10) Byggetilladelsen

PROJEKTERING (kapitel 10-16)

Nu skal tilbygningen konkretiseres i mere detaljerede tegninger. Der skal søges om byggetilladelse og udformes et grundigt sæt arbejdstegninger og udbudsmateriale, så du bliver klar til at indhente priser hos håndværkere.

Fire steps i myndighedernes godkendelse

For en typisk tilbygning vil myndighedernes godkendelse af byggeriet foregå i fire trin:

  1. Du ansøger om, og får, byggetilladelse.
  2. Du giver kommunen besked når byggeriet (håndværkerne) går i gang.
  3. Du giver kommunen besked når byggeriet er afsluttet (færdigmelding).
  4. Kommunen udsteder en ibrugtagningstilladelse.

Punkt 2-4 vender vi tilbage til i senere kapitler. Nu skal vi se på hvordan dit projekt opnår byggetilladelse.

 

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

Bygherren i midten af projektets organisering

Uanset om du selv eller din byggerådgiver indsender ansøgningen (på dine vegne), er det dig som husejer og bygherre der er projektansvarlig overfor kommunen. Det betyder, at vi kan udvide diagrammet fra kapitel 7 til nu også at inkludere kommunen. Senere kommer også en hovedentreprenør på banen i forbindelse med udførelsen, så diagrammet kommer til at se sådan her ud:

BH = Bygherren (dig), Ark = Arkitekt, Ing = Ingeniør, G. = Geotekniker, L. = Landinspektør, HE = Hovedentreprenør, Kom = kommunen.

 

Diagrammet viser, at uanset hvor mange andre parter der er inde over dit projekt, er det dig som bygherre der har den mest centrale position i forløbet. Næppe overraskende, eftersom det jo er dig der initierer projektet og betaler ”gildet”.

 

Dispensation, byggeret og helhedsvurdering

Hvis der er forhold i bygningsreglement eller lokalplan som du på forhånd godt ved ikke vil blive overholdt i projektet, har du mulighed for at ansøge om, at få lov til at gennemføre projektet alligevel. Lad os kalde det ”dispensation”, selvom det ikke i alle tilfælde er det officielle udtryk. Der er nemlig et par begreber det kan være nyttigt at have overblik over:

  • Byggeretten”: Begrebet dækker over, at hvis dit projekt overholder reglerne for mindstegrundstørrelser, bebyggelsesprocent, bygningshøjder, antal etager samt mindsteafstand fra bebyggelsen til skel, ja så kan kommunen ikke nægte at udstede byggetilladelse – under forudsætning af, at du sikrer, at øvrige relevante krav fra BR18 m.v. overholdes i projektet. Projekter der overholder ovennævnte regler siges at ligge indenfor byggeretten.
  • Helhedsvurdering”: Såfremt dit projekt overskrider de nævnte regler, kan du anmode kommunen om en helhedsvurdring. Kommunen skal så vurdere projektet ud fra nogle specifikke forhold. Kommunen vurderer ”…bebyggelsens samlede omfang og indvirkning på omgivelserne, i forhold til grundstørrelse, bebyggelsesprocent, afstandsforhold, etageareal, bebyggelsens højde, samt de ubebyggede arealers indretning … ” (Vejledningen til BR18). Herunder vurderes bl.a. at bebyggelsen sikrer tilfredsstillende lysforhold, friarealer, adgangs- og tilkørselsforhold, samt svarer til hvad der er sædvanligt eller tilstræbes i et område. På den baggrund kan du få tilladelse alligevel eller afslag. I denne forbindelse skal kommunen høre naboernes kommentarer til ansøgningen (Partshøring, jf. Forvaltningsloven). Dette er formelt set ikke en dispensationsansøgning.
  • Dispensation”: Hvis dit projekt vil overskride en eller flere andre regler i bygningsreglementet, lokalplan eller byplanvedtægt, kan du søge om dispensation. Her skal kommunen ikke foretage en helhedsvurdering, og kun sende projektet til orientering hos naboerne hvis dispensationsansøgningen omhandler noget væsentligt. Kommunen kan alene give dispensation, ”…hvis dispensationen ikke tilsidesætter de hensyn, som den pågældende bestemmelse skal varetage” (BR18 §15).
  • Dispensation fra servitut”: … er der officielt ikke noget der hedder, selvom virkningen er den samme. Såfremt kommunen overfor visse privatretlige servitutter vælger at ”give dispensation” vil det korrekte udtryk være, at kommunen har valgt ”ikke at håndhæve servitutten” (Jf. orientering fra Nævnenes Hus).

Nogle regler er nok nemmere at få lov til at fravige end andre. Visse kommuner tillader pr. automatik en bebyggelsesprocent på 30%, hvor lokalplanen ellers siger 25%. Men afstande til skel og højdegrænseplaner vil det erfaringsmæssigt være vanskeligere at få tilladelse til at overskride.

Vær præcis hvis du søger dispensation

Du skal i ansøgningen præcist angive hvad det er du søger om dispensation fra (med eller uden helhedsvurdering), og hvilke argumenter du mener kan understøtte, at du skal have lov til det du ønsker. Det kan være en fordel, hvis du kan henvise til andre husejere i nærheden som har fået lov til tilsvarende. Du kan jo tjekke indholdet af deres byggetilladelser online på Filarkiv.dk og Weblager.dk. På den måde kan du måske få lidt viden om hvad kommunen har godkendt i deres situationer, og henvise til det i din ansøgning. Blot du er opmærksom på, at to sager sjældent ligner hinanden 100%, og at der kan være årsager til at en nabo får lov til noget som du ikke kan få lov til (selvom borgere i ens situationer jo skal behandles ens af det offentlige).

Afledning af regnvand

Et særligt opmærksomhedspunkt stammer fra de mange kraftige regnskyl og overbelastede kloakker vi har oplevet i de senere år. En tilbygning vil ofte medføre en større tagflade på ejendommen og dermed en øget mængde regn i tagrende og ned i kloakken. Mange kommuner har regler om, hvor meget regnvand der må ledes til kloak. Ofte defineret som en “afløbskoefficient” eller “befæstigelsesgrad”. Det er udtryk for, hvor stort et areal med befæstede arealer der må aflede regnvand til kloakken, i forhold til den samlede grunds størrelse. Befæstede arealer kan være tage eller asfalt/fliser hvis overfladevandet ledes til kloak. Har du fx en grund på 800 m2 og er kommunens krav til maksimal befæstigelse 0,20 (eller 1/5) må du aflede regnvand fra 160 m2 befæstede arealer. Så på en mindre grund med et større etplanshus kan det ske, at grænsen overskrides, og du må etablere det der kaldes ”lokal afledning af regnvand” (LAR). Det kan fx være i form af en faskine (nedsivning), regnvandsbed (nedsivning og fordampning) eller andre alternative løsninger.

“Befæstigelsesgrad” kan også bruges som begreb for det samlede areal af tage og befæstede arealer (fx fliser/asfalt), uanset om regnvand fra flisearealer ledes til kloak eller ej. 

Derfor bør du undersøge, om der i en lokalplan eller på kommunens hjemmeside står noget om afløbskoefficient eller befæstigelsesgrad – så det af ansøgningen om byggetilladelse kan fremgå, hvordan du agter af overholde de pågældende krav. Bemærk at visse former for LAR skal forbi kommunens miljøkontor for at blive godkendt, hvilket kan forsinke byggetilladelsen. 

Inspiration til lokal afledning af regnvand: LariDanmark.dk og Klimatilpasning.dk. Mange kommuner har også fin info på deres hjemmesider, her fx Gladsaxe Kommune.

Landzonetilladelse

Danmark har siden planloven i 1970 været inddelt i byzone,  sommerhusområder og landzone. Det åbne land og en stor del af de mindste landsbyer er beliggende i landzone. Formålet med landzone er, at forhindre ukontrolleret bebyggelse og bevare værdifulde landskaber, samt sikre gode produktionsmuligheder for jordbrugserhvervene.

Hvis dit hus er beliggende i landzone, gælder bygningsreglementet stadigvæk, og du skal søge byggetilladelse på samme måde som man skal i byzone. Men i landzone kan der være tilfælde, hvor du desuden skal bruge en landzonetilladelse. Det gælder hvis tilbygningen betyder, at det samlede bruttoetageareal overstiger 500 m2. Det gælder også, hvis du vil udstykke, opføre et helt nyt hus eller ændre en ejendoms anvendelse.

Landzonetilladelse kan søges samtidig med at du søger om byggetilladelse. Kommunen vurderer så ansøgningen i forhold til de mål der er for udviklingen i landdistriktet, herunder hensyn til landbrugsproduktionen, trafikforhold, miljøpåvirkning, landskabet, kulturarven osv.

Nedrivningstilladelse

Hvis du i forbindelse med tilbygningen planlægger at nedrive selvstændig bebyggelse kan det være, at du særskilt skal søge om nedrivningstilladelse. Det kræves nemlig hvis du agter at fjerne hel bebyggelse af en type, som det krævede byggetilladelse at opføre. Det vil primært sige beboelseshus, udestue eller integreret depotrum/carport. Den slags nedrivning kræver en særlig ansøgning i Bygogmiljø.dk. Udhuse, drivhuse, legehuse osv. kan bare fjernes, men husk at give kommunens BBR-kontor besked, så de kan ajourføre din matrikels BBR-oplysninger. Hvis du alene ønsker at rive dele af dit hus ned (fx nogle vægge eller taget for at bygge ny første sal) kræver det ikke nedrivningstilladelse. 

Indvendige ombygninger kræver typisk heller ingen særlige tilladelser. Men hvis du etablerer (eller nedlægger) et bad-/wc-rum skal kommunens BBR-register rettes så det passer med virkeligheden (etablering af bad/wc i en kælder kræver dog byggetilladelse, da der er tale om en væsentlig ændring af anvendelsen af arealerne. Tilsvarende vil andre væsentlige ændringer i rums anvendelse også kræve byggetilladelse, fx at inddrage et depotrum på loftet til egentlig beboelse). 

 
FAKTA om regler som du måske har hørt om, men som ikke gælder længere

Kommunen skal se tekniske tegninger og kontrollere beregninger”. Nej. Tidligere kontrollerede kommunen de tekniske forhold ved et projekt i forbindelse med byggesagsbehandlingen (fx om der var isolering nok i konstruktionerne eller om en ingeniør havde beregnet de bærende bjælker), men det er blevet lempet. I dag skal kommunen alene kontrollere de bebyggelsesregulerende bestemmelser (højder, afstande, arealer), og visse andre emner, men ikke de tekniske forhold. Det er alene op til husejeren (og dennes rådgivere og håndværkere) at sikre lovligheden der.

Man må have to småbygninger på 10 m2 uden at det tæller med i bebyggelsesprocenten” – Nej, ikke længere. Reglen forsvandt med indførelsen af BR18. Småbygningerne tælles (som hovedregel) med i bundfradraget på i alt 50 m2 som nævnt tidligere (… med mindre at en lokalplan siger noget andet, se kapitel 5).

Visse projekter kræver kun anmeldelse til kommunen, ikke byggetilladelse” – Nej, med BR18 forsvandt begrebet ”anmeldelse”.

Tilladelse til at flytte indkørsel

Ændring af din matrikels indkørselsforhold kræver også en særlig tilladelse. Kommunen skal bl.a. vurdere trafiksikkerheden i den nye placering, altså om det vil være sikkert for biler og cykler at køre ind og ud det pågældende sted. Kontakt også her kommunen og spørg hvordan du skal forholde dig og hvor ansøgningen skal sendes hen.

Tilladelse fra ejerforening

Under normale omstændigheder skal den grundejerforening du eventuelt er medlem af ikke godkende dit projekt. Men der er undtagelser, og især hvis du bor i en haveforening med helårsstatus er det sandsynligt, at projektet skal forelægges haveforeningens bestyrelse til godkendelse. Det undersøger du naturligvis meget tidligere end her (allerede inden skitseforslaget udformes, så de tegninger kan tage højde for eventuelle regler fra haveforeningen). Så på dette tidspunkt skal du egentlig blot huske at kontakte ejerforeningen og få deres godkendelse af tegningerne, hvis det er relevant i dit tilfælde.

Øvrige tilladelser

Afhængig af dit projekts nærmere karakter kan det blive relevant med andre tilladelser. For eksempel:

  • Tilladelse fra Kulturstyrelsen hvis dit hus er fredet.
  • Anmeldelse til kommunen vedrørende bortskafning af affald, ikke mindst hvis det er forurenet (fx PCB i gamle vinduesfugemasse). Den tilladelse er først relevant senere, så det vender vi tilbage til i et senere kapitel.
  • Ibrugtagningstilladelse: Udstedes af kommunen når du har færdigmeldt byggeriet til dem.
  • Råderet over naboens grund: Hvis dit projekt kræver, at du får adgang til naboens grund (fx opstilling af stillads) kan kommunen give dig den tilladelse (BR18 §14), naturligvis behørigt varslet og med mindst mulig gene for naboen. Nævn det gerne i din ansøgning, såfremt det måtte være relevant.
  • Hvis du vil etablere en såkaldt faskine (så regnvandet ikke ledes til kloak men til nedsivning i jorden) kræver det også tilladelse. Det kan du søge om samtidig med du søger om byggetilladelse (og hvis du skal foretage dig mere for at få tilladelse til faskine, vil kommunen skrive det i byggetilladelsen).

Dit projekt kan sagtens kræve flere godkendelser fra myndighederne, men de mere fagspecifikke tilladelser påhviler typisk hovedentreprenøren og dennes underentreprenører. For eksempel kan det kræve tilladelse fra vejmyndighederne at opstille skurvogne på vejen, og den slags vil det være entreprenørens ansvar at indhente.

                     

Dingeo.dk: Se din kommunes sagsbehandlingstid og -pris. Der er også links til yderligere information om ansøgning af byggetilladelse fra kommune til kommune.

Pointer

  • Du må ikke gå i gang med den håndværksmæssige del af projektet uden byggetilladelse.
  • Få styr på alle skure, halvtage og udhuse på din grund.
  • Få lavet et professionelt ansøgningsmateriale.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Bestil byggerådgiveren til at lave de nødvendige tegninger.
  • Få eventuel godkendelse hos grundejerforeningen.
  • Giv byggerådgiveren mål på skure m.v. som skal med i BBR.
  • Få de sidste ændringer af arealer, højder og afstande på plads.
  • Upload evt. selv ansøgningen til Bygogmiljø.dk.
  • Tegner de nødvendige tegninger.
  • Beregner bebyggelsesprocent.
  • Uploader evt. ansøgningen på dine vegne.

Vær med til at gøre siden endnu bedre ...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Hvad så når ansøgningen er indsendt?