21) Inden opstart

UDFØRELSE (kapitel 21-24)

Så skal der bygges! Fasen går fra kontrakten er underskrevet til indflytning – og indtil etårs gennemgangen.

Så skal der bygges!

Tillykke! Med en underskrevet hovedentreprisekontrakt er planlægningen forbi, og du er klar til selve udførelsesfasen. Nu skal tegninger blive til virkelighed. Det første du skal fokusere på, er tidsrummet mellem underskrift og selve den (måske snarlige) dag, hvor din matrikel bliver til en byggeplads. Der er forhold du skal rykke ret hurtigt på, typisk indenfor en uge efter indgåelse af hovedentrepriseaftalen.

 

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

” Understreg overfor entreprenøren, at ekstraregninger SKAL aftales, INDEN arbejdet udføres

Afsætning af tilbygningen (IBS-attest)

Når der skal graves ud til tilbygningens fundamenter burde entreprenøren blot kunne måle ud fra byggerådgiverens tegninger og det eksisterende hus. Men nogle kommuner, banker og realkreditinstitutter kræver, at det er en landinspektør der afsætter de linjer som fundamenterne udgraves og støbes efter. Således burde der være større sikkerhed for, at tilbygningen ligger korrekt og overholder gældende afstandsregler og servitutter. Det vil naturligvis også være i din interesse. Så derfor bør du bestille en landinspektør til at afsætte tilbygningen og dokumentere placeringen med en IBS-attest (IBS = Identitets-, Byggelinje og Servitutattest), som du på opfordring kan sende til kommune og bank. For at kunne udføre opgaven skal landinspektøren have tilsendt nogle af byggerådgiverens arbejdstegninger, fx fundamentsplan, stueplan og evt. en sokkeldetalje og/eller tværsnit i tilbygningen. Få også gerne landinspektøren til at markere en bestemt højdekote et sted (fx på facaden hvor der skal bygges til), som entreprenøren så kan udmåle alle højder efter. 

Drøft gerne med hovedentreprenøren om vedkommende har særlige ønsker til hvordan udgravningslinjerne og højdekoten markeres i praksis på stedet. 

Alt det praktiske

At gennemføre et byggeprojekt i ens hjem kan være en praktisk udfordring. Hvordan får du lige hverdagen til at fungere, mens en flok håndværkere render rundt i haven og (delvist) i huset? Hvis tilbygningen mere eller mindre bare kan bygges ved siden af det nuværende hus er det relativt nemmere, end hvis store dele af det eksisterende hus skal bygges om samtidig. Se fx denne lille film, hvor der både bygges til og om, og hvor husets beboere måtte bo i kælderen imens:

Beboelse

Nogle har mulighed for at flytte væk mens byggeriet står på, i sommerhus eller til venner/familie. Andre må få hverdagen til at fungere med håndværkere på matriklen. Du må naturligvis gennemtænke alle hverdagens gøremål og forsøge at få det meste til at fungere. I forhold til møbler kan opmagasinering komme på tale, og i forhold til bad, køkken og ophold, findes der forskellige former for beboelsesvogne man kan leje og opstille i forhaven. Det kan også være en mulighed at etablere interimistisk køkken eller bad i et bryggers eller kælder. Entreprenøren kan evt. være behjælpelig med etablering af midlertidig vandforsyning m.v. (mod ekstrabetaling, hvis det ikke allerede er en del af projektet). I de fleste kommuner er det ikke tilladt at opstille en campingvogn eller skurvogn til beboelse på vej eller fortov. I hvert fald ikke uden tilladelse. Tilsvarende kan gøre sig gældende inde på din egen grund. Så hvis det er det du har i tankerne, bør du kontakte din kommune og forhøre dig om muligheder og regler. Tjek også gerne om din grundejerforening har regler for det.

En beboelsesvogn i forhaven kan være en midlertidig løsning hvis det er umuligt at bo i huset mens der bygges om. Tjek kommunens regler på forhånd (Foto: Leocon A/S).

Haven 

Det kan også være nødvendigt at overveje hvordan haven overlever byggeprojektet. Mange kommuner har regler om, at byggematerialer skal opbevares indenfor matriklen. Så det er typisk forhaven der må lide. Desuden vil fx opførelse af ny første sal kræve opstilling af stillads. Så det vil give god mening at tage en snak med entreprenøren om, hvor der bedst opmagasineres byggematerialer og om hvilke buske m.v. der måske skal graves op og flyttes så de ikke bliver ødelagt af stillads og containere.

Tag fotos af eksisterende forhold

Herudover vil det være nyttigt at du lige tager en række fotos af både din have, indkørsel og fortov/vej umiddelbart udenfor din matrikel. Det hænder, at en entreprenørs lastbiler eller maskiner kommer til at beskadige kantsten eller fliser, og det kan være næsten umuligt at bevise hvis du ikke har fotos fra før byggeriet gik i gang. Og hvis det er offentlig vej eller fortov der er beskadiget, vil kommunen holde dig ansvarlig, hvis du ikke kan bevise andet. 

Husk naboerne (igen)

Hvis ikke du allerede har været lidt rundt og tale med naboerne om det forestående byggeprojekt, vil det ofte være en god idé at gøre det nu. Et byggeprojekt kan medføre gener for naboerne, og de fleste kan godt lide at blive orienteret, inden det begynder at larme og vejen bliver fyldt op med biler og containere. Fortæl derfor naboerne lidt om hvad byggeprojektet handler om, hvor lang tid det varer, og at støjende arbejde vil blive begrænset (samt at kommunens regler for støjende arbejde vil blive overholdt, det står jo som et krav i projektmaterialet).

 
CASE

(En sag jeg IKKE selv har erfaret, men kun fået refereret af case-personerne)

Pernille og Peter glædede sig til deres nye hus blev færdigbygget. Huset lå i anden række til vandet, med en storslået udsigt over Øresund fra første salen. Her kom køkken/alrum og opholdsstue til at ligge, netop for at kunne nyde udsigten mest muligt. Huset overholdt alle regler og havde naturligvis fået byggetilladelse. I det gode naboskabs ånd havde Pernille været rundt til de nærmeste naboer og vist tegninger af deres kommende drømmehus. Reaktionen var generelt positiv. Bortset fra ejeren af et-plans huset lige foran deres, altså i første række. Han mente, at der var indbliksgener ned på hans terrasse. Et legitimt synspunkt, for det kunne der sagtens have været. Men kommunen havde vurderet, at det var der ikke. Naboen måtte være utilfreds af andre årsager. Nå men, Pernille og Peter fik deres hus bygget, flyttede ind og nød første salen. Men kun i et par uger. Snart så de, at naboen var i gang med at bygge taget på sin carport om – det vil sige højere. Angiveligt for at få mere opmagasineringsplads på loftet. Sjovt nok blev taget bygget i en højde, som spærrede for ca. 2/3 af Pernille og Peters flotte udsigt. Da naboens carporttag overholdt alle regler var der intet de kunne gøre ved det. Kunne Pernille og Peter have gjort noget anderledes? Næppe. De måtte nok have været forberedt på, at naboejendommen lige foran deres hus kunne blive bygget højere (det kan man jo tjekke i lovgivningen), og at det ville skæmme deres udsigt. Men de gjorde jo hvad de kunne i forhold til en dialog med naboen. Det virkede desværre bare ikke.  

Rollefordelingen under udførelsen

Inden arbejdet konkret går i gang er det en fordel for dig, at du har forholdt dig til de parter der kan få en rolle under udførelsen.

Hovedentreprenøren 

Når du har indgået aftale med en hovedentreprenør, er det entreprenøren der har det overordnede ansvar for:

  • Det faglige arbejde, det vil sige udføre (eller lade udføre) den ydelse der er aftalt og som lever op til projektmaterialet samt gældende normer, regler og kotymer.
  • Føre kontrol med, og kvalitetssikre, eget arbejde (også underentreprenørers arbejde).
  • Byggeledelse og daglig koordinering mellem de enkelte fag og udførende parter.
  • Sikre at tidsplanen holdes.
  • Sikre de nødvendige offentlige tilladelser og anmeldelse (ud over byggetilladelsen) til fx kloakarbejde, opstilling af containere på offentlig vej og bortskaffelse af affald.
  • Arbejdet med sikkerhed og sundhed for de håndværkere der færdes på byggepladsen (såfremt du har overdraget dette ansvar til hovedentreprenøren i den aftale I har indgået).
  • Bemærke uforudseelige forhold og søge dem afklaret i samråd med dig som bygherre.
  • Fremsende regninger jf. det aftalte.
  • Bemærke, såfremt der dukker Danefæ op, fx i en udgravning. Jf. Museumsloven har du pligt til at reagere (kontakte det lokale museum – eller kommunen) såfremt den situation måtte opstå (nok sjældent).
  • Færdigmelde arbejdet til dig, og indkalde til afleveringsforretning når afslutningen nærmer sig.
  • Udbedring af evt. mangler og håndtering af reklamationer.

Eventuelle underentreprenører

Underentreprenører skal primært levere fagligt arbejde, fx murerarbejde, el-arbejde m.v. og styre deres eget ansvarsområde. De er formelt set hyret af hovedentreprenøren. Din primære kommunikation og især eventuelle aftaler bør altid gå via hovedentreprenørens projektleder, IKKE via den enkelte håndværker eller underentreprenør. Du kan naturligvis sagtens tale med de enkelte håndværkere på pladsen, men hovedentreprenørens projektleder skal inddrages så snart der er tale om noget aftalemæssigt.

Dig selv

Afhængig af din sags karakter og kompleksitet, kan der være mere eller mindre nødvendig dialog med entreprenøren. Meget af det må du nok være forberedt på at tage selv. For hvis du skal have din byggerådgiver ud på byggepladsen flere gange om ugen, bliver det dyrt i honorar til sidst. Men meget af dialogen vil nok også handle om detailbeslutninger, som du bedst træffer selv. For eksempel kan elektrikeren have forslag til en lidt anden type loftspot som du skal tage stilling til, eller spørgsmål om den endelige placering af stikkontakter og lampeudtag – hvilket du også bedst selv beslutter. Det kan også handle om spørgsmål vedrørende manglende oprydning eller om hvorvidt du ønsker at få overdraget de gamle vinduer eller de blot skal kasseres. De fleste spørgsmål bør naturligvis være afklaret i udbudsmaterialet, men der vil altid være behov for præciseringer og udfyldende dialog på byggepladsen, som nævnt her. 

Ved mere komplekse problemstillinger bør du naturligvis rådføre dig med din byggerådgiver. Men du bør forvente, at du selv kommer til at bruge en vis mængde tid på at drøfte diverse emner med entreprenøren og hans underentreprenører. 

De opgaver du som bygherre næsten altid vil have er disse:

  • Meddele igangsætning af byggepladsen til kommunen via Bygogmiljø.dk.
  • Tag stilling til evt. uforudseelige forhold som måtte dukke op.
  • Tag stilling til – og betale – de regninger entreprenøren fremsender.
  • Sikre at eventuelt mer- eller mindrearbejde bliver aftalt via skriftlige tillægsaftaler – og i hver enkelt tilfælde overveje om mer-/mindrearbejde har betydning for entreprisesummen (mer-/mindre betaling), afleveringsdatoen (tidligere eller senere aflevering), samt den økonomiske sikkerhedsstillelses størrelse.
  • Sikre bygherreleverancer (hvis du selv står for indkøb og levering af fx toilettet eller gulvfliserne) og koordinering med evt. udførende eller leverandører som måtte ligge udenfor hovedentreprisen, fx køkkenleverandører.
  • Tag gerne en række fotos undervejs. Det kan være god dokumentation i tilfælde af uenigheder og måske også sjovt til ”familiealbummet”.
  • Følg gerne op overfor hovedentreprenøren i forhold til om tidsplanen kører. Bliver du bekymret for at tiden skrider, bør du skriftligt varsle/minde om, at der gælder dagbøder ved forsinkelse.
  • Ind imellem ”forkæle” håndværkerne med kaffe, cola eller andet godt til maven.
  • Eventuelt holde rejsegilde når spærene er rejst.

Byggerådgiverens mulige rolle

Byggerådgiverens rolle kan variere fra sag til sag, afhængig af sagstype og hvor meget du selv ønsker at udføre. Opgaverne kan fx inkludere:

  • Føre stikprøvevis faglig kontrol med det udførte på dine vegne (”Tilsyn”). Ved “delt rådgivning” (se kapitel 7) kan der være tale om, at tilsyn skal fordeles mellem arkitekt og ingeniør. 
  • Bidrage til at vurdere om entreprenøren holder tidsplanen.
  • Vurdere om entreprenørens fremsendte regninger afspejler udført arbejde.
  • Afklare evt. nye detaljer i projektet og spørgsmål fra entreprenøren.
  • Være med til at afklare uforudseelige forhold som måtte opstå.
  • Være med til at afklare, om noget er ekstraarbejde og dermed berettiger en ekstraregning.
  • Sikre, at aftale om mer-/mindrearbejde bliver veldefinerede og klare, med hensyn til disse ekstraaftalers konsekvenser for projektets økonomi, tidsplan og sikkerhedsstillelse.
  • Lave afsluttende mangelgennemgang.
  • Deltage i afleveringsforretning, og vurdere, om der er væsentlige mangler eller kun uvæsentlig mangler, og dermed om det udførte kan afleveres eller ej (en helt central vurdering, idet manglende aflevering kan medføre dagbøder for entreprenøren).

Især i forbindelse med tilsyn og afleveringsforretning kan det være særdeles nyttigt at blive assisteret af en erfaren byggerådgiver.

Myndighedernes mulige rolle

Kommer sjældent ud og fører tilsyn med byggeriet, men de er berettiget til det.

Nærlæs gerne byggetilladelsen og se efter, om kommunen ønsker at blive orienteret om noget særligt undervejs.

Banken

Nogle banker vil forudsætte, at de sender deres eget tilsyn ud for at kontrollere arbejdets stade inden entreprenørens fremsendte regninger bliver betalt. Så forhør dig gerne hos din bank omkring deres politik hvad det angår. 

Og ellers skulle alt være klar til opstart af byggepladsen.

Pointer

  • Få styr på allrisk forsikring og sikkerhedsstillelse.
  • Hold et opstartmøde med entreprenøren.
  • Anmeld igangsætning til kommunen via Bygogmiljø.dk.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Tegn allrisk forsikring og orienter dit forsikringsselskab om projektet.
  • Stil økonomisk sikkerhedsstillelse til entreprenøren.
  • Kontroller at du har modtaget dokumentation for entreprenørens økonomiske sikkerhedsstillelse.
  • Kontroller at du har modtaget dokumentation for entreprenørens ansvarsforsikring.
  • Hold opstartmøde med entreprenør (og evt. byggerådgiver).
  • Afklar hvordan hverdagen skal fungere mens byggeriet står på.
  • Orientér evt. naboerne.
  • Anmeld byggeriets opstart til kommunen via Bygogmiljø.dk.
  • Nærlæs (igen) byggetilladelsen og se om der er noget særligt kommunen kræver.
  • Tag en række fotos af hus, have og fortov inden byggeriet går i gang.
  • Bestil landinspektør til afsætning af tilbygningen og IBS-attest.
  • Deltager evt. i opstartmøde.

Vær med til at gøre siden endnu bedre...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Så er håndværkerne i gang.