17) Håndværkerpriserne

UDBUD (kapitel 17-20)

Udbudsfasen skal munde ud i en underskrevet byggekontrakt mellem dig og en hovedentreprenør. Derfor skal entreprenører udvælges, tegninger fremsendes, huset vises frem og indkomne tilbud tjekkes. Desuden skal den endelige finansiering på plads.

Forskellige måder at indhente håndværkerpriser på

Når man skal indhente priser på byggearbejde, kan det grundlæggende ske på tre måder.

Regningsarbejde

Håndværkeren går bare i gang og sender løbende regninger på det arbejde der udføres. Du kender ikke slutprisen på forhånd. Metoden kan være velegnet til helt små opgaver og i situationer, hvor arbejdets omfang ikke kan fastlægges præcist på forhånd.

Overslag

Håndværkeren afgiver en cirkapris der ikke er fast og dermed ikke bindende. Den endelige pris kan sagtens blive højere (eller lavere). Det kan være vanskeligt at afgøre præcis hvornår en slutpris er urimelig meget højere end overslaget. En tommelfingerregel siger, at et overslag maksimalt må blive ca. 15% dyrere, men det er netop kun en tommelfingerregel.

Fast pris

Tilbudsprisen er bindende og er dermed også det beløb der kommer til at stå på slutregningen, med mindre der aftales ændringer i omfang og pris undervejs. Velegnet til opgaver hvor omfang og kvalitet kan beskrives præcist på forhånd.

Bed om en fast pris

Alle tre former har deres berettigelse i forskellige sammenhænge, men når det handler om tilbygninger vil en fast pris være at foretrække. Så derfor bør det fremgå af udbudsmaterialet, at håndværkerne bliver bedt om at komme med en ”fast pris”.

Bemærk i øvrigt, at nogle håndværkere tager betaling for at afgive et tilbud, eller hvis du vælger ikke at benytte dig af det. Spørg ind til det inden du beder om et tilbud, eller skriv selv i dit udbudsmateriale, at tilbud ikke vil blive honoreret.

Få tilbud fra tre hovedentreprenører

Når hovedprojekt og udbudsmateriale er klar, skal du have fundet de håndværkere der skal bygge tilbygningen. Det sker ved, at du – eller din byggerådgiver – sender udbudsmaterialet til et udvalgt antal hovedentreprenører (typisk tømrer- eller murermestre – hovedentreprise, se også kapitel 13).

Tre uger senere modtager du deres tilbud på din opgave. Derefter kan du vælge en af dem, skrive en kontrakt, og så er alt klar til opstart af byggeplads. Kort fortalt.

Når det gælder private udbud som dit, er der ingen regler der regulerer forløbet. Du må som privat person spørge lige så mange entreprenører om pris som du har lyst til, og de behøver hverken få det samme udbudsmateriale eller samme tid til at udregne pris. Men: Hver gang du spørger fx en tømrermester om pris på hovedentreprisen på din tilbygning sætter du et større ”apparat” i gang. Tømrermesteren vil selv bruge tid på sagen, og det vil hans underentreprenører også. Måske spørger tømrermesteren ikke alene en enkelt maler, men laver en form for ”under-udbud” hvor flere malere byder ind til ham med pris på malerentreprisen. Så det er samlet set mange menneskers tid, du kommer til at lægge beslag på. Mennesker, som ikke får betaling for den tid de bruger på tilbudsudregningen, med mindre de vinder sagen – hvilket mange entreprenører nok kun gør i hvert tredje eller fjerde tilfælde. Men håndværkerne skal jo have løn for deres tid på en eller anden måde, så aflønning af den tid de ”spilder” på at udregne tilbud de ikke vinder, bliver blot lagt ovenpå deres tilbud, således at håndværkerpriserne generelt bliver dyrere. Så jo flere håndværkere du spørger om pris, jo mere er du med til at øge håndværkerpriserne generelt set. Desuden er der respekten for andre menneskers tid. Så derfor burde det være tilstrækkeligt at spørge tre hovedentreprenører om pris på din tilbygning.

Nominering af hovedentreprenørerne

For at finde de tre hovedentreprenører der skal have tilsendt udbudsmaterialet kan det være en fordel at udarbejde en liste med 6-7 mulige firmaer. Personlige anbefalinger er en fordel. Måske kender din byggerådgiver nogle firmaer som vedkommende har gode erfaringer med, måske kender du selv – eller din omgangskreds – nogle. Og ellers må du jo lave lidt research online og se på kundeanmeldelser på diverse hjemmesider.

Det kan være en fordel at blande de nominerede lidt, så der fx er et firma foreslået af din byggerådgiver, et firma som du selv kender og så en ”dark horse” som du fx har fundet online eller som kommer fra en anden by eller landsdel.

Som udgangspunkt kan man sige, at hvis din tilbygning indeholder meget træarbejde vil det være oplagt med en tømrermester som hovedentreprenør, og hvis tilbygningen indeholder meget murerarbejde peger pilen mod en murermester som hovedentreprenør. Men andre virksomhedsformer kan – som nævnt tidligere – også være relevante.

At få udvalgt de rigtige hovedentreprenører er et af de mest afgørende valg i enhver byggeopgave. For at være ”de rigtige” skal håndværkerne leve op til nogle kriterier, som du kan tjekke dels inden du kontakter dem, dels i forbindelse med besigtigelsen og/eller et efterfølgende møde. Det er nok sjældent at samtlige kriterier bliver opfyldt 100%, så se listen nedenfor som en overordnet vejledning.

Disse kriterier kan du nominere hovedentreprenører efter

Før du kontakter dem

Tjek deres hjemmeside og evt. personlige udtalelser/anbefalinger:

  • Har firmaet erfaring med at være hovedentreprenør på sager som din?
  • Hvor mange år har virksomheden eksisteret? Hvis firmaet har eksisteret i mere end 12 år overlevede de den seneste finanskrise, hvilket siger lidt om firmaets soliditet.
  • Hvordan er virksomheden organiseret (A/S, ApS, IVS?) Med et aktieselskab eller et anpartsselskab er der større sikkerhed for, at der er styr på den administrative del af projektet, at der er orden i økonomien, og at firmaet stadig eksisterer om nogle år, hvor du måske ønsker at reklamere over en fejl ved det udførte.
  • Har virksomheden en positiv egenkapital? (Tjek økonomien på Proff.dk).
  • Er virksomheden medlem af en brancheorganisation og evt. garantiordning? (Se senere).
  • Hvor mange folk har virksomheden selv ansat? Mange håndværksfirmaer er enkeltmandsvirksomheder, som alene anvender underentreprenører eller hyrer folk ind til opgaven. Det kan godt fungere, men det vil være bedre hvis virksomheden har mindst en 3-5 ansatte.

Under besigtigelsen og/eller på et efterfølgende møde:

  • Virker virksomheden oprigtigt interesseret i din opgave?
  • Hvordan forløber kommunikationen med dem?
  • Afleverer de tilbuddet til tiden?

Og derudover skal virksomheden naturligvis afgive et attraktivt pristilbud.

Visse arbejder indenfor el, kloak, gas og vvs må alene udføres af virksomheder med autorisation. På SIK.dk kan du se hvilke arbejder der ikke kræver autorisation, samt finde autoriserede virksomheder. Men når du udbyder i hovedentreprise er det hovedentreprenørens ansvar at sikre, at de underentreprenører han anvender har de fornødne autorisationer.

Anbefaler byggerådgiveren entreprenører?

I forhold til de firmaer som din byggerådgiver har erfaring med er det vigtigt at være opmærksom på følgende: Din byggerådgiver har jo ingen direkte indflydelse på hvordan de pågældende byggefirmaer agerer og hvilken kvalitet de kommer til at levere på netop din sag. Håndværkerne er jo selvstændige firmaer, der selv styrer og bestemmer hvordan de arbejder. Det eneste byggerådgiveren kan gøre er, at stille sin erfaring med entreprenører til din rådighed. Selvom byggerådgiveren har gode erfaringer med firma X er det dog på ingen måder nogen garanti for, at de også på din sag leverer godt arbejde, og hvis de ikke gør det, er det ikke byggerådgiverens ansvar.

Byggerådgivere kan være lidt forbeholdne ved at anbefale specifikke håndværkere, netop af bekymring for, at få en del af skylden hvis de pågældende firmaer svigter i større eller mindre grad. ”Det var ellers et firma som vores byggerådgiver havde anbefalet”, er en kritik man godt kan forestille sig. I ”anbefalingen” kan der imidlertid rent logisk ikke ligge nogen form for garanti eller medansvar for den fremtidige indsats, men alene en oplysning om, at firmaet tidligere har leveret gode resultater – hvilket jo også burde øge sandsynligheden for godt arbejde fremover. Men der er notorisk tale om et bakspejl, ikke en krystalkugle.

Endvidere kan man sige, at der ligger følgende logik i at medtage håndværkere som din byggerådgiver har gode erfaringer med: De fleste byggerådgivere har løbende udbud, hvor de får mulighed for at foreslå konkrete håndværkere. Så håndværkere har måske en skærpet motivation for at gøre et godt stykke arbejde når de er blevet anbefalet af en byggerådgiver, i håbet om at blive anbefalet igen en anden gang.

Jeg har nævnt det før, og det siger nok sig selv, men der må naturligvis ikke være nogen økonomiske interesser mellem din byggerådgiver og de udførende firmaer. Din byggerådgiver skal være din tillidsperson, hele vejen igennem.

Brancheorganisationer, garantiordninger og klagenævn

Som led i din research bør du skele kraftigt til, om de enkelte virksomheder er medlem af relevante brancheorganisationer og ikke mindst garantiordninger. Medlemskab af en brancheorganisation kan give en vis indikation af det faglige niveau og seriøsiteten bag virksomheden (uden dermed på nogen måde at hævde, at firmaer uden medlemskab af en brancheorganisation pr. definition er useriøse).

Ankenævn og garantiordninger etableres typisk af forskellige brancheorganisationer.

To af de mest eksponerede garantiordninger er BYG Garantiordning og Håndværkergaranti, hvis logoer desværre jævnligt misbruges af virksomheder der ikke er medlem af ordningen. Tjek derfor virksomhedernes reelle medlemsskab – også ved andre ordninger og klagenævn.

Nogle af de brancheorganisationer / tilhørende ankenævn / garantiordninger, som hovedentreprenører er medlem af:

Hvis hovedentreprenøren er medlem af en garantiordning kan det gøre det nemmere for dig at komme igennem med en efterfølgende klage over dårligt arbejde (ankenævn), og rent faktisk få økonomisk erstatning hvis du får medhold (garantiordning). Så det kan være en fordel, uden at du af den årsag behøver at udelukke virksomheder som ikke er medlem af en garantiordning. Der er andre metoder du kan bruge til at sikre dig god kvalitet og økonomisk tryghed (bl.a. AB Forbruger, sikkerhedsstillelse/tilbageholdelse, som nærmere omtalt i kapitel 16.).

Internettets muligheder og tilbudsportaler

Internettet kan i denne sammenhæng bruges til at få idéer til nye hovedentreprenører, fx ved at se på sider med kundeanmeldelser af håndværkere (fx Håndværker.dk og Anmeld-håndværker.dk), samt håndværkernes egne hjemmesider, naturligvis. Mange af portalerne fokuserer imidlertid ikke så meget på at kunne vise håndværkere der løser tilbygninger i hovedentreprise, men handler mere om de enkelte faggruppers (murer, tømrer, maler etc.) lidt mindre opgaver (tag, vinduer, badeværelse, nyt gulv m.v.).

Der findes også mange hjemmesider, hvor man kan indhente tilbud fra tre forskellige håndværkere. Disse tilbudsportaler kan generelt ikke anbefales som udbudsportal i forbindelse med tilbygninger, primært fordi du så ikke ved, hvem opgaven bliver budt ud til. Desuden kan besigtigelse på stedet sjældent undværes og udbudsmaterialet vil ofte være mere omfattende, end de fleste tilbudsportaler er egnet til at håndtere. Også her virker det som om, at siderne fokuserer mest på lidt mindre håndværksydelser, frem for tilbygninger.

Kør i stedet en traditionel udbudsrunde, som beskrevet i disse kapitler.

Bland ikke personlige relationer ind i byggesagen

Som nævnt tidligere, så bør de hovedentreprenører du nominerer ikke være private relationer. Det kan godt være at din onkel Kurt er tømrermester, men hvis byggesagen kommer til at køre dårligt, kan det dels være svært at reklamere som du ellers ville have gjort – og desuden kan de efterfølgende familiesammenkomster blive belastet af dårlig stemning fra byggesagen. Det er det ikke værd. Vælg hovedentreprenører du kan have en professionel relation til, og ikke andet. 

Udenlandsk arbejdskraft

Danmark mangler håndværkere i disse år. Derfor har udenlandsk arbejdskraft bredt sig i byggebranchen. Enten som udenlandske firmaer med udenlandske arbejdere, som udenlandske selvstændige (enkeltmandsvirksomheder), eller udenlandske medarbejdere i danske virksomheder. Udenlandske håndværkere kan der være både fordele og ulemper ved, for dig som bygherre.

Fordele:

  • Der mangler hænder, så det kan være en måde overhovedet at kunne finde håndværkere.
  • Flere folk kan være med til at udvide arbejdsudbudet og dermed sænke lønpresset i håndværksvirksomhederne og i sidste ende give lavere byggepriser og kortere ventetider.

Ulemper:

  • Hvis de pågældende udlændinge ikke kender danske håndværkstraditioner, byggemetoder og kotymer kan det føre til byggesjusk og byggeskader (som måske først opdages længe efter byggeriets afslutning).
  • Kommunikationen kan blive vanskelig, især hvis en af parterne ikke lige ved hvad ”bjælke” eller “dampspærre” hedder på engelsk.
  • Udlændinge kan have vanskeligere ved at læse danske tegninger, beskrivelser og monteringsvejledninger fra leverandører. Igen kan det medføre risiko for dårlig udførelse, eller forsinkelse.
  • Udenlandske håndværkere kender måske ikke – eller deres mester tilsidesætter nogle gange bevidst – danske regler om arbejdsmiljø. Det kan give billigere priser, men øge risikoen for arbejdsskader hos de ansatte på byggepladsen.
  • Ved uklare aftale- og ansættelsesforhold risikerer du, at komme til at hænge på de udenlandske håndværkeres eventuelt manglende skattebetaling.

Udenlandske firmaer der udfører arbejde i Danmark

Udenlandske firmaer (herunder selvstændige udlændinge uden ansatte) skal overfor private kunder dokumentere, at de er registreret i Registeret for Udenlandske Tjenesteydere (RUT). Sker det ikke, er du forpligtet til at underrette Arbejdstilsynet senest tre dage efter at arbejdet er påbegyndt. Reglerne skal sikre, at udenlandske virksomheder overholder danske regler for bl.a. arbejdsmiljø og skat. Bed derfor det udenlandske firma om at se deres RUT-registrering, inden du bruger tid på at få tilbud fra dem. Ellers risikerer du at bruge ulovlig udenlandsk arbejdskraft og få en bøde på op til 10.000 kr. Arbejdstilsynet foretager jævnligt kontroller på de danske villaveje og har ret til at få adgang til at inspicere din byggeplads og også undersøge håndværkernes identiteter og baggrund.

Danske firmaers brug af udenlandsk arbejdskraft

Det danske firma – og medarbejderen – har en række forpligtelser de skal overholde, i forhold til arbejdstilladelse, skat, sundhedskort osv. Den udenlandske medarbejder vil være omfattet af samme overenskomster og arbejdsaftaler om de danske medarbejdere. På områder hvor der i Danmark kræves dokumentation for særlige kompetencer (fx områder med autorisation, såsom el og vvs) skal entreprenøren kunne dokumentere, at vi i Danmark anerkender den enkelte håndværkers udenlandske uddannelse.

Sådan sikrer du dig ved udenlandsk arbejdskraft

I aftalegrundlaget (entreprisekontrakten eller udbudsbeskrivelsen) bør der være formuleringer der forpligter hovedentreprenøren (og dennes underentreprenører) til:

  • At der kun vil blive beskæftiget arbejdskraft på byggepladsen med lovligt arbejds- og opholdsgrundlag i Danmark.
  • At dokumentere, at (den udenlandske) virksomhed er korrekt anmeldt hos Erhvervs- og selskabsstyrelsen (RUT-registeret).
  • At der afregnes skat og AMbidrag efter gældende danske regler.
  • At medarbejderne har overenskomstmæssige løn- og ansættelsesvilkår.
  • At garantere (og på opfordring dokumentere), at alle udenlandske medarbejdere har gennemført nødvendige lovpligtige arbejdsmiljøkurser, samt har retsmæssig anerkendelse af deres udenlandske uddannelser / hhv. dansk uddannelsescertifikat (jf. Dansk Byggeri).

Udenlandske arbejdere i danske selskaber skal ikke registreres i RUT-registeret (jf. Dansk Byggeri).

Kontakt håndværkerne

Når du har en liste med 5-6 mulige hovedentreprenører kan du høre om de er interesseret i at byde på opgaven. Beskriv kort hvad opgaven handler om, hvornår udbudsmaterialet udsendes, hvornår tilbud skal være retur, og hvornår opgaven gerne skulle udføres i praksis.

Med positiv respons er du klar til at sende det samlede udbudsmateriale til de tre bydende du vælger på listen med nominerede. Husk at sende både din byggerådgivers materiale, evt. køkkentegning, evt. ingeniørprojekt og evt. geoteknisk rapport.

Håndværkernes besigtigelse

I udbudsbrevet bør der stå, at de bydende entreprenører har mulighed for at komme forbi og besigtige de faktiske forhold på stedet. Det er ikke alle der vælger at gøre det, men muligheden skal være der. Dermed får du nemmere ved at afvise eventuelle krav om ekstrabetaling under udførelsen, for forhold som kunne have været konstateret under en besigtigelse.

Det nemmeste og billigste for dig vil være, at du selv står for at aftale tidspunkterne for besigtigelse med de enkelte bydende, og også selv lukker op og viser rundt. Det behøver du ikke betale din byggerådgiver for at deltage i.

I nogle tilfælde møder tømrer- eller murermesteren alene op, mens andre stiller med hele holdet af underentreprenører. Nogle går lidt stille rundt og kigger og noterer, mens andre stiller spørgsmål og kommer med konstruktive forslag til andre materialer eller metoder. Det kan være meget forskelligt fra firma til firma.

Spørgsmål af rent forståelsesmæssig karakter kan du naturligvis selv svare på, mens de mere tekniske spørgsmål nok bedst henvises til din byggerådgiver.

For at kunne udføre en ren prissammenligning af de indkomne tilbud, skal alle bydende have samme grundlag at beregne deres pris ud fra. Så hvis der i forbindelse med besigtigelsen – eller i udbudsfasen i øvrigt – fremkommer nye informationer, skal alle bydende have tilsendt disse informationer. Det kan fx være tilfældet, hvis en entreprenør stiller et afklarende spørgsmål til besigtigelsen, og får et svar der indeholder nye informationer. Typisk vil det være byggerådgiveren som indsamler spørgsmål og svar, og dermed også samler sammen til et såkaldt rettelsesblad.

Rettelsesblade

Udsendelse af et rettelsesblad kan komme på tale, hvis der undervejs i udbudsfasen kommer nye informationer til, som kan påvirke prisen for projektet. Det kan fx ske på baggrund af spørgsmål eller forslag fra de bydende håndværkere, eller hvis du selv kommer på andre tanker og ønsker, end det der allerede er formuleret i udbudsmaterialet.

Det vil typisk være din byggerådgiver der formulerer de nye informationer i et kort notat, som udsendes til alle bydende, senest nogle dage inden budfristen. Med til rettelsesbladet kan der vedhæftes rettede tegninger, om nødvendigt.

I parentes kan det bemærkes, at ændringerne fra rettelsesbladet med fordel kan rettes i hoveddokumenterne også (altså tegninger og beskrivelse) inden udførelsen går i gang. Så har håndværkerne et ajourført sæt dokumenter at bygge efter, i stedet for at skulle huske på, at der også er et rettelsesblad med gældende informationer. 

Tilbage er der så blot, at vente på entreprenørernes tilbud.

Pointer

  • Kvalificér et antal hovedentreprenører.
  • Bed om tilbud fra tre af dem.
  • Sørg for at alle bydende får de samme informationer.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Find ud af om du (eller dit netværk) kan anbefale 1-3 hovedentreprenører.
  • Kig nærmere på de hovedentreprenører som byggerådgiveren nævner.
  • Vælg de tre hovedentreprenører du ønsker bud fra.
  • Bliv kontaktet af de bydende og aftal besigtigelse af huset.
  • Åben døren og vis rundt på besigtigelserne.
  • Nævner 2-4 mulige hovedentreprenører.
  • Kigger nærmere på de hovedentreprenører som du nævner.
  • Hjælper med at vejlede i dit valg af hvem der skal byde.
  • Undersøger om de udvalgte er interesseret i at byde på opgaven.
  • Sender udbudsmaterialet til dem.
  • Besvarer håndværkernes eventuelle spørgsmål.
  • Eventuelle spørgsmål til ingeniørprojektet formidles videre til ingeniør.
  • Opsamler alle indkomne spørgsmål/svar og udsender rettelsesblad til alle bydende.