12) Udbudsmaterialet

Få lavet et udbudsmateriale

Ansøgningens myndighedstegninger kan du ikke bruge til at få priser ind fra håndværkerne. Der mangler simpelthen en lang række afklaringer og informationer, før håndværkere kan give en pris. Det ville svare til at ringe til et rejsebureau og spørge: ”Hvad koster en ferie?”. Tjah, det kommer jo an på hvorhen, hvor længe, hvor mange skal rejse etc. Uden arbejdstegninger mangler der at blive taget stilling til en lang række materialer og øvrige forhold, der har afgørende betydning for håndværkernes pris, og for det byggeri der skal udføres. Så du skal have lavet nogle arbejdstegninger med tilhørende beskrivelse af materialer og særlige krav til den håndværksmæssige udførelse. Når dette suppleres med en række øvrige aftalevilkår, har du et samlet udbudsmateriale, klar til håndværkere. Heldigvis vil myndighedstegningerne kunne “genbruges” på den måde, at der bliver arbejdet videre med dem og tilføjet nye detaljer, målsætning og informationer.
 

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

” Udbudsmaterialet sikrer dig mange fordele

Rollefordelingen når der skal tegnes og beregnes

Når der skal tegnes arbejdstegninger skal der lidt andre kompetencer til end i skitsefasen og myndighedsfasen. Som nævnt tidligere i bogen, tilbyder visse byggerådgivere udelukkende skitser og myndighedstegninger, mens andre kan hjælpe i alle faser.

Der går imidlertid en lidt tydeligere fagmæssig skillelinje fra arkitekt-/bygningskonstruktørarbejdet på den ene side, og så ingeniørydelser på den anden side.

Arkitekt/bygningskonstruktør arbejdsopgaver

En erfaren arkitekt/bygningskonstruktør (nok din gennemgående byggerådgiver) kan detailprojektere en tilbygning, det vil sige:

  • Foreslå de skjulte konstruktioner og synlige materialer, samt hvordan de sammenbygges.
  • Sikre den detaljerede geometri og målsætning, helt ned på millimeter.
  • Udføre varmetabsberegning.
  • Dokumentere det hele i form af byggetegninger og beskrivelser.
  • Formulere de øvrige aftalevilkår for arbejdets udførelse.
  • Samle hele udbudsmaterialet, inkl. tilbudslister.

Men mange arkitekter/bygningskonstruktører vil have behov for at supplere indsatsen med bistand fra en konstruktionsingeniør.

Ingeniør arbejdsopgaver

De ingeniørmæssige ydelser der kan være behov for er bl.a.:

  • Stabilitetsberegning: Beregninger og anvisninger der overordnet sikrer, at vindens tryk og sug på tilbygning og eksisterende hus ikke får bygningerne til at slå revener eller taget til at flyve af.
  • Dimensionering af bærende konstruktioner: Anvisning af størrelsen på bærende bjælker, stolper samt betondæk og –fundamenter, herunder tolkning af den geotekniske rapport.
  • Spær: Dimensionering af spær overlades ofte til håndværkeren som typisk får en spærfabrik til at udføre beregninger og dimensionering. Men det kan være nyttigt at ingeniøren på forhånd har et forslag til vejledende dimensioner, så arkitekt/bygningskonstruktør er i stand til at få styr på resten af opbygningen af taget (isoleringstykkelser, placering af undertag, dampspærre m.v.).

I princippet kunne der også være behov for, at ingeniører udformede delprojekter indenfor el, vvs, afløb og ventilation, hvilket ofte er tilfældet på væsentligt større byggesager. Ved tilbygninger til enfamiliehuse vil det dog ofte være at skyde over målet, og de detaljerede afklaringer kan på de områder godt overlades til de autoriserede håndværkere indenfor de pågældende fag (elektriker, vvs’er og kloakmester).

Varmetabsberegning

Et af de lovkrav der kan påvirke udformningen af en tilbygning mest, er kravet om hvor meget eller lidt varmespild der må være ud af tilbygningen. Der er forskellige metoder til at sikre opfyldelsen af det krav. Mest almindelige er nok disse to:

  • Enten skal hver enkelt bygningsdel (væg, tag, vinduer etc.) overholde de krav til maksimal U-værdi der er formuleret til hver enkelt bygningsdel i BR18, samtidig med at arealet af vinduer må ikke overstige 22% af gulvarealet.
  • Eller der skal udføres en såkaldt varmetabsberegning. Da mange husejere ønsker store eller mange vinduer i en tilbygning, kommer man i praksis ofte over de 22% vinduesareal i forhold til gulvareal, og så skal der laves varmetabsberegning. (Der findes også en tredje beregningsmetoder der kaldes energirammeberegning, men den er sjældent relevant i forbindelse med tilbygninger).

I varmetabsberegningen opstilles to beregninger: En der viser hvor meget varme tilbygningen må tabe teoretisk set for at overholde reglerne, og en der viser hvor meget den vil tabe med de konstruktioner og isoleringstykkelser der faktisk vælges når arbejdstegningerne udføres. Beregningen skal dokumentere, at det faktiske varmetab er mindre end det normgivende, og ellers må man justere sine konstruktions- og isoleringsvalg, indtil tallene passer. Da vinduer isolerer dårligere end tag og facade, kan det også ske, at arealet af vinduer må reduceres for at få varmetabsberegningen til at gå op.

Når håndværkerne til sin tid er færdige og tilbygningen færdigmeldes til kommunen, bør varmetabsberegningen være en del af det materiale du indsende til kommunen som dokumentation for at alle relevante krav i BR18 er overholdt.

Varmetabsberegning kan udføres af arkitekter, bygningskonstruktører og ingeniører.

Din egen rolle

Ovennævnte opgave- og ansvarsfordeling bør du som nævnt afklare allerede når du vælger byggerådgiver helt fra starten, så du ved hvem du skal bruge til hvad.

Samarbejdet med byggerådgiveren (og ingeniøren) kan variere fra rådgiver til rådgiver. Men grundlæggende handler det i denne fase om, at:

  • Du besøger evt. byggemarkeder eller showrooms, samt researcher på nettet, for at afklare dine ønsker til forskellige materialer.
  • Du briefer byggerådgiveren om de detaljerede krav og ønsker du måtte have til projektet på nuværende tidspunkt. Det er her at alle dine ønsker til konkrete fliser, gulve, armaturerer etc. kommer på banen.
  • Byggerådgiveren udarbejder projektmaterialet, og sender det til godkendelse hos dig (løbende, eller som samlet materiale). Herunder samarbejder byggerådgiveren med evt. ekstern konstruktionsingeniør.
  • Du gennemgår det hele og godkender og/eller supplerer med kommentarer og ændringer.
  • Slutteligt godkender du det samlede materiale.

Jordbundsundersøgelser

Hvis ikke der tidligere i forløbet er blevet udført jordbundsundersøgelser bør det ske nu. De fleste steder kan man bygge tilbygningen på et normalt fundament, hvilket vil sige grave en 90 cm dyb rende og fylde den op med beton og armeringsstål. Men man kan aldrig være sikker på at undergrunden kan bære før det er kontrolleret – heller ikke selvom der ligger et eksisterende hus med normalt fundament lige ved siden af. Og hvis undergrunden er for blød vil tilbygningen sætte sig og slå revner. Det er ikke noget ønskværdigt scenarie. Nogle gange viser jordbundsundersøgelsen, at fundamenterne skal være dybere eller bredere.

Så hvorfor venter man ikke bare med at kontrollere jordbundsforholdene til håndværkerne har gravet renden og man kan kigge ned i den? Fordi: Hvis det så viser sig at der skal ekstrafunderes, er du nødt til at bede håndværkeren om en ekstrapris på de ekstra dybe eller brede fundamenter. Og der vil du opleve, at ekstraprisen på ekstrafunderingen er dyrere, end hvis håndværkeren skulle afgive sin pris på et tidspunkt hvor han er i priskonkurrence med andre bydende. Ved at få undersøgt jordbundsforholdene (senest) i forbindelse med arbejdstegningerne opnår du altså tre fordele:

  • Du sparer penge på ekstraprisen for (evt.) ekstrafundering.
  • Du kan nå at nedjustere projektet andre steder, for at holde det samlede byggebudget nede, hvis det viser sig at der skal dyre fundamenter til.
  • Du flytter en omkostning fra at være en ”ukendt” mulig ekstraudgift under udførelsen, til at være en kendt omkostning der bliver en del af håndværkerens tilbud. Dermed reduceres den økonomiske uvished.

Du opnår også en tredje fordel: Det samme firma som udfører boreprøverne kan med fordel undersøge jorden for eventuel forurening. For hvis først jorden viser sig at være forurenet når entreprenøren skal køre den bort kommer det også til at koste ekstra. Og igen: Hellere få den eventuelle merpris på bortkørsel af forurenet jord med ind i håndværkernes tilbud når de er i indbyrdes priskonkurrence, fremfor bagefter. Samme tre fordele som nævnt lige ovenfor.

Hvis ikke din byggerådgiver kan henvise til et firma til disse jordbundsundersøgelser skal du lede efter et firma der udfører ”geotekniske” undersøgelser, eller blot ”jordbundsundersøgelser”. Forklar dem hvad dit projekt går ud på, og send dem fx myndighedstegningerne, så ved de hvad det er de skal undersøge.

Når du modtager den geotekniske rapport kan den være ret teknisk. Hvis der et sted står, at der kan ”normalfunderes i en dybde af 90 cm.” er alt sikkert godt, men der kan ofte høre flere nuancer med, og det vil altid være klogt, at få en ingeniør til at tolke indholdet af rapporten.

Kontrollér også jordens bæreevne selvom der ikke skal laves nye fundamenter

Er det en ny første sal du skal have bygget, vil det også være tilrådeligt at få undersøgt jordens bæreevne. Vægten fra den nye første sal vil naturligvis føre til et øget tryk på jordbunden, så det skal kontrolleres, at eksisterende jordbund (og fundamenter) er stærke nok. Det er også her et geoteknisk firma du skal hyre til boreprøverne, og en ingeniør der skal tolke den geotekniske rapport og vurdere styrken af de eksisterende fundamenter, kælderydervægge og øvrige eksisterende konstruktioner i forhold til den nye vægt fra første salen.

I gang med udbudsmaterialet

Jordbundsundersøgelserne kan du bestille (senest) når arbejdet med udbudsmaterialet går i gang, så din byggerådgiver og ingeniør kan tage højde for konklusionerne i deres tegninger og beregninger. 

Dernæst følger en proces, hvor du sammen med din byggerådgiver skal have foretaget en række valg i forhold til:

Processen hen til det færdige udbudsmateriale kan variere fra byggerådgiver til byggerådgiver, men resultatet skulle gerne blive det samme: Et sæt dokumenter der kan danne rammen om prisindhentning og en solid entreprisekontrakt. 

Lad os se på udbudsmaterialets indhold lidt af gangen. 

Første oplagte valg handler om entrepriseformen. 

Pointer

  • Udbudsmaterialet sikrer dig:
  • Retvisende og sammenlignelige håndværkerpriser.
  • Et grundlag for en sikker aftale med håndværkerne.
  • Tegninger der kan bygges efter og indsendes til kommunen som dokumentation ved færdigmelding.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Bestil udbudsmaterialet hos din byggerådgiver.
  • Bestil evt. supplerende ingeniørprojekt hos ingeniør.
  • Bestil evt. geoteknisk undersøgelse.
  • Send geoteknisk rapport til byggerådgiveren.
  • Udformer de nødvendige tegninger, beregninger og beskrivelser, så alle relevante krav bliver indarbejdet i dokumenterne.
  • Udformer den øvrige del af udbudsmaterialet (tilbudslister m.v. – se senere).
  • Gennemlæser byggetilladelsen og indarbejder eventuelle vilkår i projektet.
  • Samarbejder med eksterne parter (ingeniør, landinspektør, geotekniker).

Vær med til at gøre siden endnu bedre...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Hvordan skal udførelsen organiseres? Få svaret her: