20) Byggekontrakten

Vigtig beslutning II

Hvis ellers gennemgangen af tilbudene har været positiv, og der ikke er argumenter for andet, bør du vælge den billigste entreprenør. Efter at du i skitsefasen traf den første og ret principielle beslutning om at gå videre med planlægningen, er det nu du skal træffe det egentlige valg om at få bygget. Det er sidste chance for at fortryde. Så det er nu du lige skal mærke efter, om der stadig er grønt lys på alle parametre. Er det den rigtige løsning? Er prisen acceptabel? Og er finansieringen på plads?
 


Når du har besluttet dig for hvilken af de bydende hovedentreprenører du ønsker skal opføre din tilbygning, er det helt afgørende, at I indgår en skriftlig aftale om opgavens løsning. Mundtlige aftaler er juridisk set lige så forpligtende, men vanskeligere at huske og endnu sværere at bevise. Den skriftlige aftale kan i princippet etableres på to måder: Enten ved at du skriftligt accepterer entreprenørens tilbud (så gælder tilbud og accept i forening som aftale), eller ved at der formuleres en egentlig entreprisekontrakt som begge parter underskriver.

Da der godt kan opstå nogle små justeringer til aftalegrundlaget i perioden mellem entreprenørens tilbud og din beslutning, vil det generelt være en fordel at formulere en selvstændig entreprisekontrakt. Umiddelbart skal kontrakten ikke introducere noget nyt som vil overraske entreprenøren, så derfor bør alle vigtige forhold allerede være formuleret i udbudsmaterialets beskrivelse eller udbudsbrevet – fx vilkår omkring tidsterminer, dagbøder og sikkerhedsstillelse (se tidligere).

Små justeringer indskrives i entreprisekontrakten

Det nye der kan være behov for at tage stilling til inden entreprisekontrakten formuleres endeligt er:

  • Har entreprenøren taget nogle forbehold i sit tilbud, som du ikke vil gå med til? Så skal det nævnes i entreprisekontrakten hvilke forbehold fra tilbuddet der ikke indgår i aftalen alligevel.
  • Er der aftalt fravigelser fra entreprenørens tilbud, det vil sige tilkøb eller fradrag, så skal det regnestykke og resulterende entreprisesum fremgå af entreprisekontrakten, så der stadig er 100% styr på hvad der er med i opgaven og hvad prisen er.
  • Er der aftalt ændringer til tidsterminerne for opgavens igangsætning og afslutning?
  • Andre ændringer?

Derudover kan særligt vigtige vilkår fra udbudsbeskrivelsen, omkring dagbøder, sikkerhedsstillelse osv. gentages uden ændringer i kontrakten, så det mest vigtige er samlet i et enkelt dokument.

Undgå at se den skriftlige aftale som et udtryk for mistillid. Se den i stedet som en chance for at begge parter kan afstemme forventningerne yderligere til hinanden, med henblik på et smidigere forløb efterfølgende.

Den skriftlig aftale skal dermed som minimum beskrive:

  • Hvem er aftaleparterne?
  • Omfanget og kvaliteten af det der skal udføres (henvis til udbudsmaterialet og indskriv eventuelle tilkøb/fradrag direkte i kontrakten).
  • Generelle forhold omkring fx AB Forbruger – bør stå i udbudsmaterialets beskrivelse, som der derfor kan henvises til fra kontrakten.
  • Prisen (entreprenørens tilbudspris korrigeret for tilkøb/fradrag).
  • Tidsplanen (start- og slutdato).
  • Hvilke personer der er aftaleberettigede fra parterne.

Gentagelser fra udbudsmaterialet:

  • Vilkår for økonomisk sikkerhedsstillelse.
  • Sanktioner i tilfælde af misligholdelse.
  • At AB-Forbruger ligger til grund for aftalen.

Mange byggerådgivere har nok en skabelon så de kan formulere et udkast til byggekontrakten, men ellers kan du bede en advokat formulere kontrakten.

Er byggetilladelsen modtaget? 

Inden du underskriver byggekontrakten skal du lige en sidste gang sikre dig, at du faktisk har modtaget byggetilladelsen fra kommunen. Håndværkerne må jo ikke gå i gang uden. Du kan kontrollere om du har modtaget byggetilladelse via www.bygogmiljø.dk. Skulle byggetilladelsen ikke være udstedt endnu, er du nødt til at vente med kontrakten og tage en snak med entreprenøren, så I ikke kommer til at gå i gang med selve byggearbejdet, før byggetilladelsen foreligger. Lettere nedrivning af vægge eller køkken vil man godt kunne gå i gang med, men så længe byggetilladelsen ikke foreligger, er der en principiel risiko for, at opgaven slet ikke skal (må) udføres. Uden byggetilladelse bør du simpelthen vente med at underskrive byggekontrakten og blot sikre dig (skriftligt), at entreprenøren vedstår sit tilbud i nogle uger endnu. Og hvis opstarten skal udsættes, bør I aftale det skriftligt, og samtidig rykke afleveringsdatoen tilsvarende.

Særlige vilkår i byggetilladelsen

En byggetilladelse kan også indeholde særlige vilkår som skal indarbejdes i projektet og måske prissættes som en udvidelse af entreprisesummen af hovedentreprenøren. Der kan fx være tale om, at kommunen gerne vil se dokumentation for, at tilbygningen er blevet afsat (placeret) af en landinspektør. Til det formål kan du så indsende den IBS-attest du bestiller hos en landinspektør, lige så snart byggekontrakten er underskrevet.

Andre særkrav kan også forekomme, så læs endelig byggetilladelsen en ekstra gang. Og send under alle omstændigheder gerne byggetilladelsen til entreprenøren, for der kan være nogle vilkår eller kontaktpersoner hos kommunen han bør kende.

Når/hvis byggetilladelsen er modtaget kan du underskrive entreprisekontrakten.

Lad entreprenøren underskrive først

Når entreprisekontrakten er formuleret bør du sende den til underskrift hos entreprenøren først. Hvis du underskriver først kan det i visse situationer betyde, at entreprenøren ikke længere er bundet af sit tilbud. Nok en sjælden situation, men for alle tilfældes skyld bør entreprenøren underskrive først, hvorefter du selv underskriver.

Giv de andre besked

Når du har indgået en aftale med et eller flere firmaer, skal du huske at give de øvrige tilbudsgivere besked om, at du ikke ønsker at gøre brug af deres tilbud, samt takke for den tid de har brugt på sagen. Som nyttig feedback kan du – eller din byggerådgiver – vælge, at sende info om de indkomne priser i anonymiseret form, så de ikke-vindende entreprenører har mulighed for evt. at korrigere deres prisniveau på den næste sag.

Hvis naboerne klager

Med byggetilladelse (og eventuel dispensation) i hånden, burde du være sikker på at have ret til at bygge det tegnede. Men hvad nu hvis naboerne klager, og det viser sig, at kommunen har begået en fejl og dit byggeri faktisk ikke er lovligt? Så kan det hurtigt blive ret kompliceret, især hvis du allerede er i gang med byggeriet, eller måske færdig, når der pludselig kommer en ny melding fra kommunen. Skulle den (nok meget sjældne) situation opstå, vil jeg råde dig til straks at kontakte en advokat, så I sammen kan håndtere den uventede og helt urimelige situation.

 
CASE

(Note: Heldigvis IKKE en case jeg selv har erfaret. Har kun læst den refereret i medierne)

På en tom grund fik ejerne byggetilladelse til at opføre et nyt hus. Lokalplanen foreskrev halvandet plans hus eller “en etage med udnyttet tagetage”. Projektet så sådan her ud:

Et aflangt hus med sort sadeltag, og to ret store frontkviste med fuld lofthøjde. Desuden en mindre kvist imellem de to frontkviste. Kommunen mente, at projektet var et hus i halvandet plan. Overvejelserne har sikkert gået på størrelsen af de to store frontkviste og den lille midterkvist. Som vi har set tidligere, findes der ingen formelle regler om, hvornår noget er halvandet plan og hvornår det er to fulde plan (som altså ville være ulovligt på matriklen) – men Håndbog for Bygningsmyndigheder nævner, at max. halvdelen af længden på en tagflade må være kvist, for ellers bliver tagetagen til en fuld etage. Det ser umiddelbart ud til at være mere på dette projekt, uden at jeg har målt efter. Og det er jo heller ikke “kviste” i normal forstand, men to mindre udbygninger med facade helt til terræn. Men kommunen gav altså byggetilladelse og huset blev bygget. Så klagede naboerne, og Planklagenævnet afgjorde, at huset var i to fulde etager. Det fik kommunen til at meddele ejerne dispensation, så nu havde ejerne altså fået tilladelse fra kommunen TO gange. Men Planklagenævnet underkendte også dispensationen. Så nu står der et ulovligt byggeri, som kommunen fejlagtigt har godkendt. Ejerne ønsker naturligvis ikke at bekoste en dyr ombygning for at lovliggøre det de fik byggetilladelse til at bygge. Naboerne har anlagt sag mod kommunen. Og hele affæren er i skrivende stund uafklaret. En værre historie og voldsomt ærgerligt for alle parter. Ansvaret for at et hus bliver bygget lovligt er primært husejerens, men når man ikke kan slå fortolkningen af halvandet plan og to plans hus op nogle steder, kan en husejer jo ikke gøre andet, end at støtte sig til kommunens afgørelse. Man må derfor formode, at byggeriet kommer til at blive ombygget til lovligt udseende på kommunens regning, eller at der bliver udbetalt erstatning til naboerne, men vi må vente og se. Det bliver dyrt, så “The Blame Game” er sikkert i gang .

Se sagen refereret på Dragørnyheder.dk og se Planklagenævnets afgørelse.

Pointer

  • Udvid eller begræns evt. projektet, så prisen kommer til at passe.
  • Hav 100% styr på den evt. korrigerede entreprisesum.
  • Skriv en god kontrakt der henviser til udbudsmaterialet.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Gennemlæs og godkend byggerådgiverens udkast til entreprisekontrakt.
  • Kontroller at byggetilladelsen er modtaget og eventuelle vilkår indarbejdet i projektet.
  • Underskriv entreprisekontrakten.
  • Formulerer udkast til entreprisekontrakt.
  • Sender din godkendte entreprisekontrakt til underskrift hos entreprenøren.
  • Sender entreprenørens underskrevne kontrakt til underskrift hos dig.