18) Tjek tilbuddene

 Vælg den billigste, med mindre …

Når du har fulgt anvisningerne i denne håndbog vil alle de indkomne tilbud omfatte det samme arbejde. Der er altså ikke forskel på hvad du får for pengene. Du får det, der er defineret i udbudsmaterialet. Og dermed vil priserne være direkte sammenlignelige. Det er ikke noget med, at det dyre tilbud måske indeholder mere end det billige. De indeholder alle det samme, men til en forskellig pris.

Og når du desuden har kvalificeret og udvalgt de bydende entreprenører nøje, burde de alle være egnede, og du kan umiddelbart vælge den billigst bydende. Men det er, som så meget andet i byggebranchen, ikke bare lige så nemt. Der er en række yderligere overvejelser du med fordel kan gøre, inden det endelige valg falder på en af de bydende.

Tjek tilbuddene formelt

Det første du kan gøre efter modtagelse af alle tilbud er at kontrollere alle tilbud for følgende:

Er alle felter på listerne udfyldt?

Er der fx kvitteret for modtagelse af rettelseblad og er tilbuddet dateret og underskrevet. Er alle prisfelterne udfyldt?

Er tallene lagt korrekt sammen?

Selvom et tilbud ofte vil være bindende selvom en entreprenør har lavet en sammentællingsfejl (og dermed måske glemt 50.000 kr. i slutsummen), vil det sjældent være gavnligt for nogen parter, at vælge en entreprenør som føler sig ”bagud” på økonomien, allerede inden byggepladsen er i gang. Kontrollér derfor, om alle tal er lagt korrekt sammen og tillagt moms til sidst.

Er der indskrevet forbehold eller ændringer på tilbudslisten?

Et firma kan fx tage forbehold for tidsplanen, eller foreslå andre materialer end de beskrevne. Forbehold kan betyde, at de priser der er tilbudt fra de forskellige håndværkere alligevel ikke er sammenlignelige. En håndværker kan fx være billigere end en anden, men i sit tilbud have ændret trægulvtypen til en anden end den foreskrevne. Er han så kun billigere fordi gulvtypen han foreslår er en billigere type, eller er gulvtypen af samme kvalitet som den foreskrevne, mens det blot er håndværkeren der reelt set er billigere? I visse tilfælde må eventuelle mangler og forbehold i enkelte tilbud prissættes af dig eller din rådgiver (”kapitaliseres”) så alle tilbud bliver økonomisk sammenlignelige og indeholder det samme – men det bedste er naturligvis, at lade entreprenørene selv supplere med de priser der måtte mangle, så de bliver bindende og ikke et estimat fra en rådgiver.

Er du det mindste i tvivl om noget i tilbuddene, bør du kontakte de respektive firmaer for at få flere informationer eller anden afklaring.

Fravigelse af sikkerhedsstillelse?

Visse entreprenører vil tage forbehold for AB Forbrugers §10 og skrive på tilbudslisten, at de ikke stiller den nævnte økonomiske sikkerhed. Som vi har set tidligere kan årsagen være, at entreprenørene har mange byggesager i gang, og at hver eneste sikkerhedsstillelse koster et gebyr til deres bank. Så for at spare pengene vil de undlade at stille sikkerheden. Et supplerende argument kan være, at så slipper du også for at stille din økonomiske sikkerhed, og sparer dermed et mindre gebyr til din bank. AB Forbrugers gensidige sikkerhedsstillelse er ikke afgørende, hvis du i stedet aftaler at du tilbageholder 15% af beløbet på hver enkelt fremsendt regning fra håndværkeren (se kapitel 16).

Hvis du vil fastholde dit krav om AB Forbruger sikkerhedsstillelse fra begge parter, må du anføre det overfor entreprenøren, med risiko for, at han ikke ønsker opgaven. Når han har taget det som forbehold, vil han ikke være forpligtet til at fastholde sit tilbud.

Hvordan var “kemien” under besigtigelserne?

Det bør måske ikke være det mest tungtvejende argument, men hvordan var ”kemien” imellem jer da entreprenøren var på besigtigelse? Det var naturligvis kun et kort besøg, så det kan være svært at bedømme, men alligevel. Nogle gange matcher mennesker bare ikke med hinanden, og da en byggeproces altid vil være et samarbejde bør ”kemi” også betyde noget. Virkede entreprenøren oprigtigt interesseret og blev der lyttet til dine kommentarer?

Nogle entreprenører afgiver måske tilbud uden at have været på besigtigelse. Det kan lade sig gøre, hvis udbudsmaterialet er dækkende og sagen relativ enkel. Men et besøg på stedet giver alligevel en ekstra god fornemmelse for sagen, og sender et signal om ægte interesse. 

Billigst er alligevel ikke altid bedst

Selvom du har gjort dit forarbejde som vist i denne håndbog, vil den billigste pris alligevel ikke altid pr. automatik være det klogeste valg. Har du fx modtaget tre tilbud hvoraf de to ligger tæt på hinanden prismæssigt, mens det tredje er væsentlig billigere, er der grund til ekstra opmærksomhed. Det er naturligvis fristende at vælge et meget billigt tilbud, men der kan også være udfordringer. Måske har hovedentreprenøren simpelthen regnet forkert og overset noget i sin prissætning. Umiddelbart skal han stadig løse opgaven til den billige pris han har afgivet (med mindre den er åbenlys forkert), men man kan ikke fortænke ham i, at forsøge at indhente det tabte undervejs, med risiko for umotiverede ekstraregninger eller ringere byggekvalitet. En mistænkelig billig pris kan også skyldes krise hos det pågældende firma.

Men en meget billig pris kan naturligvis også blot være et udtryk for, at de andre er for dyre, eller at den billige håndværker rigtig gerne vil have opgaven i hus. Måske har entreprenøren lige mistet en anden opgave og mangler arbejde til sine svende.

Når du skal vurdere om en pris er bekymrende lav, må du vurdere om den ligger på markedsniveau, mens de dyrere priser bare er for dyre – eller om den billige pris ligger væsentligt under markedspris, mens de øvrige priser ligger omkring det forventelige. Det burde din byggerådgiver kunne give nyttige input til.

Hvis den billigste pris kommer fra en entreprenør der ikke har været på besigtigelse, og som du således slet ikke har hilst på, bør du tage et møde med vedkommende. Det menneskelige aspekt spiller en rolle. Du kommer til at få en del dialog med den entreprenør du vælger, så ud over at alt det formelle og prisen skal være på plads, skal du også have en god mavefornemmelse. 

” Vurdér alle tilbuddene inden du beslutter dig

Hvad er en fair pris for din tilbygning?

Når du skal vurdere om en pris er attraktiv for dig, må du forholde dig til en række ting:

  • Ligger prisen indenfor det budget du har lagt?
  • Er prisen på niveau med det din byggerådgiver har estimeret?
  • Er prisen billigere end øvrige, sammenlignelige bud?

Hvis du kan svare ja til alle tre ser det ud til at du har fået en fair pris som du godt kan acceptere. Men hvis du svarer nej til et eller flere af punkterne, har du en udfordring.

Hvis priserne er for høje

Er alle de indkomne priser umiddelbart for høje, har du disse muligheder:

  • Omfang: Reducér projektets indhold (fx undlad at skifte taget på det eksisterende hus og koncentrér indsatsen omkring den nye tilbygning).
  • Kvalitet: Vælg nogle billigere materialer.
  • Tid: Undersøg om det vi være billigere at bygge hvis du udsætter udførelsen.

Disse tre forhold kan du drøfte med din byggerådgiver og eventuelt også med en eller flere af de bydende. For eksempel kan du bede om reducerede tilbud fra entreprenørene hvis du fravælger udspecificerede dele af projektet.

Andre muligheder hvis alle priser (fortsat) er for høje:

  • Afvis alle de indkomne tilbud og prøv igen med tre nye entreprenører (det har du ret til, men husk også at have respekt for den tid håndværkere bruger på at udregne tilbud).
  • Stands projektet (vil være super ærgerligt på nuværende tidspunkt).

Eventuel forhandlingsrunde

For at lette beslutningsprocessen kan et møde med et eller flere firmaer være nyttig. Der er ikke noget formelt der forindrer dig i, at køre en forhandlingsrunde med en eller flere af de bydende. Det kan jo være nyttigt nok at høre om de enkelte har forslag til nemmere og dermed billigere måder at bygge tilbygningen på. Men omvendt vil det ofte være noget der tager tid, og entreprenørenes pris burde allerede være så lav som muligt, eftersom de jo har været i priskonkurrence med andre om opgaven.

Som lægmand kan det desuden være vanskeligt at forhandle ”hårde” byggefacts og økonomi med en erfaren håndværker. Selv om håndværkeren sjældent vil forsøge at snyde dig, handler enhver forhandling jo om at tale sin egen sag.

Men hvis der ikke er argumenter for andet, så bør du vælge det billigste tilbud. 

Pointer

  • Tjek om tilbudslisterne er udfyldt korrekt.
  • Vurdér prisniveauet.
  • Vælg den billigste pris, hvis der ikke er argumenter for andet.

Tjeklister

Dig selv

Din byggerådgiver

  • Kig tilbuddene igennem og vurdér om et eller flere tilbud er attraktive.
  • Overvej om du ønsker tilkøb eller fravalg i projektomfanget.
  • Overvej om du ønsker et projektmøde med en (eller flere) af de bydende.
  • Modtager og kontroller de indkomne tilbud.
  • Sender alle tilbud til dig, vedlagt en vurdering af prisniveau og eventuelle forbehold.
  • Deltager evt. i projektmøde.