21) Inden opstart

UDFØRELSE (kapitel 21-24)

Så skal der bygges! Fasen går fra kontrakten er underskrevet til indflytning – og indtil etårs gennemgangen.

Så skal der bygges!

Tillykke! Med en underskrevet hovedentreprisekontrakt er planlægningen forbi, og du er klar til selve udførelsesfasen. Nu skal tegninger blive til virkelighed. Det første du skal fokusere på, er tidsrummet mellem underskrift og selve den (måske snarlige) dag, hvor din matrikel bliver til en byggeplads. Der er forhold du skal rykke ret hurtigt på, typisk indenfor en uge efter indgåelse af hovedentrepriseaftalen.

Den økonomiske sikkerhedsstillelse

Når AB Forbrugers sikkerhedsstillelse er aftalt, skal entreprenøren fremsende dokumentation for, at hans sikkerhedsstillelse er i orden. Sker det ikke automatisk, bør du minde ham om det.

Tilsvarende skal du stille økonomisk sikkerhed for dine betalingsforpligtelser overfor entreprenøren, hvis det er aftalt. Så du skal have fat i din bank og få dem til at hjælpe med det formelle. Sikkerheden skal stilles inden 8 arbejdsdage efter aftalens indgåelse (AB Forbruger §11, stk. 2, nr. 3). Sikkerhedsstillelsen skal mindst vare, indtil entreprenøren har modtaget betaling for alle sine krav, herunder betaling for ekstraarbejder (AB Forbruger §11, stk. 2, nr. 5). I de fleste tilfælde vil det sige indtil ca. 10-14 dage efter den (til enhver tid) gældende afleveringsdato. Din økonomiske sikkerhedsstillelse kan løbende blive nedskrevet i takt med, at du betaler regninger til entreprenøren. Men det kan være at din bank tager sig betalt for at nedskrive sikkerheden, så tal gerne med banken om hvad der er billigst for dig. (Se forrige kapitel hvis den gensidige sikkerhedsstillelse ønskes fraveget).

Forsikringer 

Hvis du ikke allerede har gjort det, er det nu du skal kontakte det forsikringsselskab hvor du har din husforsikring. For det første skal forsikringsselskabet vide, at der bygges om på det hus de har forsikret, og at huset udvides med en tilbygning som forsikringen skal omfatte når den er færdig. Og for det andet bør du tegne en all-risk forsikring (også kaldet entrepriseforsikring), som er en særlig forsikring der gælder i byggeperioden.

Ifølge AB Forbruger (§8, stk. 2) skal du som bygherre nemlig tegne en ”… sædvanlig brand- og stormskadeforsikring” og entreprenøren og dennes underentreprenører skal medtages som sikrede på policen.

I virkeligheden vil de fleste af de uheldige situationer der kan opstå allerede være omfattet af din almindelige husforsikring, eller af entreprenørens forsikring. Men hvis nu det viser sig, at entreprenøren ikke er tilstrækkeligt forsikret, eller hvis ansvaret for en skade ikke kan placeres præcist, så kan du stadig komme i klemme. Derfor vil en særskilt entrepriseforsikring være en fordel, som ekstra sikkerhed. Tal med dit forsikringsselskab om dækningens omfang og varighed. En entreprise-/all-risk forsikring koster typisk omkring 2.000-4.000 kroner eller lidt mere.

Bemærk især følgende:

  • Forsikringens dækningssum skal sættes efter et “worst case”-scenarie. Drøft derfor med din byggerådgiver og forsikringsselskab hvad der er det værst tænkelige der kan ske under byggeriet, i forhold til skader på eksisterende og nybygget ejendom.
  • Eventuelle skader på det eksisterende hus skal også være dækket, enten af all-risk forsikringen, eller af din løbende husforsikring. Hvis du fx bygger ny første sal, og en kraftig regnbyge giver omfattende vandskader i hele stueetagen, kan det blive dyrt at få udskiftet de eksisterende gulve, vægge, døre m.v.
  • Hvis du udfører visse håndværksmæssige opgaver selv skal du oplyse det til forsikringsselskabet.
  • Understøbning af eksisterende hus kan kræve en særlig (tillægs-) forsikring.

Vil du klage over din forsikring kan det ske til Ankenævnet for forsikring.

Forsikringsguiden kan du sammenligne priser på forsikringer.

 

Entreprenørens forsikring

Entreprenøren skal have en forsikring som dækker situationer, hvor firmaet pådrager sig et økonomisk ansvar. Hvis en entreprenør kommer til at begå en fejl, der er meget dyr at genoprette, og vedkommende ikke har den fornødne forsikring, kan det betyde, at firmaet går konkurs – og så står du selv med regningen (eventuelt dækket af all-risk forsikringen, men den kan have en høj selvrisiko som du så hænger på). Du bør derfor sikre dig, at entreprenørens forsikring er i kraft og dækkende. Det skal du få entreprenøren til at fremsende dokumentation for.

Opstartmøde

Hvis ikke entreprenøren tager initiativet, bør du selv tage kontakt, for at aftale et opstartmøde. Det vil altid være en fordel for begge parter, lige at stikke hovederne sammen, og drøfte nogle af de praktiske forhold omkring gennemførelsen af byggesagen, fx:

  • Er sikkerhedsstillelsen på plads fra begge sider? Dokumentation fremlægges eller aftales eftersendt.
  • Har du tegnet enterprise/all-risk forsikring med hovedentreprenør og dennes underentreprenører som medforsikrede?
  • Er entreprenørs egne forsikringer i orden (dokumentation fremlægges)
  • Byggepladsindretning: Hvor kommer der materialeoplagring, containere og stillads? Hvordan afgrænses byggeområdet fra boligområdet (i forhold til at kunne få en dagligdag til at fungere, samt i forhold til løbende indbrudssikring?). Skal der monteres en nøgleboks så håndværkerne kan låse sig ind? Nogle særlige omstændigheder omkring beplantning og belægning der skal tages særligt hensyn til, og som ikke allerede fremgår af udbudsmaterialet? Stiller entreprenøren en mandskabsvogn og toiletvogn op til sine folk og i givet fald hvor? Eventuelt særlige forhold fra udbudsmaterialet nævnes.
  • Overordnet tidsplan gennemgås. Spørg gerne til, om entreprenøren har tjekket, om der er særligt lange leveringstider på fx vinduer eller gulve, som kan have forsinkende indflydelse på tidsplanen.
  • Betalingsplan gennemgås.
  • Aftal gerne om der skal holdes formelle byggemøder løbende, samt hvor tit – eller om der blot holdes ad hoc møder efter behov.
  • Information om hvorvidt du har en tilsynsførende rådgiver på sagen, hvem det er og hvilken rolle vedkommende har (Hvilke beslutninger kan tilsynet træffe på dine vegne?).
  • Dagligt arbejde: Hvornår regner entreprenøren med at møde om morgenen og forlade pladsen igen om eftermiddagen? Regnes med overarbejde eller weekendarbejde?
  • Indebærer visse dele af arbejdet særlige støj- eller lugtgener, som du bør informere naboerne om (og i givet fald: Hvornår udføres disse arbejder)?
  • Hvem er aftaleberettigede kontaktpersoner på begge sider? Kontaktinformationer udveksles. (Det nytter jo ikke noget, at den ene ægtefælle siger et til håndværkerne om morgenen, mens den anden ægtefælle så siger noget andet om aftenen.)
  • Har entreprenøren fået nogle forståelsesmæssige spørgsmål til projektet siden afgivelse af tilbuddet? (Gå gerne en tur rundt om huset en ekstra gang for lige at se om der skulle være glemt noget eller være dukket spørgsmål op vedrørende projektet).
  • Har entreprenøren brandslukningsmateriel og førstehjælpskasse på byggepladsen?
  • Lad gerne entreprenøren redegøre for, hvordan hans løbende egenkontrol og kvalitetssikring udføres og dokumenteres.

Rettidig omhu

Dit projekt kan indeholde en række aktiviteter, som kræver nærmere detaljering og beslutning under udførelsen. Det kan fx være:

  • El: Præcis hvor skal kontakterne sidde i væggene og spots og lampeudtag i lofterne m.v.?
  • Fliser: Præcis hvilket mønster skal væg- og gulvfliser lægges i?
  • Facadeplader: Hvordan skal pladerne præcis opskæres i forhold til synlige samlingers eventuelle flugt med vinduer og andet?

Du risikerer at komme for sent og opleve, at pludselig er stikkontakterne bare monteret eller fliserne lagt. I den bedste mening af håndværkerne, men måske ikke som du ønsker. Derfor bør du orientere entreprenøren om hvilke områder det er du ønsker at blive inddraget i, inden de udføres. Aftal, at entreprenøren kontakter dig når beslutningerne skal træffes.

Tilsvarende kan gøre sig gældende på områder hvor der i beskrivelsen er blevet indskrevet, at “entreprenøren fremlægger materialeprøve til bygherrens godkendelse”. Det kan fx dreje sig om gulvfliser eller trægulve. Der bør du minde entreprenøren om, at prøverne bliver givet til dig i så god tid, at du kan nå at vurdere og eventuelt vælge om, uden at det påvirker tidsplanen. 

Understreg gerne vilkår for eventuelle ekstraregninger

Slutteligt vil det være nyttigt at understrege overfor entreprenøren, at såfremt der dukker arbejde op som han mener er berettiget til ekstrabetaling, skal du have mulighed for at tage stilling til det, inden det udføres. Det vil sige, at entreprenøren skal fortælle dig hvorfor det er ekstraarbejde, hvad det koster ekstra rent økonomisk, samt om det ekstra arbejde betyder, at afleveringsdatoen skal rykkes. Og det skal han gøre i så god tid, at du kan nå at tage stillig til om du ønsker ekstraarbejdet udført.

” Understreg overfor entreprenøren, at ekstraregninger SKAL aftales, INDEN arbejdet udføres

Afsætning af tilbygningen (IBS-attest)

Når der skal graves ud til tilbygningens fundamenter burde entreprenøren blot kunne måle ud fra byggerådgiverens tegninger og det eksisterende hus. Men nogle kommuner, banker og realkreditinstitutter kræver, at det er en landinspektør der afsætter de linjer som fundamenterne udgraves og støbes efter. Således burde der være større sikkerhed for, at tilbygningen ligger korrekt og overholder gældende afstandsregler og servitutter. Det vil naturligvis også være i din interesse. Så derfor bør du bestille en landinspektør til at afsætte tilbygningen og dokumentere placeringen med en IBS-attest (IBS = Identitets-, Byggelinje og Servitutattest), som du på opfordring kan sende til kommune og bank. For at kunne udføre opgaven skal landinspektøren have tilsendt nogle af byggerådgiverens arbejdstegninger, fx fundamentsplan, stueplan og evt. en sokkeldetalje og/eller tværsnit i tilbygningen. Få også gerne landinspektøren til at markere en bestemt højdekote et sted (fx på facaden hvor der skal bygges til), som entreprenøren så kan udmåle alle højder efter. 

Drøft gerne med hovedentreprenøren om vedkommende har særlige ønsker til hvordan udgravningslinjerne og højdekoten markeres i praksis på stedet. 

Alt det praktiske

At gennemføre et byggeprojekt i ens hjem kan være en praktisk udfordring. Hvordan får du lige hverdagen til at fungere, mens en flok håndværkere render rundt i haven og (delvist) i huset? Hvis tilbygningen mere eller mindre bare kan bygges ved siden af det nuværende hus er det relativt nemmere, end hvis store dele af det eksisterende hus skal bygges om samtidig. Se fx denne lille film, hvor der både bygges til og om, og hvor husets beboere måtte bo i kælderen imens:

Beboelse

Nogle har mulighed for at flytte væk mens byggeriet står på, i sommerhus eller til venner/familie. Andre må få hverdagen til at fungere med håndværkere på matriklen. Du må naturligvis gennemtænke alle hverdagens gøremål og forsøge at få det meste til at fungere. I forhold til møbler kan opmagasinering komme på tale, og i forhold til bad, køkken og ophold, findes der forskellige former for beboelsesvogne man kan leje og opstille i forhaven. Det kan også være en mulighed at etablere interimistisk køkken eller bad i et bryggers eller kælder. Entreprenøren kan evt. være behjælpelig med etablering af midlertidig vandforsyning m.v. (mod ekstrabetaling, hvis det ikke allerede er en del af projektet). I de fleste kommuner er det ikke tilladt at opstille en campingvogn eller skurvogn til beboelse på vej eller fortov. I hvert fald ikke uden tilladelse. Tilsvarende kan gøre sig gældende inde på din egen grund. Så hvis det er det du har i tankerne, bør du kontakte din kommune og forhøre dig om muligheder og regler. Tjek også gerne om din grundejerforening har regler for det.

En beboelsesvogn i forhaven kan være en midlertidig løsning hvis det er umuligt at bo i huset mens der bygges om. Tjek kommunens regler på forhånd (Foto: Leocon A/S).

Haven 

Det kan også være nødvendigt at overveje hvordan haven overlever byggeprojektet. Mange kommuner har regler om, at byggematerialer skal opbevares indenfor matriklen. Så det er typisk forhaven der må lide. Desuden vil fx opførelse af ny første sal kræve opstilling af stillads. Så det vil give god mening at tage en snak med entreprenøren om, hvor der bedst opmagasineres byggematerialer og om hvilke buske m.v. der måske skal graves op og flyttes så de ikke bliver ødelagt af stillads og containere.

Tag fotos af eksisterende forhold

Herudover vil det være nyttigt at du lige tager en række fotos af både din have, indkørsel og fortov/vej umiddelbart udenfor din matrikel. Det hænder, at en entreprenørs lastbiler eller maskiner kommer til at beskadige kantsten eller fliser, og det kan være næsten umuligt at bevise hvis du ikke har fotos fra før byggeriet gik i gang. Og hvis det er offentlig vej eller fortov der er beskadiget, vil kommunen holde dig ansvarlig, hvis du ikke kan bevise andet. 

Husk naboerne (igen)

Hvis ikke du allerede har været lidt rundt og tale med naboerne om det forestående byggeprojekt, vil det ofte være en god idé at gøre det nu. Et byggeprojekt kan medføre gener for naboerne, og de fleste kan godt lide at blive orienteret, inden det begynder at larme og vejen bliver fyldt op med biler og containere. Fortæl derfor naboerne lidt om hvad byggeprojektet handler om, hvor lang tid det varer, og at støjende arbejde vil blive begrænset (samt at kommunens regler for støjende arbejde vil blive overholdt, det står jo som et krav i projektmaterialet).

 
CASE

(En sag jeg IKKE selv har erfaret, men kun fået refereret af case-personerne)

Pernille og Peter glædede sig til deres nye hus blev færdigbygget. Huset lå i anden række til vandet, med en storslået udsigt over Øresund fra første salen. Her kom køkken/alrum og opholdsstue til at ligge, netop for at kunne nyde udsigten mest muligt. Huset overholdt alle regler og havde naturligvis fået byggetilladelse. I det gode naboskabs ånd havde Pernille været rundt til de nærmeste naboer og vist tegninger af deres kommende drømmehus. Reaktionen var generelt positiv. Bortset fra ejeren af et-plans huset lige foran deres, altså i første række. Han mente, at der var indbliksgener ned på hans terrasse. Et legitimt synspunkt, for det kunne der sagtens have været. Men kommunen havde vurderet, at det var der ikke. Naboen måtte være utilfreds af andre årsager. Nå men, Pernille og Peter fik deres hus bygget, flyttede ind og nød første salen. Men kun i et par uger. Snart så de, at naboen var i gang med at bygge taget på sin carport om – det vil sige højere. Angiveligt for at få mere opmagasineringsplads på loftet. Sjovt nok blev taget bygget i en højde, som spærrede for ca. 2/3 af Pernille og Peters flotte udsigt. Da naboens carporttag overholdt alle regler var der intet de kunne gøre ved det. Kunne Pernille og Peter have gjort noget anderledes? Næppe. De måtte nok have været forberedt på, at naboejendommen lige foran deres hus kunne blive bygget højere (det kan man jo tjekke i lovgivningen), og at det ville skæmme deres udsigt. Men de gjorde jo hvad de kunne i forhold til en dialog med naboen. Det virkede desværre bare ikke.  

Rollefordelingen under udførelsen

Inden arbejdet konkret går i gang er det en fordel for dig, at du har forholdt dig til de parter der kan få en rolle under udførelsen.

Hovedentreprenøren 

Når du har indgået aftale med en hovedentreprenør, er det entreprenøren der har det overordnede ansvar for:

  • Det faglige arbejde, det vil sige udføre (eller lade udføre) den ydelse der er aftalt og som lever op til projektmaterialet samt gældende normer, regler og kotymer.
  • Føre kontrol med, og kvalitetssikre, eget arbejde (også underentreprenørers arbejde).
  • Byggeledelse og daglig koordinering mellem de enkelte fag og udførende parter.
  • Sikre at tidsplanen holdes.
  • Sikre de nødvendige offentlige tilladelser og anmeldelse (ud over byggetilladelsen) til fx kloakarbejde, opstilling af containere på offentlig vej og bortskaffelse af affald.
  • Arbejdet med sikkerhed og sundhed for de håndværkere der færdes på byggepladsen (såfremt du har overdraget dette ansvar til hovedentreprenøren i den aftale I har indgået).
  • Bemærke uforudseelige forhold og søge dem afklaret i samråd med dig som bygherre.
  • Fremsende regninger jf. det aftalte.
  • Bemærke, såfremt der dukker Danefæ op, fx i en udgravning. Jf. Museumsloven har du pligt til at reagere (kontakte det lokale museum – eller kommunen) såfremt den situation måtte opstå (nok sjældent).
  • Færdigmelde arbejdet til dig, og indkalde til afleveringsforretning når afslutningen nærmer sig.
  • Udbedring af evt. mangler og håndtering af reklamationer.

Eventuelle underentreprenører

Underentreprenører skal primært levere fagligt arbejde, fx murerarbejde, el-arbejde m.v. og styre deres eget ansvarsområde. De er formelt set hyret af hovedentreprenøren. Din primære kommunikation og især eventuelle aftaler bør altid gå via hovedentreprenørens projektleder, IKKE via den enkelte håndværker eller underentreprenør. Du kan naturligvis sagtens tale med de enkelte håndværkere på pladsen, men hovedentreprenørens projektleder skal inddrages så snart der er tale om noget aftalemæssigt.

Dig selv

Afhængig af din sags karakter og kompleksitet, kan der være mere eller mindre nødvendig dialog med entreprenøren. Meget af det må du nok være forberedt på at tage selv. For hvis du skal have din byggerådgiver ud på byggepladsen flere gange om ugen, bliver det dyrt i honorar til sidst. Men meget af dialogen vil nok også handle om detailbeslutninger, som du bedst træffer selv. For eksempel kan elektrikeren have forslag til en lidt anden type loftspot som du skal tage stilling til, eller spørgsmål om den endelige placering af stikkontakter og lampeudtag – hvilket du også bedst selv beslutter. Det kan også handle om spørgsmål vedrørende manglende oprydning eller om hvorvidt du ønsker at få overdraget de gamle vinduer eller de blot skal kasseres. De fleste spørgsmål bør naturligvis være afklaret i udbudsmaterialet, men der vil altid være behov for præciseringer og udfyldende dialog på byggepladsen, som nævnt her. 

Ved mere komplekse problemstillinger bør du naturligvis rådføre dig med din byggerådgiver. Men du bør forvente, at du selv kommer til at bruge en vis mængde tid på at drøfte diverse emner med entreprenøren og hans underentreprenører. 

De opgaver du som bygherre næsten altid vil have er disse:

  • Meddele igangsætning af byggepladsen til kommunen via Bygogmiljø.dk.
  • Tag stilling til evt. uforudseelige forhold som måtte dukke op.
  • Tag stilling til – og betale – de regninger entreprenøren fremsender.
  • Sikre at eventuelt mer- eller mindrearbejde bliver aftalt via skriftlige tillægsaftaler – og i hver enkelt tilfælde overveje om mer-/mindrearbejde har betydning for entreprisesummen (mer-/mindre betaling), afleveringsdatoen (tidligere eller senere aflevering), samt den økonomiske sikkerhedsstillelses størrelse.
  • Sikre bygherreleverancer (hvis du selv står for indkøb og levering af fx toilettet eller gulvfliserne) og koordinering med evt. udførende eller leverandører som måtte ligge udenfor hovedentreprisen, fx køkkenleverandører.
  • Tag gerne en række fotos undervejs. Det kan være god dokumentation i tilfælde af uenigheder og måske også sjovt til ”familiealbummet”.
  • Følg gerne op overfor hovedentreprenøren i forhold til om tidsplanen kører. Bliver du bekymret for at tiden skrider, bør du skriftligt varsle/minde om, at der gælder dagbøder ved forsinkelse.
  • Ind imellem ”forkæle” håndværkerne med kaffe, cola eller andet godt til maven.
  • Eventuelt holde rejsegilde når spærene er rejst.

Byggerådgiverens mulige rolle

Byggerådgiverens rolle kan variere fra sag til sag, afhængig af sagstype og hvor meget du selv ønsker at udføre. Opgaverne kan fx inkludere:

  • Føre stikprøvevis faglig kontrol med det udførte på dine vegne (”Tilsyn”). Ved “delt rådgivning” (se kapitel 7) kan der være tale om, at tilsyn skal fordeles mellem arkitekt og ingeniør. 
  • Bidrage til at vurdere om entreprenøren holder tidsplanen.
  • Vurdere om entreprenørens fremsendte regninger afspejler udført arbejde.
  • Afklare evt. nye detaljer i projektet og spørgsmål fra entreprenøren.
  • Være med til at afklare uforudseelige forhold som måtte opstå.
  • Være med til at afklare, om noget er ekstraarbejde og dermed berettiger en ekstraregning.
  • Sikre, at aftale om mer-/mindrearbejde bliver veldefinerede og klare, med hensyn til disse ekstraaftalers konsekvenser for projektets økonomi, tidsplan og sikkerhedsstillelse.
  • Lave afsluttende mangelgennemgang.
  • Deltage i afleveringsforretning, og vurdere, om der er væsentlige mangler eller kun uvæsentlig mangler, og dermed om det udførte kan afleveres eller ej (en helt central vurdering, idet manglende aflevering kan medføre dagbøder for entreprenøren).

Især i forbindelse med tilsyn og afleveringsforretning kan det være særdeles nyttigt at blive assisteret af en erfaren byggerådgiver.

Myndighedernes mulige rolle

Kommer sjældent ud og fører tilsyn med byggeriet, men de er berettiget til det.

Nærlæs gerne byggetilladelsen og se efter, om kommunen ønsker at blive orienteret om noget særligt undervejs.

Banken

Nogle banker vil forudsætte, at de sender deres eget tilsyn ud for at kontrollere arbejdets stade inden entreprenørens fremsendte regninger bliver betalt. Så forhør dig gerne hos din bank omkring deres politik hvad det angår. 

Og ellers skulle alt være klar til opstart af byggepladsen.

Pointer

  • Få styr på allrisk forsikring og sikkerhedsstillelse.
  • Hold et opstartmøde med entreprenøren.
  • Anmeld igangsætning til kommunen via Bygogmiljø.dk.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Tegn allrisk forsikring og orienter dit forsikringsselskab om projektet.
  • Stil økonomisk sikkerhedsstillelse til entreprenøren.
  • Kontroller at du har modtaget dokumentation for entreprenørens økonomiske sikkerhedsstillelse.
  • Kontroller at du har modtaget dokumentation for entreprenørens ansvarsforsikring.
  • Hold opstartmøde med entreprenør (og evt. byggerådgiver).
  • Afklar hvordan hverdagen skal fungere mens byggeriet står på.
  • Orientér evt. naboerne.
  • Anmeld byggeriets opstart til kommunen via Bygogmiljø.dk.
  • Nærlæs (igen) byggetilladelsen og se om der er noget særligt kommunen kræver.
  • Tag en række fotos af hus, have og fortov inden byggeriet går i gang.
  • Bestil landinspektør til afsætning af tilbygningen og IBS-attest.
  • Deltager evt. i opstartmøde.