusgrund uden tilladelse og uden at skulle medregnes til etagearealet (med mindre en servitut eller lokalplan kræver andet). Der kan dog være situationer hvor en campingvogn alligevel skal medregnes i etagearealet, fx hvis den anvendes til et bygningsmæssigt formål og ikke er opstillet kortvarigt. 

Større telte der opstilles permanent kan også komme til at tælle med i etagearealet, og dermed kræve byggetilladelse.

Hvor og hvor højt må du bygge?

Generelt gælder det, at ingen helårsbebyggelse må ligge tættere på skel end 2,5 m (tagudhæng op til 0,5 m bredde må gerne overskride afstandskravet (BR18 § 457 stk. 2). Huse må ikke være højere end 8,5 m (vandret højdegrænseplan), samt i to etager plus evt. kælder. Mange lokalplaner begrænser dog antallet af etager til en plus udnyttet tagetage, dvs halvandet plan. Desuden må ingen del af en bebyggelse være højere end 1,4 x afstanden til naboskel. Dette skrå højdegrænseplan er altså en virtuel, skrå flade, som går fra foden af naboskellet og ca. 53 grader skråt opefter, ind over din grund. Tagkviste og gavltrekanter af sædvanligt omfang må gerne overskride dette skrå plan, men ellers skal alle dele af en bebyggelse holde sig nedenunder (også tagterrasser og deres rækværk). Det skrå højdegrænseplan gælder kun mod naboskel eller en sti, ikke mod skel der vender mod en vej. ”Gavltrekanter” på den tagform der kaldes mansardtag er ikke ”gavltrekant af sædvanligt omfang”, så derfor må den type gavle ikke overskride det skrå højdegrænseplan.

Rød markerer 2,5 m afstand til alle skel. Lyseblå markerer skrå højdegrænseplan mod naboskel (ikke vejskel) som al bebyggelse skal holde sig under. Dog må “gavltrekanter af sædvanligt omfang” gerne overskride planet, som det også er tegnet her. Vandret gælder generelt et højdegrænseplan på 8,5 m. Grøn er det areal hvor der må ligge boligareal. Lokalt kan gælde strammere regler, fx øget afstand til vej i form af byggelinjer eller vejudvidelseslinjer. I rød zone må kun bygges carport, udhus, drivhus, halvtag m.v. og maksimalt 2,5 m højt indtil 2,5 m fra skel. (Eksempel er et enfamiliehus).

Carporte, garager m.v. samt sommerhuse

Carporte, garager og halvtage må gerne ligge i skel, men ikke være længere end 12 m i alt på den længste side, og ikke højere end 2,5 m indtil 2,5 m fra skel. Integrerede carporte, garager, udhuse skal dog holdes 2,5 m fra skel.

For sommerhuse i sommerhusområder gælder, at bygningen maksimalt må være i en etage, ikke højere end 5 m, facadehøjde max. 3 m for mindst en facade og mindst 5 m afstand til skel mod nabo, vej eller sti (BR18 §178). Garager, carporte og overdækkede terrasser kan dog placeres indtil 2,5 m fra naboskel, vej eller sti hvis de overholder nogle bestemte regler (BR18 § 182 og 183). 

Hvis grunden er skrånende

Hvis dit hus ligger på en skrånende grund kan der være tvivl om hvorfra højderne skal måles. Ofte måles højder fra det naturlige terræn omkring huset, men i visse tilfælde indføres et såkaldt ”nivaeuplan” som så er derfra bygningshøjder og skrå højdegrænseplan skal måles. Niveauplanet skal tage højde for grundens og de omgivende grundes generelle beskaffenhed. Ved stærkt skrånende grunde kan mere end et nivaeuplan komme på tale. Du og din byggerådgiver kan foreslå et niveauplan overfor kommunen (som de så skal godkende) og ellers fastlægger kommunen et.  

Byggelinjer

Herudover kan der, som nævnt før, gælde nogle byggelinjer på din grund, hvilket fremgår af lokalplanen og servitutterne – fx:

  • Byggelinje mod vejen som kan betyder at bebyggelse skal holdes fx 5 m fra vejskel eller 10 m fra vejmidte. Mere eksotiske formuleringer kan også forekomme, fx ”10 m fra vejmidte + 1,5 x højdeforskellen plus 1 m” (konkret formulering jeg er stødt på). Ja … kom ikke og sig at byggelovgivning ikke kan være kreativ. Begrundelsen for byggelinjer kan være hensynet til områdets karakter og udseende.
  • Vejudvidelseslinje mod vejen: Lidt ligesom byggelinjen nævnt ovenfor, dog er årsagen, at arealet er reserveret til en mulig kommende udvidelse af vejen (for en gangs skyld et selvforklarende begreb).
  • Byggelinjer af hensyn til afstand til skov, vandløb, fortidsminder, kulturarv.

Hvis dit hus ligger tæt på skov, strand, en kirke eller andre natur- eller kulturområder, kan der gælde særlige krav, formuleret i Lov om Naturbeskyttelse. Måske må du slet ikke udvide dit hus, hvis det fx ligger indenfor nogle af de nedennævnte beskyttelseslinjer. Og hvis dit hus ligger lige udenfor en naturbeskyttelseslinje, skal du have styr på hvor linjen præcis ligger, så tilbygningen ikke kommer til at overskride den.

Der må som hovedregel ikke bygges indenfor en afstand på (§ henviser til Naturbeskyttelsesloven):

  • 150 m fra visse søer (Naturbeskyttelseslovens §16).
  • 150 m fra visse vandløb registreret med en beskyttelseslinje (§16).
  • 300 m fra skove (§17).
  • 100 m fra fortidsminder (§18).
  • 300 m fra strandbredden (dog 100 m i sommerhusområder) (§15).

Og igen: Er du i tvivl, så kontakt din kommune for at få svar på hvor der eventuelt ligger naturbeskyttelseslinjer tæt på dit hus, og hvad du skal tage højde for i forbindelse med en tilbygning.

Miljøstyrelsen om byggelinjer.

Plandata.dk: Tjek for afstande.

Naturbeskyttelsesloven.

Byggeretligt skel – flyt skellet ”kunstigt”

Såfremt du ønsker at bygge beboelse tættere på naboskel end 2,5 m (eller overskride det skrå højdegrænseplan), kan der være tre muligheder: 1) Få dispensation til det fra kommunen (typisk ret usandsynligt), 2) Køb en strimmel af naboens grund så naboskellet rykkes både formelt og i praksis, eller 3) Bliv enige med naboen om, at I tinglyser et såkaldt byggeretligt skel.

Kort fortalt vil byggeretsligt skel sige, at naboen går med til, at det officielle skel ”kunstigt” rykkes ind på vedkommendes grund, svarende til 5,0 m fra der hvor du ønsker din tilbygning placeret (2 x 2,5 m), eller i den afstand der passer med, at din tilbygning så kan overholde det skrå højdegrænseplan. Dermed indskrænkes byggemulighederne på naboens grund, hvilket nok vil koste en erstatning til naboen (formodentlig billigere end at købe det tilsvarende stykke grund af vedkommende). Der sker ingen fysiske ændringer, så hæk/plankeværk bliver stående, og de respektive haver kan bruges uændret (du får ingen brugsret til den pågældende del af naboens grund, skelændringen er rent formel).

En landinspektør og advokat kan hjælpe med det praktiske, så der kommer til at foreligge en aftale imellem jer, og en landinspektørtegning der præcis viser hvor det byggeretlige skel er placeret, og hvortil du (og naboen) så fremover må bygge. Desuden skal kommunen godkende det byggeretlige skel.

Tinglysningen sikrer, at den indskrændede byggeret også gælder for kommende ejere af naboejendommen.

Antal etager

Ifølge BR18 må bebyggelse generelt opføres i to etager (plus kælder). Mange lokalplaner begrænser dog dette til ”en etage og udnyttet tagetage”, altså det der også kaldes halvandet plan. Som regel defineres halvandet plan sådan, at facaden maksimalt må være 1 m højere end gulvet på første sal (trempelkonstruktion), derefter skal der være tagflade. Så i et halvandet plans hus vil der være skråvægge på første sal. Man kan annullere nogle af de skrå vægge ved at bygge kviste på tagfladerne, men som nævnt højst ca. halvdelen af facadens længde, ellers bliver det jo de facto et to-plans hus.

Et plans hus og to halvandet plans huse. Huset til højre har forlænget facaden 1 m over gulvet på første salen (= trempelkonstruktion=gul). Ved højere facader end dette bliver huset betegnet som et to-etages hus. Kælder tæller ikke med i disse etage-definitioner. 

Mansardtage tæller som to fulde etager, så hvis lokalplanen foreskriver ”en etage med udnyttet tagetage” er et mansardtag udelukket (se fx denne kendelse fra Planklagenævnet).

Mansardtag = to fulde etager.

 

Kan der være krav til hvordan tilbygningen må se ud?

Ja, i en lokalplan kan der være formuleret krav til fx taghældningen og til de materialer der må anvendes til facade og tag. For eksempel kan der være krav om at taghældningen skal være mindst 15 grader, og så bliver det nok svært at få byggetilladelse til en tilbygning i funkisstil med fladt tag. Der kan desuden være en mere flydende formulering om, at byggeri skal udformes så det får en – efter kommunalbestyrelsens opfattelse – god helhedsvirkning. Her er vi så igen ovre i, at kommunen har ret til at foretage et skøn om hvorvidt der er en ”god helhedsvirkning” (de ”usynlige” regler).

Hvis din eksisterende ejendom er registreret bevaringsværdig i en lokalplan, kan kommunen desuden have en holdning til, hvordan din ejendom må så ud. For ejendomme der er fredet gælder helt særlige regler.

 

Hvilke andre hensyn skal tilbygningen tilgodese?

Når kommunen kontrollerer din byggeansøgning skal de på den ene side tage hensyn til din byggeret, men også vurdere, om dit byggeprojekt vil genere andre, for eksempel naboer. Herunder skal de blandt andet vurdere, om naboerne i usædvanlig grad kan blive generet af skygger eller indbliksgener fra fx nye kviste eller ovenlysvinduer i en helt ny første sal. Ifølge BR18 gælder nemlig, at ”Ved fastlæggelse af afstande skal det sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde” (BR18 §192). Men hvad er en ”væsentlig” indbliksgene?

I villakvarterer med mange huse i halvandet eller to plan kan det allerede være normen, at man generelt kan kigge ned i hinandens haver, så der vil det være relativt nemmere at få lov til kviste og tagvinduer. I andre områder ligger der måske udelukkende etplanshuse, så her vil den første på vejen der søger om etablering af ny første sal sikkert møde udfordringer i forhold til vinduer og kviste i den nye tagetage. Indbliksgener er ikke konkret beskrevet i nogle generelle regler man kan læse på forhånd, men nogle kommuner har formuleret regler om det i lokalplaner – for eksempel sådan, at kviste og tagvinduer skal holdes i en afstand af 5 m fra naboskel, selvom byggeriet i sig selv gerne må ligge 2,5 m fra naboskel. Det du kan gøre er derfor (igen), at tjekke en eventuel lokalplan samt at prøve at tage en dialog med kommunen for at høre deres forhåndsvurdering – inden projektet udformes til en konkret ansøgning om byggetilladelse.

Diverse øvrige regler (uddrag fra BR18):

  • Hvis du ønsker en terrasse der skal være hævet mere end 30 cm. over terræn, må den ikke ligge nærmere skel end 2,5 m for fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse, samt 5 m for sommerhuse (BR18 §179).
  • Carport/garage må gerne ligge i skel. Dog ikke hvis den er integreret (under samme tag som hovedhuset), så skal den overholde 2,5 m afstand og det skrå højdegrænseplan (BR18 §180 stk.2).
  • Beboelsesrum skal have en lofthøjde på min 2,3 m over mindst 3,5 m2 af gulvarealet (der anbefales dog mindst 2,5 m lofthøjde) (BR18 §205).
  • ”Gulv i beboelsesrum og køkken må ikke ligge lavere end det naturlige terræn udenfor. Ved særlige terrænforhold kan der ses bort fra dette krav, hvis gulvet ligger over terræn langs mindst en vinduesvæg.” (BR18 §206). Derfor må du, som udgangspunkt, ikke have beboelsesrum i kælderen (dog undtaget bad/wc som tæller med som boligareal og gerne må ligge i kælderen).
  • Gange skal være mindst 1 m brede, dog mindst 1,3 m brede hvis der er døre eller skabslåger i siderne (BR18 §209 og §210).
  • Det er tilladt med en eller flere hemse med et gulvareal på højst 4,5 m2 og åben forbindelse med det øvrige rum. Større hemse tæller med som etageareal og skal overholde kravene til beboelsesrum i forhold til lofthøjde m.v. (BR18 §211 og §455).
  • Alle rum med gulvafløb er ”vådrum”, og skal følge en lang række krav til fx vådrumssikring af gulve og vægge. Det gælder også bryggers og wc-rum med gulvafløb. Bryggers og wc-rum uden gulvafløb er derimod ikke vådrum (BR18 § 339).
  • Kræver etablering af badeværelse i kælderen byggetilladelse? Ja, for der sker en væsentlig ændring af anvendelsen af kælderarealet. Badeværelsets areal kommer til at tælle med i boligarealet.
  • Må du indrette bad/wc i en garage der ligger tættere på skel end 2,5 m? Nej – et bad/wc hører med til boligen og bolig skal holdes mindst 2,5 m fra skel (5,0 m ved sommerhuse).
  • Midlertidig beboelsesvogn kan opstilles på matriklen uden byggetilladelse.
  • En emhætte (køkken) skal have afkast til det fri (BR18 §443 stk. 3). “Emhætter med recirkulation vil normalt ikke opfylde dette krav, herunder også recirkulationsemhætter med kulfilter” (citat fra BR18 vejledningstekst). 

 

Hvad gælder hvis dit hus ligger i landzone?

Enhver grund i Danmark er beliggende i enten byzone, landzone eller sommerhusområde (Planlovens § 34). Byzone er områder hvor byudviklingen sikres via region-, kommune- og lokalplanlægning. Landzone er alle de områder der ikke er enten byzone eller sommerhusområde. Landzone er primært forbeholdt landbrug, skovbrug, fiskeri og særlige naturområder.

Ønsker du at bygge i landzone skal du have en landzonetilladelse udover byggetilladelsen. Bygningsreglementets regler gælder stadig. Men det kan være vanskeligt at få lov til at opføre en helt ny ejendom i landzone, for ifølge Planlovens §35 skal kommunerne forsøge at modvirke byspredning, ved at hindre spredt og uplanlagt bebyggelse i det åbne land. Det er nok mere sandsynligt at du kan få tilladelse til at rive en eksisterende ejendom ned og opføre en ny samme sted.

Planloven

Særligt for sommerhuse

Afstands- og højderegler for tilbygninger (inkl. udestuer) til sommerhuse fremgår af BR18 § 178:

  • Maksimalt en etage.
  • Ikke højere tag end 5,0 m.
  • Maksimal højde for ydervæg langs mindst en langside 3,0 m.
  • Mindste afstand til skel mod nabo, vej og sti er 5,0 m.

Reglerne gælder også for garager, carporte, overdækkede terrasser hvor gulvplanet er hævet op til 0,30 m over terræn, drivhuse, skure, hønsehuse, pavilloner og lignende mindre bygninger til udhusformål, samt for lagertanke for fyringsolie og lignende installationer (BR18 § 182).

Dog kan de nævnte småbygninger opføres i en afstand af 2,5 m og 5,0 m fra skel mod nabo, vej eller sti, såfremt en række bestemmelser overholdes: Højde maksimalt 2,5 m, maksimalt 12 m’s længde mod skel og ingen vinduer, døre eller lignende imod skel (BR18 §183). Bygningerne må desuden ikke være integrerede i hovedhuset.

Når bebyggelsesprocenten beregnes, kan op til 50 m2 i alt af disse småbygninger trækkes fra og belaster dermed ikke bebyggelsesprocenten. Det svarer til reglerne for fritliggende enfamiliehuse.

I ældre sommerhusområder kan man se huse opført i to eller flere etager, og højere end 5,0 m. Tilbygning hertil kan tilpasses det eksisterende hus, men det kræver kommunens accept efter en helhedsvurdering jf. BR18 § 188.

Bebyggelsesprocenten i sommerhusområder er generelt 15 %.

Men som det også er tilfældet ved helårsbebyggelse: Lokalplan og tinglysninger kan indeholde andre eller ændrede krav, så tjek det endeligt.

BR18 formulerer desuden en række mere detaljerede krav til fx varmeisolering, ventilation og lydforhold som det vil føre for vidt at komme nærmere ind på her.

Særligt for Kolonihavehuse

Kolonihavehuse er reguleret af deres egen lov, nemlig kolonihaveloven. Hver enkelt haveforening har typisk deres eget regelsæt for bebyggelse, og samtidig gælder nogle udvalgte bestemmelser i BR18, nemlig kapitel 4 om afløb, kapitel 21 om vandinstallationer samt reglerne for røgalarmering og reglerne for energiforsyningsanlæg i kapitel 21.

Hvis et kolonihavehus er tilladt i en lokalplan, byplanvedtægt eller tinglyst deklaration, der er godkendt af en offentlig myndighed, kan det opføres uden ansøgning om byggetilladelse (så længe de nævnte regler overholdes). Men ellers skal der søges om byggetilladelse inden der bygges om eller til.

Kolonihavehuse med helårsstatus skal både overholde haveforeningens regler og bygningsreglementet.

Også her gælder det, at det vil være klogt at konsultere dels haveforeningens bestyrelse, dels kommunen, inden byggetankerne kommer alt for langt.

Hvilke tilladelser skal du bruge?

Helt grundlæggende skal du have byggetilladelse fra kommunen for at opføre en tilbygning, herunder også en udestue eller integreret carport (eller småbygninger hvis de fylder mere end 50 m2 i alt). 

Dertil kan komme særlige godkendelser af fx etablering af faskine (anlæg til nedsivning af regnvand), ny overkørsel/indkørsel, godkendelse hos en grundejerforening eller landzonetilladelse. Hvis du skal nedrive selvstændig bebyggelse kan du få behov for en nedrivningstilladelse. 

Derudover vil hovedentreprenøren være forpligtet til at indhente nogle mere detaljerede tilladelser i forbindelse med sit arbejde.

Det vender vi alt sammen tilbage til senere, ikke mindst i kapitel 10.

Hvem kan hjælpe med afklaring af reglerne?

Alt dette her med arealer og højder og afstande er noget din byggerådgiver skal have styr på.

Dispensation

Hvis du ikke har nok ledige kvadratmetre i bebyggelsesprocenten kan du søge dispensation hos kommunen når du søger om byggetilladelse. Det vil være klogt at tage en tidlig dialog med kommunen om sandsynligheden for dispensationen. Hvis du ikke kan få et klart svar i en forhåndsdialog, må du overveje, om du vil tage chancen og betale for skitseforslag og tegninger til ansøgning om byggetilladelse, for at få svar på dispensationsansøgningen – med risiko for et afslag og (delvist) spildte penge på tegninger. Du kan naturligvis have en ”plan b” klar, hvor tegningerne så nedjusteres arealmæssigt til under bebyggelsesprocenten, så du stadig har nytte af det tegnede og en sandsynlig vej frem. Og ellers er eneste mulighed enten at annullere nogle af de eksisterende arealer der belaster bebyggelsesprocenten (fx rive en udestue ned), eller lokke en af naboerne til at sælge dig lidt grund. 

I forhold til højder og afstande er det min erfaring, at sandsynligheden for dispensation er noget mindre end når det gælder arealer/bebyggelsesprocent. (Se i øvrigt kapitel 10 vedrørende dispensation, byggeret og helhedsvurdering.) 

Spørg kommunen

Jeg håber ikke at have taget modet fra dig med dette kapitel. Det var i hvert fald ikke hensigten, tværtimod. Nu ved du, at der gælder en ordentlig bunke regler. Du ved lidt om hvad reglerne handler om, og du ved, at det er vigtigt at få styr på de store linjer helt fra begyndelsen. Resten af afklaringerne bør du kunne overlade til din byggerådgiver.

Desuden er det – som nævnt flere gange efterhånden – altid muligt at kontakte kommunen med spørgsmål der skal afklare eventuel usikkerhed omkring beregning af bebyggelsesprocent eller muligheden for dispensation. Mange kommuners byggesagsbehandlere er tilgængelige på både telefon, online kontaktformularer, e-mail eller via personlig henvendelse i Borgerservice.

(I kapitel 10 og 11 vender vi tilbage til byggelovgivningen)

Pointer

  • Få styr på højder, afstande og arealer.
  • Vær forberedt på, at visse regler beror på et skøn fra kommunen.
  • Spørg kommunen hvis du er i tvivl om reglerne.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Tinglyste servitutter gennemlæst.
  • Grundejerforeningens regler gennemlæst.
  • Kælder evt. "omregistreret" i BBR.
  • Regler for arealer, højder og afstand klarlagt.
  • "Småbygninger" på din grund tjekket op mod BBR.
  • Ikke på banen endnu, men bør tjekke alle reglerne inden skitseforslaget udformes.

Vær med til at gøre siden endnu bedre...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Nu skal vi i gang med at se på idéer til løsninger.