9) Skitseforslaget

Det første beslutningspunkt

Skitsetegningerne markerer det første større ”beslutningspunkt”. De efterfølgende steps (Projektering og Udbud) vil nemlig betyde, at der bliver søgt om byggetilladelse, udarbejdet arbejdstegninger og indhentet priser fra håndværkere. Det er faser som kommer til at medføre et vist honorar til byggerådgiveren, så derfor er det på baggrund af skitsetegningerne, at du beslutter om det grundlæggende er den løsning du ønsker at gå videre med.

Det er også på baggrund af skitsetegningerne, at du kan få projektets finansiering på plads. Mange banker vil gerne se skitsetegninger og en fagmands vurdering af projektøkonomien, for at kunne vurdere finansieringen af projektet. Så arbejdsmødet og skitseforslaget er helt afgørende faser, der skal forene dine ønsker og de budgetmæssige, lovgivningsmæssige og byggetekniske forudsætninger, med den bedst mulige kreative løsning. Resten af faserne frem mod håndværkerkontrakten vil være en præcisering og konkretisering af skitseforslaget.

Briefing af rådgiveren

Du har nok briefet din byggerådgiver med dine ønsker og forventninger allerede i forbindelse med arbejdsmødet. Så på nuværende tidpunkt skal du egentlig blot sikre dig, at rådgiveren er klar over følgende:

  • Hvor mange rum har du samlet set brug for i huset fremover og hvor store skal de være?
  • Hvor mange kvadratmetre har du samlet set brug for? Husk, at der er forskel på de brutto-kvadratmetre som man officielt skal regne med i forhold til bebyggelsesprocent (brutto = udvendige mål), og så de nettoareraler man rent faktisk kan møblere og bruge (netto = indvendige mål).
  • Har du særlige forventninger til arkitekturen? Skal det nye være ”mere af det samme”, altså ligne det eksisterende hus så meget som muligt, eller se ud på en anden måde? Find evt. inspiration på Pinterest eller Instagram. Hvis du ikke har særlige forventninger kan du også bare overlade det til rådgiveren at komme med sit forslag til udseendet.
  • Hvad er den budgetmæssige ramme sådan cirka?

Skitseforslagets indhold

Selve arbejdet med skitserne inkluderer idéudvikling og illustrering. Idéudvikling, som er den kreative proces, hvor selve løsningen “opfindes” og udvikles på et overordnet niveau. Og illustrering som er de konkrete tegninger du modtager for at kunne aflæse og bedømme det som byggerådgiveren forestiller sig og foreslår.

De skitsetegninger du modtager fra rådgiveren bør som minimum indeholde:

  • Plantegning (-er)
  • Tegninger der viser huset set udefra, fx facadetegninger og/eller 3D-illustrationer.
  • 3D-illustrationer af de indvendige rum.
  • En vurdering af den tilhørende byggeøkonomi.
  • En redegørelse for arealer og bebyggelsesprocent.

Skitseforslaget bør naturligvis være realiserbart, så det skal overholde alle gældende regler som nævnt tidligere, med mindre I på forhånd (fx på arbejdsmødet) har talt om andet. Det kan jo godt være, at de indledende undersøgelser og dialoger har afdækket, at den ønskede (eller eneste mulige) løsning vil kræve dispensation fra en given regel. Men ellers bør man som rådgiver være varsom med at foreslå løsninger som kun kan realiseres via dispensation.

Eventuelt to steps i skitsefasen

Ud over at handle om kreativitet og visioner om lækre rum, materialer og lysindfald, så handler et skitseforslag også om geometri. Som det første i idéudviklingen må rådgiveren nemlig tage højde for, at få overholdt afstande til skel, højder og tykkelser på ydervægge, etageadskillelser og tagkonstruktioner. Og især hvis det drejer sig om en ny første sal bliver det helt afgørende at få styr på forhold som det skrå højdegrænseplan og tykkelsen af tagkonstruktionen. En moderne isoleret tagkonstruktion er ret tyk, og for at kunne indrette en første sal må man vide hvor meget hovedhøjde der er til de skrå vægge – noget der især er afgørende ved døre, over trappen og ved placering og indretning af bad/wc-rum på første salen. I det hele taget er undersøgelsen af første salens nytteareal og –volumen vigtig for din forståelse for hvordan rummene i den nye første sal vil blive oplevet og hvordan de kan anvendes i praksis. Den slags handler mere om geometri end arkitektur, selvom kviste, ovenlys, glas i skillevægge/døre og den slags idéer naturligvis sagtens kan bidrage til hvor stor eller lille en første sal opleves.

De geometriske begrænsninger sætter rammerne for arkitekturen, så det må der være styr på, inden idéudviklingen rigtigt kan slippes løs. Og hvis geometrien ved nærmere analyser viser sig at umuliggøre de idéer der indledningsvist er drøftet, må byggerådgiveren og du revurdere og aftale en ny kurs for formgivningen.

 
CASE:

En husejer ønskede et forslag til en ny første sal på sin bungalow. Stilen skulle ændres, så huset fremover kom til at fremstå som en patriciervilla med mansardtag. Som det første udførte jeg en geometrisk analyse af højder og afstande som viste, at et mansardtag slet ikke ville være lovligt at opføre, fordi det ville overskride det skrå højdegrænseplan. Den besked gav jeg naturligvis til husejeren, inden der blev tegnet videre, så vi i fællesskab kunne afklare, hvilke muligheder for ny første sal der så kunne være, blot i en anden stil og anden tagform. 

 

Idéoplæg kontra skitseforslag

Begrebet skitseforslag er rimeligt udbredt i byggebranchen, men ikke helt entydigt. For eksempel bliver nogle skitseforslag tegnet som håndtegninger på et A3-ark, mens andre skitser bliver afleveret som et antal A4-sider med computertegnede 3D-visualiseringer.

Og for at bidrage til forvirringen, så arbejder nogle byggerådgivere med begrebet ”idéoplæg” eller ”idéforslag/idéskitse”, som nok i de fleste tilfælde repræsenterer et lidt løsere og ikke helt så gennemarbejdet løsningsforslag. Nogle gange går idéoplægget forud for et egentligt skitseforslag, andre gange udføres slet ikke noget idéoplæg, fordi skitseforslaget er tilstrækkeligt til at udvikle og illustrere forslaget. I visse tilfælde vil de løse streger på arbejdsmødet kunne ses som idéskitser.

Det afgørende i alt dette er, at du får nogle gennemtænkte og realisérbare skitsetegninger, så du kan forestille dig hvordan tilbygningen kommer til at se ud og fungere i praksis – og at du på forhånd har en forestilling om hvilket niveau af tegninger du skal forvente fra byggerådgiveren. Din byggerådgiver bør vise dig eksempler på tidligere skitser og illustrationer, så I er enige om den tegningsmæssige kvalitet der bliver leveret. For eksempel vil 3D-illustrationer tegnet på computer ofte tage længere tid at udføre (afhængig af detaljeringsgrad) end håndskitser, men vil også ofte illustrere løsningen bedre. Forskellen i tegneteknik kan bidrage til forskel i pris for skitseforslaget. 

Eksempel: Illustration fra skitseforslag, tegnet i hånden. Farvelagte planer og facadetegninger (Arkinaut ApS).
Eksempel: Illustration fra skitseforslag, tegnet på computer. 3D rendering med lyssætning (Arkinaut ApS).

Justeringer af skitsetegningerne

Som regel vil du have mulighed for at kommentere på skitseforslaget og ønske ændringer som byggerådgiveren dernæst indarbejder i et justeret skitseforslag. Men hvis du ønsker en længere proces, hvor du sammen med rådgiveren udvikler løsningen via en flere gange “frem-og-tilbage”, bør du aftale det på forhånd, så det ikke kommer bag på rådgiveren. Han eller hun skal jo have en fair chance for at forudse sit tidsforbrug. Forventningsafstemning er som nævnt nøglen til et godt samarbejde.

Pris for skitsetegningerne

Prisen for et skitseforslag vil typisk dække:

  • Indhentning af gamle tegninger og oplysninger om det eksisterende hus, med mindre det allerede er sket i forbindelse med arbejdsmødet.
  • Afklaring af lovgivningens rammer og begrænsninger, herunder evt. kortfattet dialog med kommunen.
  • Idéudviklingen: Det kreative arbejde med at udvikle planløsning, rum og arkitektur.
  • Illustrering af løsningen: Plantegninger, 3D-tegninger, referencefotos.
  • Økonomisk prognose over de forventelige håndværkerudgifter.
  • Eventuel ”retterunde”, altså at de første skitser justeres efter dine kommentarer.
  • Eventuelt møde hvor skitserne præsenteres og drøftes. 

Der kan være stor forskel på hvad forskellige rådgivere tager i honorar for skitsetegninger. Men der kan også være stor forskel på hvad der leveres af undersøgelser, idéudvikling og tegninger, og på den erfaring der ligger bag. Generelt kan man vel sige, at udformningen af en tilbygning er en stor beslutning for dig som husejer, så jo bedre udviklet og illustreret et skitseforslag er, jo mere oplyst er dit grundlag for at træffe dit valg.

Kvalitet koster, også når det gælder byggerådgivning. Så du må ikke forvente at kunne få det samme for 4.500 kr. som for 15.000 kr. Det bedste du kan gøre er, at sammenligne de enkelte rådgivere, ud fra deres kompetencer og tidligere sager, og så vurdere, om kvalitet og pris står i et rimeligt forhold til hinanden.

Man kan nok også argumentere for, at set i lyset af økonomien i et samlet byggeprojekt, koblet med vigtigheden af netop skitseforslaget, så er det måske ikke der du skal spare nogle få tusind kroner.

Vurdér skitseforslaget

Skitseforslagets tegninger er ikke særligt detaljerede. Det vigtige er jo hovedidéen, den overordnede disponering af rum samt udvendigt (og evt. indvendigt) udseende. Når du skal vurdere skitserne kan du med fordel holde den foreslåede løsning op mod de behov du tidligere formulerede.

Funktionalitet

Opfylder løsningen de basale funktionelle udfordringer? Er der det ønskede antal rum i huset som helhed, har rummene en god størrelse, og ligger de optimalt i forhold til hinanden, husets ”flow” (yderdøre, gangzoner, terrassedøre m.v.), samt i forhold til solorientering, adgangsforhold og haven/terrasser? Forsøg at vurdér hvordan du kan og vil placere møbler. For at gøre størrelser og arealer konkrete kan du udendørs sætte nogle pinde i jorden, der hvor tilbygningens hjørner kommer, og indvendigt (hvis der skal ske ombygninger) kan du sætte malertape på gulv og vægge. Det kan give dig en bedre fornemmelse for det, der ellers kan være vanskeligt at forestille sig.

Æstetik og arkitektur

Er der en god helhed over det nye der er tilføjet og det eksisterende hus? Er der gode proportioner, fx sådan, at der ikke er noget der virker alt for stort eller for småt i forhold til andet? Synes du helt basalt, at det er flot? Bliver der foreslået materialer du godt kan lide, og er der arbejdet fornuftigt med solindfald i rummene (vinduer, glasdøre, ovenlys)?

Lovgivning

Overholder forslaget alle regler om arealer, afstande og højder, eller vil det på et eller flere punkter kræve dispensation? 

Vedligeholdelse

Mange af de materialevalg der påvirker omfanget af husets kommende vedligeholdelse træffes først endeligt i forbindelse med udformningen af arbejdstegninger. Men allerede på skitseniveau vil der typisk blive foreslået fx hvilket materiale tilbygningens facade og tag vil bestå af. Derfor bør du forholde dig til, om du kan gennemskue (og acceptere) den vedligeholdelse der må forventes af et givent facademateriale. Hvis der fx bliver foreslået facader af cedertræslister som fremover skal bevare sin glød, så skal de jævnligt overfladebehandles, og det skal du så være klar til. Alternativt kan listerne få lov til at så ubehandlede og patinere til en flot sølvgrå farve. Den slags overvejelser kan være nyttige på skitseniveau.

Indeklima og sundhed

Også her vil mange af de relevante valg først blive truffet senere. Men på skitseniveau kan du fx vurdere, om store sydvendte glasfacader kan skabe udfordringer med overophedning, om en tilbygning op ad en trafikeret vej har små eller ingen vinduer mod vejen for at forebygge støjgener, samt om der er plads i loft, tag eller gulv til at fremføre rør til et ventilationsanlæg – såfremt det stod på ønskelisten.

Energi og isolering

Som nævnt tidligere, skal en tilbygning overholde bygningsreglementets krav, også når det gælder hvor meget varme der må forsvinde ud igennem vægge, tag og øvrige bygningsdele. Det handler om fx hvor store vinduesarealer tilbygningen kan have, fordi vinduer isolerer dårligere end facade, tag og gulv. I et vist omfang kan der kompenseres for varmetabet igennem vinduesarealer ved at isolere ekstra godt i fx gulv eller tag, men kun til en vis grænse. Hvis en stor del af tilbygningens facade indeholder glas vil det derfor være oplagt lige at tjekke hos rådgiveren, om (og hvordan) vedkommende har vurderet om den mængde glas også er realistisk efter en varmetabsberegning. Mindre korrektioner i facadernes udseende og vinduernes størrelse vil nok ofte forekomme i efterfølgende faser, men det vil være ærgerligt at godkende et skitseforslag med meget glas, som så senere viser sig at skulle ændres drastisk. 

Udearealerne

Tilbygninger påvirker selvsagt grundens udnyttelse mere eller mindre. Derfor bør skitserne vise, hvordan de nære udearealer disponeres og anvendes bedst muligt – fx med terrasser, plantekasser og beplantning.

Afklar finansieringen

Byggerådgiverens vurdering af de forventelige håndværkerudgifter kan du nu plotte ind i dit budget. Du burde på nuværende tidspunkt også sidde med et bud på prisen for den samlede rådgivning, landinspektør og geotekniker m.v. Således har du den samlede ramme for omkostningerne forbundet med byggesagen, og dermed dit behov for finansiering.

De færreste har økonomi til at betale en tilbygning kontant og må derfor finansiere den (helt eller delvist) med et lån. Med et skitseforslag med tilhørende budget i hånden er du klar til at kontakte bank eller realkreditinstitut. I første omgang skal du bruge en vurdering af markedsværdien af dit nuværende hus, samt en tilsvarende vurdering af hvad dit hus bliver værd efter tilbygningen. Formålet er at afklare hvor meget du kan låne.

Endelig finansiering falder dog ofte først på plads når tilbuddene fra håndværkerne er kommet – hvilket først er efter myndighedsfasen, arbejdstegningerne og udbudsfasen.

Læs mere om finansiering i kapitel 19.

Beslut dig

Et afgørende valg trænger sig på. På nuværende tidspunkt skulle der gerne være styr på:

  • Løsningen (skitseforslaget).
  • Omkostningerne (budgettet).
  • Finansieringen (banken).
  • Projektets meningsfuldhed (din vurdering).

Hvis du er positiv overfor alle fire punkter, er det nu den første store beslutning skal træffes, nemlig beslutningen om at gå videre med planlægningen. Det lyder måske ikke så dramatisk, men det er et vigtigt valg, for du vælger faktisk allerede her og nu, at du (principielt set) ønsker at gennemføre projektet.

” Den første store beslutning skal træffes nu

Senere muligheder for at standse processen

Naturligvis kan du under den fortsatte planlægning sige stop på et givent tidspunkt, og afregne med rådgiverne – men det er jo fjollede penge at bruge, hvis du bare har ombestemt dig, og alligevel ikke ønsker at gå videre.

Du kan sådan set standse processen helt frem til tidspunktet for underskrivelse af en entreprisekontrakt med en hovedentreprenør. Den underskrevne byggekontrakt er jo den beslutning der medfører flest omkostninger (alle byggeomkostningerne og realiseringen af projektet i virkeligheden) og som derfor er noget mere vanskelig at standse igen. Så på den måde er det naturligvis også en meget vigtig beslutning. Men hvis ellers de indkomne håndværkerpriser ligger indenfor det acceptable og forventelige, er der næppe nogen særlige argumenter for ikke at underskrive entreprisekontrakten og i realiteten gennemføre projektet. Derfor følger den beslutning nærmest per automatik efter beslutningen om at gå videre efter skitseforslaget. For ellers har du spildt alle pengene på planlægningen.

Det vil naturligvis være en anden situation, hvis de indkomne håndværkerpriser er langt højere end ønsket, hvis der er uventede problemer med byggetilladelsen, eller der er opstået nye forhold, fx i dit privatliv, som påvirker projektets fremadskriden negativt. Men hvis alt ellers forløber nogenlunde som planlagt, vil de fleste underskrive entreprisekontrakten, fordi de jo allerede i realiteten besluttede sig for projektets gennemførelse, da de gik videre fra skitsefasen.

Så det er nu der virkelig skal tænkes igennem, og den skitserede løsning og økonomi vurderes. Er du i tvivl, så konkretisér tvivlens indhold og søg ny viden på området. Brug din byggerådgiver, dit netværk og sunde fornuft.

Pointer

  • Skitseforslaget skal danne baggrund for din beslutning om tilbygning eller ej.
  • Skitserne skal vise den overordnede løsning så du kan bedømme den.
  • Byggerådgiveren bør vedlægge en prognose over de forventelige håndværkerudgifter.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Bestil skitseforslag og brief rådgiveren med evt. nye input
  • Vurdér skitseforslaget.
  • Afklar finansieringen overordnet.
  • Idéudvikler og illustrerer løsningen overordnet.
  • Vejledende estimat over håndværkerudgifterne.
  • Vedlægger tilbud på egne arbejder i resten af forløbet.
  • Reviderer evt. skitserne og afventer din stillingtagen.