19) Finansieringen

Hvor skal pengene komme fra?

Som vi så i kapitel 2 vil du naturligvis få en række udgifter i forbindelse med gennemførelsen af tilbygningen – ikke alene til håndværkerne under selve udførelsen, men også under planlægningen til byggerådgiver, jordbundsundersøgelse, landinspektør og så videre. Pengene til disse regninger vil typisk blive tilvejebragt på en eller flere af disse måder:

  • Du har dem allerede stående som likvide midler i banken.
  • Du ejer noget af værdi som du sælger (fx aktier), så pengene kommer ind på din bankkonto.
  • Du låner pengene i banken.
  • Du låner pengene i et realkreditinstitut.

Hvorvidt det bedst kan betale sig at bruge egne midler fremfor lånte penge er nok meget individuelt. Hvis du fx får en højere afkast på dine aktier end du skal betale for at låne, er lånet nok smartest, selvom du i realiteten har pengene selv.

Budgettet bestemmer finaniseringsbehovet

Hvor mange penge du skal bruge ved du faktisk først når det hele er overstået, og håndværkerne har forladt byggepladsen. For selvom du indgår en byggekontrakt med fast pris med en hovedentreprenør, kan der tilstøde uforudseelige omkostninger til under udførelsen. Men det betyder ikke, at økonomien sejler rundt i uvished indtil da.

To tidspunkter er særlige vigtige

Hvis vi nu forudsætter, at du i større eller mindre grad skal have finansieret tilbygningen via bank/realkreditinstitut, vil der være to tidspunkter der er særligt afgørende i forhold til finansieringen, nemlig skitseforslaget og byggekontrakten:

  • Skitseforslaget: I skitsefasen får du en byggerådgiver til at udforme nogle tegninger samt et estimat over de forventelige håndværkerudgifter. Derefter kan du selv lægge et budget hvor du tilføjer øvrige omkostninger. Så har du et samlet omkostningsbudget, inklusiv en buffer til dækning af uforudseelige omkostninger (se i kapitel 02 hvilke poster der skal med i et byggebudget). Da dette budget per definition er en prognose, må du indtil videre være forberedt på en vis usikkerhed på den samlede sum. På denne baggrund kan du tage en indledende drøftelse med din bank om finansieringen af byggeprojektet.
  • Byggekontrakten: Når du skriver under på byggekontrakten med hovedentreprenøren har du den præcise pris på selve udførelsen, dog med forbehold for de uforudseelige omkostninger, som du har afsat et beløb til i budgettet. På dette tidspunkt er de fleste penge til byggerådgiver, jordbundsundersøgelse, landinspektør m.v. desuden brugt, så størrelsen på de beløb er også kendt. Usikkerheden vedrørende den samlede økonomi er altså reduceret til omfanget af uforudseelige omkostninger under udførelsen – og du vil derfor kunne få den endelige finansiering på plads med banken.

Værdien af dit hus bestemmer dine lånemuligheder

Helt banalt forklaret vil (i nogle tilfælde ”må”) banker og realkreditinstitutter kun låne dig penge, hvis de kan få sikkerhed i form af pant i dit hus. Derfor vil banker og realkreditinstitutter vurdere markedsværdien af dit hus, både som det står nu, og efter tilføjelse af tilbygningen (i første omgang baseret på byggerådgiverens skitseforslag). Så når du har byggerådgiverens skitseforslag og dit eget samlede budget kan du kontakte din bank eller realkreditinstitut og bede om en frisk vurdering af dit hus uden og med tilbygning. Når tilbygningen er bygget færdig vil dit hus blive vurderet igen.

Friværdien kan begrænse lånemulighederne

Hvis dit hus her og nu bliver vurderet til fx 3,0 mio. kr. og din restgæld er fx 2,0 mio. kr. har du en friværdi på 1,0 mio. kr. Enfamiliehuse må belånes 80 % med realkreditlån (sommerhuse max. 60%), og da 80% af 3,0 mio. kr. er 2,4 mio. kr, kan du umiddelbart låne yderligere 400.000 kr. baseret på værdien af dit nuværende hus. Hvis det ikke er tilstrækkeligt (hvilket det næppe vil være), er du nødt til at undersøge muligheden for, at dit lån kommer til at basere sig på den fremtidige værdi af huset, inklusiv tilbygning. Det kan så betyde, at du har brug for en form for mellemfinansiering (midlertidigt lån) til at betale byggeregningerne, indtil tilbygningen er færdig og den endelige finansiering (realkreditlånet) kan falde på plads. Realkreditinstituttet kan nok godt vurdere værdien af tilbygningen nogenlunde på baggrund af skitseforslaget, men den endelige vurdering foretages som nævnt først når realkreditinstituttet kan besigtige den færdigbyggede tilbygning.

Er der ikke luft i friværdien (før eller efter tilbygning) til at låne tilstrækkeligt med penge som realkredit, må du overveje et (supplerende) banklån (ofte med væsentlig højere rente end realkreditten).

Med en tilbygning bliver din ejendom mere værd. Spørgsmålet er hvor meget mere værd?

Penge til byggerådgiver, jordbundsundersøgelse osv.

De første omkostninger du får er nok udgiften til byggerådgiveren. Dernæst følger betaling af geotekniker til jordbundsundersøgelse, landinspektør, ingeniør og de øvrige omkostninger der hører til planlægningen af projektet. Hvis ikke du betaler de omkostninger med egne, opsparede midler, må du drøfte finansieringen af (også) disse omkostninger med din bank.

Hvem betaler håndværkerne, dig eller banken?

Som regel vil det være banken der betaler de regninger du modtager fra håndværkerne, med penge taget fra en lukket konto hvor mellemfinansieringens beløb er indsat. Det vil sige, at du videresender de regninger du modtager til banken, så de kan nå at betale dem indenfor den aftalte frist. Visse banker sender en person ud på byggepladsen for at vurdere, om håndværkerne har leveret ydelser for det beløb der ønskes betalt. Andre banker vil måske bede dig om at få din byggerådgiver til at kommentere på regningens sammenhæng med det stade byggeriet er nået til.

Mellemfinansiering med realkreditlån

Finansiering af håndværkerudgifterne og øvrige omkostninger kan ske som et realkredit forhåndslån i form af et tillægslån til de lån du allerede har. Det forudsætter, at der er godt overblik over det samlede budget, så du ved hvor mange penge du kommer til at bruge, alt i alt. Fordelen er, at du fra begyndelsen af kender ydelsen på dit nye lån. Desuden er renten på et realkreditlån typisk lavere end et banklån. Ulempen kan være manglen på fleksibilitet såfremt du har underbudgetteret og kommer til at mangle finansiering, eller hvis huspriserne falder mens der bygges, således at den afsluttende vurdering fra realkreditinstituttet er lavere end først antaget. I den situation kommer du til at skulle optage endnu et lån for at dække de yderligere udgifter.

Tillægslånet indsættes typisk på en byggekonto, hvorfra betalinger til håndværkere og rådgivere kan foregå løbende.

Fordi realkreditinstituttet har udbetalt lånet før tilbygningen er færdig, kræver de en garanti fra banken. En garanti som koster dig et gebyr der afhænger af lånets størrelse (og varierer fra bank til bank). Typisk vil der være tale om følgende:

  • 750 kr. i etableringsgebyr. 
  • 0,56 procent pr. påbegyndte tre måneder – dog mindst 375 kr. 
  • Tinglysningsafgift til staten. 
  • 3.000 kr. til dækning af byggekontoadministration. 

Mellemfinansiering med banklån

Den anden måde at mellemfinansiere en tilbygning er via banklån, også kaldet et byggelån (enten 100% eller delvist). Banken vil kræve sikkerhed for deres penge via et ejerpantebrev der skal tinglyses. Byggelånet fungerer typisk som en kassekredit. Det vil sige, at du kun betaler renter af det beløb du har trukket på kontoen. Når byggeriet så er afsluttet gøres kontoen op, og det skyldige beløb konverteres (ofte) til et realkreditlån. Et byggelån er generelt mere fleksibelt end et tillægs(realkredit-)lån. Men til gengæld kommer du til at betale lånegebyr og tinglysningsafgift to gange, både på banklånet og det endelige realkreditlån. Desuden kender du ikke den endelige ydelse på realkreditlånet før byggeriet er afsluttet.

Typisk tidslinje ved finansiering

  • Formøde: Allerede inden du kontakter en byggerådgiver kan du evt. tage et formøde med din bank/realkreditinstitut for at få deres foreløbige vurdering af, hvilket beløb du vil kunne låne til at finansiere tilbygningen. Denne dialog kan føre til at du bliver nogenlunde afklaret i forhold til hvilket samlet beløb du ønsker at bruge på tilbygningen – hvilket kan være meget nyttig input til dialogen med byggerådgiveren. I ”worst case” finder du allerede her ud af, at du ikke vil kunne låne et tilstrækkeligt stort beløb, og ønskerne må droppes – eller du får indsigt i, at et lån i den størrelsesorden du forventer, vil være alt for dyrt i løbende ydelse bagefter, så planerne må droppes af den årsag. Men hvis ellers økonomien er nogenlunde ”indenfor skiven” er du klar til at gå lidt videre og kontate en byggerådgiver.
  • Budget: Du lægger et budget, baseret på det estimat byggerådgiveren har udformet til skitseforslaget, tillagt dine egne vurderinger af følgeomkostninger.
  • Fiansieringen modelleres: Du tager en nærmere dialog med bank og/eller realkreditinstitut (måske flere forskellige) for at få klarlagt:
    1. Er finansiering af budgettet som det nu foreligger mulig?
    2. Hvad vil finansieringen konkret koste, både ”her-og-nu” samt i løbende ydelse?
    3. Skal finansieringen alene dække håndværkerudgifterne eller også planlægningen?
    4. Hvordan kommer det til at foregå rent praktisk?
  • Vurdering af dit hus: Bank/realkreditinstitut sender en vurderingsperson (ofte en lokal ejendomsmægler) ud for at bedømme den aktuelle handelsværdi på dit hus. For at have øget sikkerhed for at kunne få deres penge hjem igen (fx i tilfælde af tvangsauktion) vurderer de fleste pengeinstitutter notorisk værdien lavere (typisk 10%) end den reelle markedsværdi.
  • Beslut dig for finansieringen: I dialogen med bank/realkreditinstitut vil du få tilbud på finansieringen, som du skal tage stilling til. Hvis du har behov for at finansiere planlægningen med nyt lån skal du have drøftet det. Og ellers kan finansieringen vente med at falde på plads til du sidder med håndværkerpriser i hånden og en byggekontrakt klar til underskrift på bordet.
  • Endelig finansiering sættes op: Senest når projektet har været i udbud og du er klar til at underskrive byggekontrakten med hovedentreprenøren skal den endelige finansiering falde på plads. Så her får du igen en dialog med bank/realkreditinstitut, både om det finansielle og om det rent praktiske i hvordan de kommende regninger fra håndværkeren bliver betalt.
  • Afsluttende vurdering og afrunding: Når tilbygningen er færdig bliver din ejendom som nævnt vurderet igen, og den endelige finansiering kan afrundes og falde på plads.

Øvrige overvejelser omkring finansiering

Finansieringen af dit byggeprojekt kan tilrettelægges på forskellig vis, afhængig af hvilke lån du allerede har. Flere små realkreditlån kan ofte med fordel slås sammen til et nyt samlet lån, og ved at vælge lånets løbetid og afdragsform kan du påvirke hvilken ydelse du kommer til at betale løbende. Hvis du har forbrugslån eller andre banklån til en højere rente, kan du overveje at få disse indfriet med penge fra det nye realkreditlån, og på den måde slippe billigere i renteudgifter samlet set.

Forbered dig til mødet med banken

Når du holder møde med banken må du forvente, at de spørger til følgende informationer:

  • Tegninger af projektet så de kan forhåndsvurdere det (skitseforslaget).
  • En troværdig vurdering af finansieringsbehovet (byggerådgiverens estimat og dit budget).
  • Den forventede start- og slutdato for udførelsen (sådan cirka).
  • Har du behov for at få finansieret udgifterne til planlægningen også, eller betaler du selv dette af opsparede midler?
  • Tilbuddet fra håndværkeren og entreprisekontrakten (når du når dertil).

Hold øje med de samlede finansieringsomkostninger

Når du vurderer tilbuddene fra bank og/eller realkreditinstitut skal du ikke alene holde øje med renter og afdrag, men også mulige gebyrer, bidrag, tinglysningsudgifter og øvrige følgeomkostninger. En krone er en krone, og i sidste ende er der kun en til at betale, og det er dig.

Brug eventuelt en uvildig økonomisk rådgiver

I dialogen med banker og realkreditinstitutter bør du erindre, at disses rådgivere som udgangspunkt er sælgere, der lever af, at promovere de finansielle produkter og ydelser, som deres egne virksomheder tjener mest på. Det er der ikke noget odiøst eller forkert i, så længe du er bevidst om det. Du kan således ikke per automatik forvente at få en bred og uvildig rådgivning i de enkelte pengeinstitutter. Hvis du ønsker ægte uvildighed og rådgivning der alene tager højde for dine interesser, må du købe dig til ekspertviden fra en af de relativt få spillere på markedet for uvildig finansiel rådgivning.

Pointer

  • Finansieringen skal afklares i flere omgange.
  • Afklar med dig selv hvor meget du ønsker at din gæld (og de løbende betalinger) stiger.
  • Brug eventuelt en uvildig økonomisk rådgiver.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Afklar hvor mange penge du selv har og hvad du skal låne.
  • Undersøg lånemulighederne tidligt i forløbet (skitsefasen).
  • Få den endelige finansiering på plads, inden du underskriver entreprisekontrakten.
  • Har i skitsefasen leveret økonomisk input til dit budget.