7) Byggerådgiveren

Byggerådgiverens (og din egen) rolle

Hvis du ikke selv har en uddannelse eller erfaring indenfor byggebranchen, vil der være en række områder hvor du med meget stor fordel kan bruge professionel assistance (Vi så i kapitel 1 på de risici du løber uden byggerådgivning). Især under planlægningen af projektet er der en lang række opgaver der skal løses. Nogle løses bedst af en byggerådgiver. Andre opgaver kommer du ikke udenom at du kun selv kan udføre. Og så er der en mellemgruppe af opgaver, som både byggerådgiveren og du i princippet kan udføre. Derfor skal du aftale med byggerådgiveren hvem der gør hvad.

Byggerådgiverens opgaver (mindst)

  • Indledende afklaring på et overordnet niveau: Lovgivningsmæssige rammer – vurdering af de byggetekniske forudsætninger i det eksisterende hus – vurdering af realismen i projektidéen, også økonomisk. Evt. indledende dialog med kommunen.
  • Finde eksisterende tegninger og anden relevant baggrundsinfo frem og tolke det.
  • Idéudvikling og illustrering af forslag til løsning.
  • Oplæg til samlet byggebudget.

Få fuld adgang til hele TILBYGNING.nu

Fuld adgang til TILBYGNING.nu i 6 måneder for 349 kr.


Har du allerede købt adgang? log ind her:

” Allerede dér kan byggerådgiverens honorar være tjent hjem igen 100%+

Færre ekstraregninger

Når en byggerådgiver udformer et solidt sæt arbejdstegninger og –beskrivelser (udbudsmateriale) minimeres risikoen for ekstraregninger fra håndværkerne væsentligt. Via arbejdstegningerne er projektets omfang og kvalitet defineret mest muligt, og ubekendte forhold forsøgt forudset. Dermed kan langt de fleste arbejdsopgaver prissættes af håndværkerne i forbindelse med udbuddet, altså på et tidspunkt hvor der er konkurrence om priserne. Det betyder sjovt nok lavere priser, end hvis en ekstraopgave skal prissættes efter udbuddet, når en håndværker har fået tildelt opgaven og er i gang. Så der er også penge at spare. Desuden vil det være en fordel for dig, at så meget som muligt er med i entreprenørenes tilbudspris, for så er du tættere på den endelige omkostning, allerede på det tidspunkt du underskriver entreprisekontrakten. Det minimerer den økonomiske usikkerhed.

Kommunens gebyr for byggetilladelse bliver billigere

Mange kommuner beregner deres gebyr for byggetilladelse efter den tid de bruger på at behandle ansøgningen. Så jo mere velforberedt og professionelt et tegningsmateriale der bliver sendt ind, jo hurtigere og dermed billigere bliver sagsbehandlingen.

Tilbygningens funktionalitet og arkitektoniske kvalitet øges

En professionel arkitekt og byggerådgiver sikrer med sin kreativitet, at tilbygningens funktionalitet og arkitektur er optimal i forhold til dine ønsker, samt mulighederne på grunden og i det eksisterende hus.

Velvalgte materialer og konstruktioner

Viden om, og erfaring med konstruktioner og byggeteknik sikrer gode løsninger, også når det kommer til valg af materialer, isoleringstykkelser, holdbarhed, bæredygtighed og nem vedligeholdelse. Risikoen for byggesjusk og bøvl med byggeskader minimeres.

Regler bliver overholdt

Kendskab til lovgivning og regler sikrer, at tilbygningen lever op til alle myndigheders krav, uanset om det handler om de overordnede bebyggelsesregulerende bestemmelser (fx arealer, højder og afstand til skel) eller mere specifikke krav til varmeisolering og sikring mod skader som følge af fugt og radon (Kommunen tjekker ikke de byggetekniske forhold ved behandling af ansøgning om byggetilladelse).

Sikker byggeaftale med håndværkerne

Erfaring med aftaleforhold sikrer, at du får indgået en solid kontrakt med håndværkerne, så der er styr på tidsplanen, økonomien og den udførelsesmæssige kvalitet. Det sikrer mod den økonomiske glidebane og tidsplaner der skrider.

”Ubekendte” krav bliver også overholdt

Viden om de krav som myndigheder stiller til dig som husejer (bygherre) i forbindelse med byggeopgaver (men som du måske ikke selv kendte til) sikrer, at du bliver bekendt med disse regler og lever op til dem. Det handler blandt andet om krav vedrørende håndværkernes sikkerhed og sundhed på byggepladsen, krav til håndtering af eventuelt miljøskadelige materialer i det eksisterende hus, samt museumslovens krav vedrørende eventuelle fund af danefæ i forbindelse med udgravning. Alt sammen krav som myndighederne stiller til bygherren, hvilket vil sige dig. De færreste almindelige husejere har nogensinde hørt om disse regler, men de gælder alligevel og du kan få bøder for ikke at overholde dem.

Beslutninger træffes i den rigtige rækkefølge

Når du får truffet de rigtige valg i den rigtige rækkefølge undgår du fx, at skulle betale håndværkerne ekstra for at flytte en dør eller væg de allerede har monteret, fordi du har fundet en bedre løsning på et for sent tidspunkt.

“Landminer” afdækkes

At få udført en tilbygning er en proces der indeholder en række “landminer”, det vil sige forhold som – hvis de dukker op – kan “eksplodere” forløbet. Hvis der fx ikke er styr på højder og afstand til skel, og der bygges noget der fx er 15 cm for højt, kan kommunen kræve det udførte bygget om – noget der bestemt ikke er billigt. Det kan også være, at man tror, at en tilbygning kan udføres med normale fundamenter, og ikke får undersøgt jordbundsforholdene inden spaden sættes i jorden. Eller det kan være, at man får bygget noget der strider imod forhold nævnt i en tinglyst servitut – og som derfor også skal bygges om, for din egen regning. Alt dette bør en professionel byggerådgiver sikre at der er styr på.

Udgifterne til byggerådgivning tjener sig nemt hjem igen

Ovennævnte punkter giver dig som husejer en direkte besparelse, garderer dig mod ekstraregninger og bøder (og besvær), samt øger værdien af det der bliver bygget. Ikke alene så du selv kan glæde dig over det, men også så du optimerer din investering til den dag huset skal sælges. Jo bedre kvalitet du får bygget samlet set, jo højere sandsynlighed for, at huset bliver solgt hurtigt og til en god pris til den tid.

Professionel arkitekt- og byggerådgivning betaler sig når du skal have udført en tilbygning. Rådgiverens honorar udgør typisk 7-12 % af de samlede byggeomkostninger, så selvom beløbet i kroner og øre kan virke højt, udgør det kun en relativ lille del af de samlede udgifter, OG så tjener det sig ofte hjem igen.

Sådan vælger du byggerådgiver

Begrebet ”byggerådgiver” dækker ikke over nogen specifik uddannelse. Alle kan i princippet kalde sig byggerådgiver, uanset baggrund. I denne bogs optik vil en byggerådgiver ofte være uddannet som arkitekt, bygningskonstruktør eller bygningsingeniør. Vigtigst er dog, at vedkommende har erfaring med sager som din.

Byggerådgiveren bør være 100 % på din side i sagen. Vedkommende skal derfor være uafhængig og uden andre interesser, end at rådgive og vejlede dig bedst muligt til de løsninger som passer til dig og din situation. Byggerådgiveren bør ikke være, eller føle sig, forpligtet af samarbejder med andre parter (fx håndværkere eller leverandører), hvis det hæmmer den vejledning vedkommende ellers ville give dig. Som sådan skal du kunne stole på byggerådgiveren som din tillidsperson.

Håndværkere misbruges som ”rådgivere”

Langt de fleste håndværkere ved virkelig meget om deres fag, og kan sagtens give gode råd, dog mest om netop deres eget fag. De færreste udførende er uddannet til at rådgive bredt om byggeri, på tværs af emner som funktionalitet, arkitektur, byggeteknik, lovgivning og økonomi. De er desuden ikke uvildige, idet de kan have en personlig økonomisk interesse i de råd de giver. Håndværkerne tjener heller ikke penge på at rådgive. Mange håndværkere kan derfor (med rette) føle sig misbrugt, hvis husejere forventer at de – uden beregning – ikke alene skal komme med et tilbud, men også først selv finde ud af, hvad tilbuddet faktisk skal indeholde af konstruktioner, materialer og installationer. For at kunne give en pris må håndværkere jo nødvendigvis vide hvad prisen skal indeholde, og hvis der ikke foreligger et projekt må han gøre sig sine egne forudsætninger. Det vil sige, at han faktisk må lave en form for ”arbejdsprojekt-light”, om ikke andet så inde i sit hoved, for at have en chance for at prissætte projektet. Mange håndværkere sender så et udspecificeret tilbud hvor disse materialevalg fremgår. Dette ”mini-projektmateriale” sender nogle husejere så bare til en anden håndværker og beder om en pris der er billigere for det samme stykke arbejde. Og håndværkerne tjener først penge når de får opgaven og begynder at bygge. Så derfor bliver mange håndværkere forståeligt nok frustrerede over, at blive misbrugt som ”rådgivere”. Og derfor risikerer du også, at denne ”rådgivning” bliver så tynd som muligt fra håndværkerens side. Det er helt naturligt, og jeg kender mange håndværkere som ved tilbygninger og større renoveringer nægter at give et tilbud med mindre der foreligger et projektmateriale udarbejdet af en byggerådgiver. Dygtige håndværkere skal bygge, du skal ikke bruge dem som byggerådgiver.

Vælg en rådgiver der kan hjælpe hele vejen igennem

Det samlede omfang af relevant byggerådgivning er i virkeligheden en større mundfuld, og et enkelt firma vil sjældent kunne favne det hele. Men det vil være en fordel hvis du finder et firma eller person, som kan hjælpe med det meste, hele vejen igennem forløbet, fra første møde og skitser til håndværkerne er færdige. Det giver en god kontinuitet i løsningerne, som jo skal udvikles løbende, fra de overordnede skitser i starten, over de mere detaljerede materialevalg når der skal tegnes arbejdstegninger, til de endelige småjusteringer i samråd med håndværkerne på byggepladsen. Det kunne fx være en arkitekt/bygningskonstruktør som gennemgående byggerådgiver, suppleret af en ingeniør til beregning og dimensionering af stabilitet, bjælker osv. Der er mange måder at gøre det på.

Der kan være lidt forskel på hvor mange af opgaverne byggerådgiveren tager sig af personligt, og hvad der bliver lagt ud til andre, fx rådgiverens medarbejdere eller samarbejdspartnere. Nogle byggerådgivere er mere teknisk orienterede og samarbejder måske med mere kreative personer for at kunne levere skitseforslaget, mens det for andre kan være lige omvendt. Andre typer rådgivere mestrer alle faserne selv.

Det vigtige er, at du indledningsvis får styr på, hvilken byggerådgiver du kan bruge som din primære rådgiver igennem hele forløbet – og i dialog med vedkommende får klarlagt, hvilke andre rådgivere der skal ind over projektet.

Personlige anbefalinger vil altid være en fordel, og ellers må du i gang med researchen på nettet.

Led efter et mindre rådgivningsfirma med solid erfaring med enfamiliehuse

Større rådgivende arkitekt-, konstruktør- eller ingeniørfirmaer har ofte fokus på større projekttyper, såsom erhvervsbyggeri, større boligbyggeri eller offentlige bygge- og anlægsprojekter. Mange af disse firmaer fravælger det der i deres optik er ”mindre” sager. De er vant til større honorarer som de slet ikke kan tage når det handler om private husejere. Og hele deres ”setup” (tidsforbrug, tegnings- og beskrivelsessystematik, håndværkerrelationer m.v.) er gearet til langt større og dyrere projekttyper.

Led derfor efter mindre virksomheder, hvor private tilbygninger fylder meget og den konkrete sagserfaring derfor er væsentlig højere. Det vil give dig den største værdi for relativt mindre honorar.

Du bør desuden vælge en byggerådgiver der har et “rigtigt” firma (A/S eller ApS) i ryggen, og ikke bare rådgiver lidt “ved siden af” sit normale job. Det vil øge sandsynligheden for, at firmaet også findes en gang i fremtiden, hvis der fx bliver noget at klage over ved byggerådgiverens arbejde. Og det vil også øge sandsynligheden for, at byggerådgiverens firma her tegnet en professionel rådgiveransvarsforsikring (hvilket du bør sikre dig er tilfældet). 

Erfaringen vigtigere end titlen

Titlen ”arkitekt” er ikke beskyttet, så alle kan i princippet kalde sig arkitekt – ligesom alle kan kalde sig journalist eller revisor. I praksis er ”arkitekt” derfor både en funktionsbeskrivelse af en person der tilbyder arkitektarbejde, og en formel uddannelse. De fleste der tilbyder arkitektydelser har en formel arkitektfaglig uddannelse som enten arkitekt (cand. arch.) eller bygningskonstruktør. Meget forenklet forklaret, fokuserer den formelle arkitektuddannelse på de indledende faser: behovsafdækning, analyse og skitsering/design – mens bygningskonstruktøruddannelsens fokus ligger på resten af forløbet, dvs. myndighedsbehandling, arbejdstegninger, byggeøkonomi, byggejura, udbud og tilsyn. Men det betyder hverken, at en person med den formelle arkitektuddannelse ikke er i stand til at gennemføre en hel byggesag, eller at en kreativ bygningskonstruktør ikke er i stand til at skitsere. Det afhænger meget af den enkelte persons kompetencer og erfaring. I de senere år er der også kommet en uddannelse som civilingeniør i arkitektur, som også kvalificerer til at arbejde som arkitekt.

Når du vælger byggerådgiver skal du derfor fokusere mest på personens dokumenterede erfaring og referencer, samt naturligvis på, om ”kemien” passer. Under din indledende research og dialog med byggerådgiveren skal du desuden få afklaret, præcis hvilke opgaver den pågældende tilbyder at udføre, og hvad du mangler derudover. For eksempel vil nogle byggerådgivere nok alene tilbyde rådgivning til og med ansøgning om byggetilladelse. Nogle byggerådgivere udfører også fx varmetabsberegning, mens andre på det område vil henvise til assistance fra en ingeniør. Nogle byggerådgivere har ingeniører som kolleger til at udføre forskellige beregninger, mens andre samarbejder med eksterne firmaer på det område. Sørg for at få klarlagt opgaverne og rollefordelingen i den tidlige dialog med byggerådgiveren, så du ikke pludselig bliver overrasket over at stå og mangle nogle tegninger, dokumenter eller beregninger, som det så vil belaste dit budget (og måske tidsplan) at få udført akut (brug gerne punkterne tidligere i dette kapitel).

Se på referencer og stil

Når du tjekker forskellige byggerådgiveres hjemmesider, skal du naturligvis få et indtryk af professionalisme og erfaring. Derudover kan du med fordel se om vedkommende blandt sine referencer har sager som minder om din, og/eller i en arkitektonisk stil du godt kan lide. Nogle arkitekter har deres helt egen stil, som de varierer fra sag til sag, mens andre udtrykker sig i mange forskellige stile, og både kan tegne i palæstil og funkisstil. 

Byggerådgiver er ikke det samme som bygherrerådgiver

I byggebranchen kan man også støde på begrebet ”bygherrerådgiver”. Det er ikke det samme som en byggerådgiver (i denne bogs betydning). Bygherrerådgivere arbejder typisk på større byggesager, hvor den egentlige bygherre (fx en offentlig myndighed, en privat virksomhed, pensionsselskab eller organisation) ikke selv ønsker at prioritere tid til bygherrens opgaver undervejs, eller ønsker professionel assistance til at varetage de opgaver man har som bygherre. Det kan være hjælp til afklaring af behov og indledende muligheder, afklaring af lovgivning og finansiering, valg af byggerådgiver og rådgivning omkring forhandling med håndværkere.

Bygherrerådgivere kan være med til at formulere problemstillingerne og ønskerne, men er ikke med til at udvikle løsningerne. Bygherrerådgivere tegner ikke tegningerne og skriver ikke udbudsbeskrivelsen. Det gør de tekniske rådgivere, altså ”byggerådgiveren” (arkitekterne, ingeniørerne, bygningskonstruktørene). Som sådan har bygherrerådgiveren en særlig ekspertise som større bygherrer kan støtte sig til når de skal udfylde deres rolle som bygherre.

I forbindelse med tilbygninger til enfamiliehuse bruges kun meget sjældent bygherrerådgiver. Her vil byggerådgiveren typisk være den tætteste rådgiver for husejeren, og vejlede om afklaring af behov, økonomi osv. De fleste vil nok mene, at en bygherrerådgiver i disse situationer er et fordyrende og overflødigt led.

“Certificerede rådgivere”

Hvis du støder på dette begreb bør du vide, at det næppe er relevant for dig. Begrebet stammer fra indførelsen af BR18, hvorefter den tekniske sagsbehandling af ansøgninger om byggetilladelse til større byggesager skal overgå fra kommunerne til særligt godkendte “certificerede” rådgivere. I forhold til de byggeprojekter som denne bog omhandler (sommerhuse, enfamiliehuse og rækkehuse i op til to etager plus evt. kælder) er begrebet irrelevant. Og din byggerådgiver skal altså ikke være certificeret på nogen måde. Så nu ved du det. Når ordningen er indfaset kan det betyde, at kommunerne får frigjort tid til deres egen – administrative – del af byggeansøgningerne, så det bliver hurtigere at opnå byggetilladelse. 

Aftalen med byggerådgiveren

Når det gælder aftaler er det altid godt at have det på skrift. Det gælder også din aftale med en byggerådgiver. I kan enten udforme en egentlig kontrakt eller indgå aftalen via mails og rådgiverens tilbud, understøttet af rådgiverens eventuelle generelle forretningsbetingelser. Bare der er skriftligt styr på den gensidige forventningsafstemning.

Det der er vigtigt at have styr på i aftalen er bl.a.:

  • Opgavens overordnede karakter.
  • Opgavens økonomiske ramme.
  • Rådgiverens ydelser.
  • Din egen rolle/opgaver.
  • Tidsfrister for de enkelte leveringer.
  • Rådgiverens honorar og dine betalingsfrister.
  • Eventuelle andre omkostninger du skal betale til rådgiveren.
  • Rådgiverens ansvar.
  • At rådgiveren har en professionel rådgiveransvarsforsikring.
  • Rettigheder til materialet for rådgiveren og dig.
  • Hvordan håndteres eventuelle uenigheder mellem dig og rådgiveren.
  • Hvordan aftalen evt. kan ophæves.

Generelle betingelser – ABR eller rettere GBF19

Til brug for aftaler mellem bygherrer og byggerådgivere findes i branchen nogle generelle betingelser, som er udarbejdet af den samlede byggebranche. Betingelserne er imidlertid ikke egnede til brug ved tilbygninger til enfamiliehuse. Det drejer sig om de betingelser der hedder ABR18 og ABR-Forenklet (hvis du hører om ABR89 så er det en ældre udgave, der nu er afløst af ABR18 og ABR-Forenklet). Begge ABR er tiltænkt større byggesager. Til ABR-Forenklet har brancheforeningerne Danske Arkitektvirksomheder og Foreningen af Rådgivende Ingeniører (FRI) udviklet et tillæg, som sammen med ABR-Forenklet kan anvendes mellem byggerådgivere og fx andels- og ejerforeninger. Så det er heller ikke oplagt til din sag.

Men til brug for fx tilbygninger til enfamiliehuse har Danske Arkitektvirksomheder og FRI så udviklet et helt specielt sæt betingelser, som de har kaldt GBF19 for Generelle Bestemmelser i Forbrugeraftaler 2019. Bestemmelserne kan ligge til grund for din aftale med byggerådgiveren hvis I udtrykkeligt aftaler det.

Se GBF19 her.

Danske Arkitektvirksomheder har desuden udviklet en aftaleformular der knytter sig til GBF19.

Det er næppe alle rådgivere der benytter sig af det relativt nye sæt betingelser GBF19. Nogle kører måske stadig med det ældre ABR89, mens andre bare har skrevet deres egne forretnings- og aftalebetingelser. Det er næppe så afgørende, men det vigtige er, at der i din aftale med byggerådgiveren er klarhed over emnerne nævnt indledningsvist i dette afsnit.

Delt rådgivning eller totalrådgivning

Vær opmærksom på om der er tale om “delt rådgivning”, hvor arkitekt/bygningskonstruktør udføre en del af arbejdet, mens en ingeniør udfører sin del, via særskilt aftale med dig. Eller om der er tale om “totalrådgivning”, hvor du kun har en rådgiver der varetager al rådgivning, både arkitekt/bygningskonstruktør og ingeniørarbejdet. Totalrådgivning er tilfældet, hvis et og samme firma har alle faggrupper ansat, eller hvis fx et arkitektfirma hyrer en ingeniør som sin underrådgiver, og overfor dig fremstår som den hovedansvarlige rådgiver på alle felter.

Ved totalrådgivning er totalrådgiveren eneansvarlig overfor dig i forhold til projektet og eventuelle fejl i projektmaterialet. Ved delt rådgivning er hver rådgiver hver især ansvarlig for sin del, fx arkitekten for sit projekt og ingeniøren for sit projekt.

                 

BH = Bygherre (dig), Ark = Arkitekt, Ing = Ingeniør. Delt rådgivning (selvstændig aftale med hver rådgiver) – eller totalrådgivning (al rådgivning samlet i et firma eller et firma der bruger underrådgiver). 

Rådgiveren skal løfte en del af dit ansvar for byggepladsens arbejdsmiljø

Vi kommer senere ind på de pligter du som bygherre har i medfør af Bekendtgørelse om Bygherrens Pligter, nemlig ansvaret for arbejdsmiljøet på den kommende byggeplads. Men allerede under planlægningen har du et ansvar. Du har nemlig pligt til at sikre, at din byggerådgiver varetager den koordinerende rolle for sikkerhed og sundhed, allerede under projekteringen. Det sikrer du dig ved, at det står i den aftale du indgår med en byggerådgiver. Byggerådgiveren skal bl.a. efterleve Bekendtgørelse om projekterendes og rådgiveres pligter mv efter lov om arbejdsmiljø.

Bekendtgørelse om bygherrens pligter.

 

Aftal et møde med byggerådgiveren

Inden du indgår en større aftale med en byggerådgiver, bør du naturligvis mødes med vedkommende. I kommer i givet fald til at have en masse dialoger omkring byggeprojektet, så ”kemien” skal være der. Samtidig skal du opnå tillid til, at personen har de faglige kompetencer der skal til for at løfte rådgivningsopgaven professionelt. Nogle firmaer tilbyder gratis møder, andre ikke. Nogle firmaer betragter det første møde som et salgsmøde, hvor de taler mest om dem selv og deres tidligere sager. Andre firmaer ser nok mere det første møde som et arbejdsmøde, som skal give dig reel værdi, og derigennem overbevise dig om, at de er de rette til opgaven. Som sådan vil der nok være forskel på hvad du kan forvente af reelt indhold i et gratis møde kontra et betalt møde. Lidt kækt formuleret kan man sige, at rådgivning der ikke koster noget ikke er rådgivning, det er salg.

Så på dette tidspunkt bør du i første omgang finde en (eller flere) mulige kandidater, og mødes med dem. Gerne et arbejdsmøde der gør dig klogere på projektets realisme.

” Rådgivning der er gratis er ikke rådgivning, det er salg

Hvad koster en byggerådgiver?

At forsøge at ringe eller skrive rundt til forskellige rådgivere for at høre om deres priser vil sjældent føre til noget nyttigt. Du risikerer blot at få priser i ”øst og vest”, fordi rådgiverne ikke prissætter det samme. Nogle vil måske oplyse, at de kan hjælpe dig hele vejen igennem for 50.000 kr., mens andre mener det vil komme til at koste 110.000 kr. Så længe du ikke har 100% styr på om de pågældende firmaer rent faktisk leverer identiske ydelser og samme kvalitet, vil det være meningsløst at sammenligne priserne. Æbler skal sammenlignes med æbler og ikke med pærer.

Det bedste du kan gøre er derfor, at tage et indledende møde med den eller de kandidater du har udset efter den indledende research. Efter det indledende møde bør byggerådgiveren være i stand til at sende dig en pris på sin indsats igennem hele forløbet, enten som et fast tilbud eller (i det mindste) som et overslag. Byggerådgiveren bør også være i stand til at vurdere hvilke andre rådgiver og firmaer der nok skal med ind over planlægningen, og på baggrund af sin erfaring estimere hvilke beløb du bør afsætte i budgettet dertil (fx ingeniør, geotekniker, landinspektør). På den baggrund kan du bedre vurdere pris og kvalitet hos rådgiveren.

Honorarformer

Byggerådgivere kan vælge af opgøre deres honorar på forskellige måder, som nok alle har deres fordele og ulemper:

  • Efter medgået tid: Du afregner løbende for det præcise antal timer rådgiveren sender dokumentation for at have brugt. Måske har du indledningsvist fået et overslag over rådgiverens forventning til det samlede honorar, men afregningen sker løbende efter den faktisk forbrugte tid. Du får (en vis) sikkerhed for ikke at betale for flere timer end der faktisk bruges, men du kender ikke den endelige honorarregnings størrelse før til allersidst. Så det kan være lidt et ”tag-selv-bord” for rådgiveren.
  • Procentsats i forhold til entreprisesummen: Rådgiverens honorar vil fx blive aftalt til 8 % af (den til enhver tid gældende og korrigerede) hovedentreprisesum. Så hvis der skal bygges for 1 mio. kr. i håndværkerudgifter, får byggerådgiveren 80.000 i honorar. Logikken vil være, at jo større projektet udvikler sig til at være, jo mere arbejde skal rådgiveren lave og jo højere må honoraret blive. Det er ikke helt skævt, men problemet er dobbelt: Dels kender du ikke din udgift til rådgiverhonorar før til allersidst, for honoraret skal jo korrigeres såfremt opgaven bliver dyrere undervejs. Dels kan (jeg understreger kan) byggerådgiveren have en interesse i, at projektet bliver så dyrt som muligt. Det er ikke en honorarform jeg kan anbefale, tværtimod. I din indledende dialog med rådgivere kan det forekomme, at rådgiveren – for at give dig en indikation af sit honorars størrelse – antyder, at det fx vil svare til cirka 8 % af byggesummen. Det er jo blot en erfaring og fint nok. Men i selve honoraraftalen bør honorarets størrelse ikke variere som en direkte og automatisk konsekvens af at entreprisesummen varierer.
  • Faste priser: På baggrund af sin erfaring beregner byggerådgiveren på forhånd sit forventede tidsforbrug og deraf følgende honorar, så du kan få faste priser. Honoraret kan være fordelt på faser eller ”pakker” som forskellige rådgivere arbejder med. Det er blevet sagt, at ved faste priser er der altid en der bliver snydt, kunden eller leverandøren. Og det er da også sandt, at hvis ikke det faktiske tidsforbrug på fx et skitseforslag rammer 100 % det der svarer til byggerådgiverens faste tilbud, så kommer du enten til at betale for meget eller for lidt. Men fordelt over et helt forløb vil den slags nok udligne sig, og du kan sådan set også blive ”snydt” i de to ovenstående honorarformer. Ved fast pris er risikoen mindre, og du har den store fordel, at du kender din udgift tidligt i forløbet og kan budgettere mere sikkert.

Uanset hvilken afregningsform der anvendes bør du forsøge at få et overblik over de samlede omkostninger til rådgivning. Herunder også spørge ind til, om rådgiveren vil sende dig regning på andet end selve rådgivningen, fx udgifter til kørsel eller print af tegninger/beskrivelser.

Udskiftning af byggerådgiveren undervejs

Dit samarbejde med byggerådgiveren kan ophøre af både planlagte og uforudsete årsager. Det kan fx tænkes, at du kender en særlig kreativ arkitekt du virkelig ønsker til de indledende faser, men som alene tilbyder skitser og myndighedstegninger. Så ved du jo, at du kommer til at bruge to rådgivere undervejs, og du kan sørge for at aftale med den første arkitekt, at du (efter myndighedstegningerne) har fuld råderet over tegningsmaterialet og ret til at lade en anden rådgiver arbejde videre på det.

Der kan være fordele og ulemper ved denne model. Fordelen kan være, at du frit kan vælge hvem der skal stå for den kreative formgivning, uden at skele til om vedkommende kan følge sagen hele vejen. Ulempen kan være, at nogle rådgivere ikke ønsker at arbejde videre på noget andre har tegnet – mest fordi der kan opstå uklarhed om hvem der har (haft) ansvaret for hvad. ”Rådgiver nr. 2” vil ofte (med rimelighed) forudsætte, at de først foretager en kvalitetssikring af det foreliggende projekt, inden de selv arbejder videre på det. En kvalitetssikring du naturligvis kommer til at betale for.

Ikke-planlagt brud med rådgiveren

Hvis bruddet med ”rådgiver nr. 1” derimod ikke er planlagt på forhånd, står du lidt i samme situation – nemlig, at du skal finde en ny rådgiver, og sikre dig, at der er rene linjer i forhold til rådgiver nr. 1. Også i denne situation vil det være vigtigt, at din aftale med rådgiver nr. 1 beskriver, at du har ret til at opsige samarbejdet og lade en anden rådgiver færdiggøre projektet (naturligvis mod at betale rådgiver 1 for det arbejde der er leveret). Det kan også tænkes, at det er rådgiveren der ønsker at trække sig fra samarbejdet, og så skal du jo have ret til at gå videre med tegningerne hos en anden rådgiver.

Uanset om samarbejdets ophør bliver aftalt på forhånd eller ej, vil det være en fordel, at den indledende aftale med rådgiver nr. 1 indeholder formuleringer der beskriver, hvem der har ret til hvad, og i hvor høj grad rådgiver nr. 1 skal nævnes i forbindelse med omtale af projektet på et senere tidspunkt (fx ved omtale af projektet i medier). En del af disse overvejelser handler om rettigheder, hvilket vi skal se lidt nærmere på nu.

(Arkitekter og byggerådgivere som ved, eller har grund til at formode, at en opgave tidligere har været overdraget til en kollega, bør i øvrigt af sig selv sikre sig, at den tidligere kollega er orienteret.)

Ophavsret og brugsret til tegninger og øvrigt materiale

Hvilke rettigheder du og dine rådgivere har til at bruge tegningerne, vil dels fremgå af Lov om ophavsret, dels af den aftale du har indgået med den eller de pågældende rådgivere (samt evt. deres forretningsbetingelser).

Det der er pointen (primært via Ophavsretloven) er i korte træk, at når du betaler en rådgiver for at udarbejde noget materiale, skal du naturligvis have ret til at bruge materialet til det som det er tiltænkt – altså din tilbygning. Men heller ikke mere. Så du (eller hovedentreprenøren, for den sags skyld) må altså ikke sælge (eller videregive) tegningerne til andre, så de kan bygge samme tilbygning. Ophavsretten til materialet forbliver hos den rådgiver der har udformet materialet. Hvis du ønsker at genbruge byggerådgiverens tegninger og beskrivelser skal du først indgå en særskilt aftale om det med rådgiveren, mod fornyet betaling (tommelfingerregel ca. en fjerdedel af det oprindelige honorar).

Ifølge Ophavsretsloven er du i øvrigt også forpligtet til at nævne rådgiverens navn/firma, hvis tegningerne eller fotos af projektet bliver offentliggjort eller omtalt i medier (fx hvis du deler fotos af den færdige tilbygning på de sociale medier).

Lov om ophavsret.

Andre rådgivere og eksperter

Afhængig af sagens karakter og dine behov, kan andre eksperter også komme på tale. Det kunne fx dreje sig om bistand fra en indretningsarkitekt til valg af møbler og indretning i øvrigt, en havearkitekt til forslag til beplantning og terrasser, en finansieringsrådgiver til valg af bedste finansiering, eller en køkkenspecialist til at vejlede om detaljerne i det bedste køkken (hvis du ikke ”blot” bruger et køkkenfirma til det). Mange byggesager gennemføres dog nok uden disse eksperter.

Der er dog tre faggrupper af specialister som er meget relevante i de fleste tilbygningsprojekter:

Geotekniker

Uanset om du skal have opført en tilbygning ved siden af huset, eller en ny første sal ovenpå huset, vil det være afgørende vigtigt, at få kontrolleret jordbundens bæreevne. Også selvom dit eksisterende hus allerede ligger der, uden revner, og selvom naboens hus er kæmpestort og uden revner. Jordbundsforhold kan ændre sig indenfor relativt kort afstand, så for at være sikker bør du få et geoteknisk firma til at udføre boreprøver. Mere om det senere.

Ingeniør

Hvis ikke byggerådgiveren tilbyder ingeniørberegninger, vil det blive relevant at få koblet en konstruktionsingeniør på sagen. Når det drejer sig om en tilbygning, vil ingeniørberegningerne (og –tegningerne) typisk handle om:

  • Tolkning af den geotekniske rapport og anvisning af fundamenter (evt. særlig fundering eller understøbning).
  • Stabilitetsberegning og anvisning af vindforankring af taget.
  • Dimensionering af bærende konstruktioner (fx stolper og bjælker).
  • dimensionering af udvekslinger i eksisterende tagkonstruktion.
  • dimensionering af bjælke/overligger ved åbning fra eksisterende hus ud til tilbygningen.

I forbindelse med etablering af ny første sal kan de ingeniørmæssige opgaver bl.a. bestå af:

  • Tolkning af geoteknisk rapport, anvisning af fundamenter (evt. understøbning), stabilitetsberegning og vindforankring som nævnt ovenfor.
  • Vurdering af bæreevnen af eksisterende konstruktioner i stueetagen (vægge, vindues-/døroverliggere).
  • Beregning af forstærkning af eksisterende loft som fremover bliver gulv på første salen.
  • udvekslinger af nyt bjælkelag ved den nye trappe op til første salen.

Ingeniøren kan også udføre varmetabsberegning, såfremt din byggerådgiver ikke gør det.

Måske kender din byggerådgiver en ingeniør som vedkommende plejer at arbejde sammen med. Eller måske kender du selv en konstruktionsingeniør.

Landinspektør

Omfanget af assistance fra en landinspektør kan variere fra sag til sag. Lad gerne din byggerådgiver vejlede dig i forhold til landinspektørens rolle på din sag.

Det der nogle gange kan være behov for er:

Inden – eller i forbindelse med – skitsering og projektering:

  • Opmåling af den præcise afstand fra eksisterende hus til skel.
  • Registrering af højderne (”højdekoter”) på terrænet (især hvis det skråner), på gulvniveauet i stueetagen og evt. første sal, samt tag- og/eller rendehøjde. Den slags er nyttig info, når din byggerådgiver skal tegne.
  • Gennemgang af ejendommens servitutter/deklarationer. I forbindelse med byggesagsbehandlingen undersøger kommunen alene de servitutter de evt. selv har pålagt ejendommen. De privatretlige servitutter uden planmæssige forhold undersøger kommunen ikke, så det er dit eget ansvar, og du kan derfor med fordel lade landinspektøren undersøge dette for dig. Det vigtige er naturligvis at tjekke, om servitutterne indeholder regler for bebyggelsens placering, omfang og udformning.
  • Gennemgang af oplysninger om bygge-, beskyttelses- og fredningslinjer.
  • Ledningsregistrering (indhentning af oplysninger om placering af rør og ledninger i undergrunden.

Ovennævnte er vigtige oplysninger til din byggerådgiver når tilbygningen skal tegnes.

Umiddelbart før igangsætning af udførelsen:

  • Afsætning af tilbygningens præcise placering når der skal støbes fundament, inkl. skriftlig dokumentation herfor som du kan sende til kommunen og evt. banken (IBS-attest = Identitets-, Byggelinje- og Servitutattest).

Efter byggeriets færdiggørelse:

  • Eventuelt kontrolopmåling efter byggeriet er udført, så du har dokumentation for at krav til afstand til skel og højder er overholdt (nogle gange vil kommunen kræve dette når de udsteder byggetilladelse, især hvis byggeriet er på kanten af byggeretten).
Afstanden til skel er ofte afgørende for placering af en tilbygning. Og hvis den eneste kilde til viden om afstanden er gamle tegninger som denne (eller værre), kan der være berettiget tvivl om den helt præcise placering. Derfor vil en indmåling af skel og eksisterende hus af en landinspektør ofte være klogt.

Aftaleparter

Ingeniøren kan – som vi så tidligere – enten være hyret af dig (delt rådgivning) eller af arkitekten (totalrådgivning). Men både landinspektør og geotekniker vil typisk være hyret af bygherren, altså af dig. I praksis kan kommunikationen mellem fagfolkene jo godt gå direkte mellem fx arkitekt og landinspektør, uden at du skal være mellemled. Men de aftalemæssige og juridiske forbindelser vil se sådan her ud (totalrådgivning):

BH = Bygherren (dig), Geo = Geotekniker, Land = Landinspektør, Råd = Byggerådgivere (ark+ing).

 

Bland ikke personlige relationer ind i byggesagen

Hvis din onkel er arkitekt eller din kusines mand er hovedentreprenør kan det være fristende at bruge dem i forbindelse med dit projekt. Men lad vær! Det samme gælder venner, bekendte, og faren til en som din søn spiller på fodboldhold med. I ethvert byggeprojekt kan der opstå uenigheder, og det vil være bedst, hvis du ikke risikerer at få plettet eller ødelagt en privat relation. Din relation til byggerådgiver og hovedentreprenør skal være af professionel karakter, således at sagen kan køre udelukkende professionelt.  

 
CASE:

En villa fra 1930’erne (bungalow) viste sig i virkeligheden at være bygget næsten 80 cm. højere end de gamle tegninger viste. Stuegulvet lå simpelthen meget højere end oprindeligt tegnet. Og da projektet handlede om at tilføje ny første sal på huset, spillede det forhold en afgørende rolle for udformningen af første salen. Den samlede, nye højde måtte jo ikke overskride det vandrette højdegrænseplan på 8,5 m. Så i tilfælde som dette kan det være nyttigt at få en landinspektør til at udføre en kontrolopmåling af terræn- og gulvhøjder, allerede inden der tegnes skitsetegninger. Det samme gør sig gældende hvis der er tvivl om afstanden til skel, eller hvis tilbygningen vil komme meget tæt på højde- og afstandsbegrænsningerne – så vil det være ret godt at have 100% styr på mål, højder og afstande.

 

Pointer

  • Professionel byggerådgivning betaler sig.
  • Der er behov for flere forskellige kompetancer igennem processen.
  • Vælg byggerådgiver med den rette erfaring.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Mulige byggerådgivere undersøgt.
  • Foretrukken byggerådgiver kontaktet og møde aftalt.
  • Indledende dialog (mail/tlf.)

Vær med til at gøre siden endnu bedre...

Vi vil så gerne høre fra dig! Send os meget gerne ris og ros, egne erfaringer og forslag til forbedringer. 

Næste kapitel

Tid til det første møde med rådgiveren.