8) Arbejdsmødet

Det første realismetjek

Det første møde med en (eller flere) byggerådgivere vil ofte være ret afgørende. Det er her du for første gang bliver præsenteret for en fagpersons umiddelbare vurdering af realismen i dine byggetanker. Kan du overhovedet bygge det du ønsker for det beløb du regner med? Vil det være indenfor lovens rammer, og byggeteknisk muligt? Dette realismetjek er nok den væsentligste (og faktisk ret store) værdi af det indledende møde. Samtidig skal du se rådgiveren an og vurdere de faglige og menneskelige egenskaber.

Mødet bør derfor være et arbejdsmøde og ikke et salgsmøde (selvom rådgiveren naturligvis også på et arbejdsmøde forsøger at overbevise dig om at være den rette til opgaven). Et arbejdsmøde, fordi du tidligt i forløbet har behov for professionelle svar på disse overordnede spørgsmål:

  • Hvilke helt overordnede løsningsmuligheder kan der være på din opgave (funktionelt og æstetisk) – og hvilke kan måske udelukkes? Fx hvor kan tilbygningen placeres?
  • Er der særlige byggetekniske udfordringer i det eksisterende hus?
  • Hvilken økonomi må overordnet set forventes til håndværkerne?
  • Er der luft i bebyggelsesprocenten til en udvidelse – også i forhold til eksisterende bygninger (og evt. høj kælder) på grunden?
  • Er der særlige udfordringer i forhold til højder og afstand til skel, byggelinjer m.v.?
  • Hvad kommer den samlede rådgivning til at koste?

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

” Byggerådgiveren bør kunne give dit projekt et økonomisk realismetjek

Overblik over processen og byggerådgiverens rolle

De færreste husejere har særlig stor erfaring med byggeprojekter på størrelse med en tilbygning. Derfor vil det nok være rart for de fleste, at få et overblik over processen fra idé til indflytning. Byggeprojekter er typisk opdelt i planlægning og udførelse. Og planlægningen er tilrettelagt så man afklarer projektet i forskellige faser, hvilket denne bogs struktur også viser. Alligevel kan der være nuanceforskelle fra rådgiver til rådgiver, så det vil være godt at gennemgå den valgte byggerådgivers proces på mødet.

Samtidig kan byggerådgiveren jo fortælle, hvilke dele af forløbet vedkommende kan hjælpe med, og hvilke dele du skal søge andre eksperters bistand til.

Overlevede projektet arbejdsmødet?

Et vellykket arbejdsmøde vil give dig den første mulighed for at vurdere om projektet er realistisk i et omfang der kan berettige, at du går (lidt) videre med det, og i det mindste bruger penge på et skitseforslag. Så her, efter arbejdsmødet, vil du have den første mulighed for at vurdere, om en tilbygning principielt set er den rigtige løsning på dine boligmæssige udfordringer. I hvert fald skal du efter arbejdsmødet vide, at projektet ikke er urealistisk økonomisk, lovgivningsmæssigt og idémæssigt. Den endelige løsning er ikke udviklet endnu, men du skal have en fornemmelse for, at en god løsning vil være mulig at udvikle i et skitseforslag.

Der kan stadig godt være tvivl i dit sind om projektet virkelig skal udføres, fordi du endnu ikke har set skitser af et konkret forslag. Derfor vil næste naturlige skridt være, at bestille et skitseforslag hos byggerådgiveren, så du kan få et reelt beslutningsgrundlag. Skitseforslaget bør du kunne bestille hos byggerådgiveren uden forpligtelse til at gå videre efterfølgende.

Men inden der skitseres vil det være godt at undersøge et par andre forhold som potentielt set kan begrænse udfoldelsesmulighederne.

Jordbundsundersøgelser

På et tidspunkt i forløbet bør du få udført boreprøver der dokumenterer jordens bæreevne. Det skal senest ske inden du sender udbudsmaterialet ud til håndværkerne, for hvis der skal ekstrafunderes vil det være en fordel at få pris på det samtidig med de øvrige priser. Omvendt er der jo ingen grund til at bruge flere penge end højst nødvendigt, før du er mere sikker på at du ønsker at gennemføre tilbygningen, og en geoteknisk undersøgelse koster naturligvis noget (se tidligere kapitel om budget). Under normale omstændigheder kan boreprøverne vente til der skal laves arbejdstegninger.

Men i særlige tilfælde kan det være klogt at få udført boreprøverne allerede inden der skitseres på mulige løsninger. For eksempel hvis der er tale om opførelse af ny første sal. Selvom undergrunden kan bære dit eksisterende etplanshus – med eller uden kælder – er det ikke sikkert at jorden også kan bære en ny første sal. Og hvis de eksisterende fundamenter skal understøbes eller på anden vis forstærkes vil det ofte være noget der koster flere hundrede tusind kroner – altså et beløb som kan påvirke ambitionsniveauet for første salen, eller måske helt skrinlægge planerne, fordi det hele så bliver alt for dyrt. Hellere vide dette inden du har brugt (og dermed spildt) penge på skitser og ansøgning om byggetilladelse. Så ved nye første sale bør du ret tidligt kontakte et geoteknisk firma og få lavet de fornødne boreprøver. (Hvis du påtænker en tilbygning hvor der skal udgraves fundament kan det geotekniske firma ligeså godt tage jordprøver og analysere dem for eventuel jordforurening, når de alligevel er ude – den information skal du bruge senere).

Kontrolopmåling fra landinspektør

De gamle tegninger kan være af ret svingende kvalitet. Når der skal idéudvikles under hensyntagen til afstands- og højderegler, skal man kende afstanden til skel, samt husets gulvhøjder og højde på tagryg og fx tagrende. Hvis man regner med at tilbygningen kommer til at ligge langt fra de afstandskrav der gælder, er præcisionen af de gamle tegninger ikke så afgørende. Men i mange tilfælde kommer en tilbygning eller ny første sal til at gå lige til grænsen af de tilladte afstande og højder, så der bliver man nødt til at kende afstande og højder med sikkerhed. Det samme gør sig gældende, hvis grunden skråner. I disse tilfælde kan det blive relevant, at bestille en landinspektør til at komme ud og opmåle afstand til skel, samt højder på terræn og gulve (samt evt. tagrendehøjde). I sjældne tilfælde kan sådan en opmåling også afsløre at det eksisterende hus ikke er bygget helt som de gamle tegninger viser, hvilket er nødvendig viden inden der skitseres på nye løsninger.

Kontrolopmåling fra landinspektør er ikke relevant i alle sager. Hvis de gamle tegninger er af god kvalitet, er retvisende og har påskrevet fx mål på afstande til skel, vil det i mange tilfælde være tilstrækkeligt til både at tegne tilbygningen og få byggetilladelse. Drøft derfor med din byggerådgiver om – og i givet fald hvornår – det vil være nødvendigt med en landinspektør.

Afklar tvivl om reglerne hos kommunen

Skulle der stadig være tvivl om specifikke regler, bør du forsøge at få det afklaret hos kommunen, inden der skitseres. Enten gør du det selv, eller også bør byggerådgiveren gøre det som det første i skitsefasen.

Pointer

  • Arbejdsmødet er det første realismetjek af projeket.
  • Mødet skal også afgøre, om byggerådgiveren er den rette.
  • Og så skal mødet give dig overblik over resten af forløbet (med den pågældende rådgiver).

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Bestil og deltag i arbejdsmøde.
  • Meld din økonomiske ramme ud til byggerådgiveren.
  • Tjek servitutter og grundejerforenings regler.
  • Find tegninger af eksisterende hus.
  • (Efter arbejdsmødet:)
  • Vurdér om byggerådgiveren er den rette for dig/projeket.
  • Vurdér byggerådgiverens økonomiske estimat.
  • Vurdér om du har fået ny viden som begrænser projektet.
  • Er der styr på højder, arealer og afstande?
  • Bestil evt. geotekniker til jordbundsundersøgelse.
  • Finder tegninger af eksisterende hus og tolker dem.
  • Tjekker lovgivning.
  • Tjekker placering af evt. gasmåler samt kloak.
  • Tjekker evt. kælder i relation til BBR-registrering.
  • Er opmærksom på øvrige arealer (fx småbygninger).
  • Deltager i arbejdsmødet.
  • Afventer respons fra dig efter mødet.

Vær med til at gøre siden endnu bedre...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Nu skal idéudviklingen for alvor i gang.